疫情反复，大环境下行，全国各地楼市万象，不同城市间热度分化明显......
作为城市运营能力突出、市本级首位度高的新一线城市，杭州楼市表现如何？我们总结出四大亮点：
01 土拍热
2022上半年，凭借土地市场的精准操盘，土拍走出独立行情，在全国脱颖而出：
· 首批集中供地挂牌、成交、封顶宗数均走在22城前列；
· 二批集中供地有别于其他城市国资托底普遍的现象，民企拿地率高达69%。
02 豪宅高温
“土拍热”行情下，新房市场信心也随之恢复，尤其是高净值客群的资金避险情绪得到提振，引发豪宅高温效应：
· 上半年杭州全市约10个6万+项目入市销售，合计1995套房源上新，仍供不应求；
· 新鸿基杭州国际金融中心取证吸引A类人才登记，社保双顶格且触发限售。
03 法拍房存量位居全国TOP1
随着新房市场消化大量购买力，加之互联网等行业裁员风波盛行、高杠杆购房资金链断裂案例层出不穷，购房者愈发理性，法拍房热度下降，存量高企：上半年杭州法拍房存量从3.1万套上涨至5.3万套，位居全国第一。
04 二手房步入良性循环
二手房市场则在“517新政”作用下，稳步进入良性循环：成交量缓慢回升，价格波动性下降，市场预期趋稳。
楼市政策
● 购房门槛降低，落户即可购置二手房
2022上半年杭州对楼市政策进行了两次微调：
· 5月17日放宽二手房购置门槛，落户杭州即可购房，外地户籍社保缴纳年限从两年降至1年，同时首提三孩家庭可在限购圈额外多购1套住宅，参与新房摇号时参照无房家庭；
· 6月15日出台公积金新政，公积金贷款额度上限上调20%。
● 土拍改规，一次性报价次高者得；预售资金监管制度更为规范、受重视
2022上半年杭州更新了土拍竞价规则、预售资金监管制度、差异化购房及落户政策。
其中，土地竞拍规则升级为“一次性报价”，竞拍报价达到中止价后转线下一次性报价，次高者得；项目资金监管额度从预售资金的130%降至110%，但首次申领比例从70%/50%降至40%。
土地市场
● 889万方&1381亿元，上半年土地出让面积及金额居全国前列
2022上半年杭州十区完成两轮集中供地，共计成交涉宅用地建筑面积约889万方，成交金额约1381亿元；经营性用地土地出让金约1534亿元，居全国前列，成交面积约1815万方，位居全国第四。
● 全年供地计划完成61%，萧山、余杭为主力供地区域
2022年杭十区计划出让涉宅用地占地面积699.5万方，实际出让428.7万方，截至年中完成61%；
萧山、余杭为主力供地区域，出地量占比40%，主城四区出地量占比18%，同比下降22%，富临出地量占比10%，供地较去年同期缩量达25%。
● 板块冷热分化明显，二批次热度下降，参拍房企数量减半
上半年两次集中供地均有明显冷热分化，主城区及热门板块房企参拍热情高，临安、富阳等区域的偏远板块无热度。
其中，一批次平均每宗地6家房企竞拍，二批次从数量和区位上来看不及一批次，且主城区供地量更少，因此也导致二批次参拍热情下降，参拍房企数量减半。
● 民企回归，本土房企拿地凶猛
以滨江、绿城两大本地龙头房企为代表，上半年本土民企在杭州土拍中积极参与，占比达到六成；外来房企受制于资金等因素影响，参与度仅6%。
相比于其余城市普遍国资托底的现象，本土民企的强势回归体现对杭州市场的信心，对于全国土拍市场也将起到积极的带动作用。
新房市场
● 受限于供应短缺，上半年成交量大幅下滑，约388万方
2022年上半年供应473万方，成交388万方，同比下降约51%和69%，成交受限于供应短缺；上半年豪宅红盘集中入市，成交均价结构性上涨至34120元/㎡。
半年度市场严重分化，有倒挂红利且占优质资源项目炙手可热，而萧山、余杭、临平外围及富临等远郊市场行情萧条。
● 市场内热外冷，一二圈层成交坚挺，三圈层持续萎靡
上半年杭州新房市场内热外冷。
其中，一圈层高热，开盘百分比去化，“低存量、高倒挂”为高去化主因；
二圈层为新房供应主力区，“近核心、有倒挂”的板块普遍处于摇号区，承接因一圈层供应不足的客户外溢；
三圈层当前去化萎靡，内生需求较弱，存量相对较高，市场波动性强。
● 主城区商品住宅存量持低，商、办去化周期居高不下
截至2022年6月底，杭十区商品住宅狭义存量440万方，去化周期4.4个月。
其中临安、富阳存量大、月均流速低，去化周期偏高，主城区存量持低，去化周期最高不超过5个月；商业、办公及酒店式公寓流速低，库存量积压，其中商业狭义去化周期高达60个月。
● 300㎡及以上商业成交稳健，金融城板块成交量占比居前位
上半年300㎡及以上商业持续供大于求，核心一圈层产品高配满足资产配置及高端避险。
金融城、钱江新城、钱江世纪城等核心地段项目流速较快，如钱潮鸣翠、江与河、江河盛会等。
典型房企
● 滨江包揽权益、全口径双榜TOP1，绿城、万科紧跟其后
2022年房企销售权益榜TOP10房企门槛为37.21亿元；TOP3房企门槛为66.88亿元。
市场集中度进一步提升，TOP10房企市占率合计已达到50.14%。而滨江在杭州权益榜、全口径榜中均列前茅，且金额与市占率均超第二名一倍有余。
● 滨江：多元化产品全业态全价段布局，进一步巩固杭州大本营深耕优势
2022上半年，滨江累积总货值约739亿元。
在积极参与土拍的同时，滨江也与大家、新黄浦等房企展开合作，通过联合拿地、后期入股等方式，不断扩充优质项目，凭借多元化的产品体系覆盖全业态全价段市场，进一步挖掘市场份额，提高市占率。
● 绿城：持续深耕杭州，上半年共夺得9宗地块
2022上半年，绿城持续深耕杭州，在两次集中供地一共拿地9宗，拿地金额185亿元，仅次于滨江集团。
投拓布局上，绿城在站稳主城的同时积极开拓外围市场，上半年钱塘区、余杭区拿地宗数占比超六成。
下半年趋势
● 趋势一：亚运会延期带来窗口期，利于城市经济恢复及房地产市场稳定
经济复苏窗口期：上半年省内多城市受到疫情反扑影响，经济受挫明显，尤其是工业制造业、物流、互联网电商等行业。亚运会延期对于浙江民营企业的复工复产、恢复元气无疑有很大帮助。
从杭州规上工业增加值预估走势来看，延期停工有助于增加值增长及经济复苏。
房地产行业窗口期：原本会按下暂停键的三四季度房地产项目施工建设得以延续，避免了因建筑施工和水泥混凝土制造业停工停产数月而造成的断供和违约风险。
杭州房地产市场窗口期：去年三批次和今年一批次拿地的房企获得意外惊喜。项目进度照常，年内可确保开盘销售（去年三批次项目甚至可清盘），今年第二批次的项目有望冲年内首开。
于开发商而言，正常开工缩短了项目运转周期，避免资金链断裂及因停工延期产生的高额财务费用，内部投资回报率提高。
● 趋势二：二圈层存量重仓，市场腰部力量为主要发力点
目前杭州十区广义去化周期为38.7个月，市场中长期竞争压力大。
市场存量主要集中在二三圈层，其中，二圈层虽广义库存量大，但去化速度快，去化周期相对健康。预判市区下半年的新房市场供应和成交量，二圈层区域仍为市场主力。
● 趋势三：三区实行差异化购房政策，高库存压力下政策或将持续放宽
从2022年5月开始，富阳、钱塘、临平三区先后实施差异化购房政策。
其中，富阳区差异化购房政策放松力度更大，F类人才认定最低门槛面向大专生。但该类政策的实施，短期内对市场刺激效果较小。在高库存压力下，富阳、临安等区域市场回温仍需进一步的宽松性政策出台。
