原创 岳英焕/老岳/越懂君 越看越懂房地产
导读：
以下内容纯属吐槽，苦中作乐只为搞笑，各位看官千万不要当真，仅为一乐
先讲一个真实的段子：老岳同部门的美女小同事去银行办业务，在个人资料申请单写了如下信息： 工作单位XX公司，部门战略发展部，银行员工看到资料后，忍着笑着说：战略发展部....你们又不是国务院和国家机关，竟然还有这样的部门......" , 自己的部门竟被这样评价，美女小同事好不尴尬。她回来一说，大家一边吐槽银行员工少见多怪，一边心虚的想，战略发展部听起来真的有那么玄妙莫测么？小伙伴们，你们能猜到“战略发展部”是干啥的么？
地产圈里，有那么一群人，他们所在的部门可能被冠以不同的名字，诸如战略发展部、战略投资部，战略拓展部、土地拓展部、投资拓展部... 他们就是专门为公司新项目拓展而生的，天天奔波于各地机场、高铁、各地售楼处，整日形色匆匆，时而光鲜靓丽的参加各种高规格会议，时而邋里邋遢在电脑码字写报告做测算，因多数情况下“劳碌奔波操碎心，形容枯槁忙若狗“， 老岳统称他们为“投资拓展狗“。
投资拓展狗在某些时候，让大家不太明白具体是干啥的，这是很好理解的。因为他们的身份本来就是孙悟空七十二变，在项目不同阶段，变幻着不同的角色，今天咱们一起揭一下老底。
1.项目双方接洽阶段拓展狗身份：董事长助理、行政助理
特点： 默默无闻记笔记，谨言慎行 装老成
对于并购类的项目，一般都是高层领导出面洽谈，拓展狗则跟随领导外出考察洽谈，虽然看起来这是拓展狗最为风光的时刻，参加各种高规格接待和会议，但拓展狗压力也不小，首先在领导面前要言行谨行，察言观色，不要失了公司风度。更重要的是，当双方领导介绍公司情况和项目情况时，时刻准备回答问题，并拿小本本记录对方提供的信息细节，以备后期所需。这时候拓展狗的状态是这样的.... （对，你没看错，你就是领导后面那个背景人物）
知识储备： 领导们一般会聊点宏观经济形势，比如北京又出共有产权房的政策啦、王健林卖酒店的地产八卦等，接着就问聊到各家公司的发展实力，比如自家公司发展战略、公司项目开发情况、公司净资产额、公司每年净利润多少啊，等，这些信息一定要牢记心中，若不能答出，且不尴尬。
2.市场调研阶段拓展狗身份：营销策划人员、专业踩盘员
特点：步履匆匆调研紧，搜搜查查看行情。
双方领导完成初步洽谈后，拓展狗就开始了市场调研，由于出差在外，很多时候拓展人员并不能及时得到营销人员的帮助，于是自己摇身一变，踩着高跟鞋，出入各大售楼处，以明调、暗调的各种身份询问当地楼盘的售价、销售情况、客户情况。很多时候，调研时间一般都不会超过1天，紧锣密鼓，高跟鞋走断的情况也是时有发生，小伙伴们一定要习惯。这时候拓展狗的状态是这样的......
知识储备： 市场调研的最终目的是形成市场分析报告，所以说“宏观经济走势、房地产政策分析、整体供需结构、成交分析规律、典型项目分析“等云云自然是免不了的，不过更重要的是从中研究规律，推断出目标地块适合的物业类型、物业价格、租售比例、去化周期等，为项目测算做基础。 说到这里，拓展狗最好与营销人员做配合，能者善假于物，能利用的资源还是得充分利用好。
3.项目经济测算阶段拓展狗身份：财务人员
特点：浩瀚表格抠数据，屏息凝神最劳神
说起这个，故事可就多了，真是一把心酸泪说不完，因为这是最劳神的部分，工作强度远高于市场策划部分，做多了容易陷入一种癫狂状态，时而目光呆滞、眼神游离，时而兴奋不已，自言自语。所以说，当一个拓展狗在做测算的时候，千万别用琐事招惹他，更别在旁边高谈阔论谈笑风生，小心他发飙；当然了，一杯贴心的饮料和一碟美味的茶点还是欢迎的......因为测算中涉及到很多税法的缴纳，有个大神级的税法专家能够随时交流那就更完美了~
知识储备：一个完整的测算表格，包含了项目的指标表、项目分期表、工程节奏表、销售节奏表、现金流量表，资金筹措表、项目结论及敏感性分析等， 当然，如果是纯销售的物业还好说点，销售+自持的物业算起来那就更麻烦了；
如果你是一只拓展老狗，相信你一定知道 ”增值税扣额法与扣税法的运用 、土增税预缴与清缴差异、管理费用与财务费用是否可以计入增值税进项抵扣的答案、股东净利润与项目净利润之间的玄机，IRR与NPV对项目的指导意义......" 相信你通透的做完几个测算，完美ＫＯ初级财务人员！
4.尽职调查阶段：后勤人员、行政人员
特点：忙闲忙后超卑微 事无巨细操碎心
尽职调查一般会邀请专业律师事务所、会计师事务所、评估机构参与尽职调查，按道理说有专业机构帮助，拓展狗该轻松了。但如果你是外地出差尽调，而不幸的是你所在的单位流程管理比较严格，程序比较繁琐，那么恭喜你，你一样会累出血.......
那就是”出差审批流程、合同审批流程、报销审批流程、付款审批流程“，绝对让你体验一把后勤人员的艰辛，从订机票、安排行程、协调资料、沟通处理尽调疑问、甚至到点餐、打印复印等小事你都得顶上，真可谓”领导面前当专家，帮手身边做仆人“，相当戏剧化。想当初老岳一个人带三个团队在外地尽职调查，真是往事不堪回首，都是泪啊．．．
知识储备：最终三家机构出具的《法律尽职调查报告》、《财务尽职调查报告》、《财务审计报告》、《资产评估报告》都要备案的，拓展狗需要逐字逐句进行审查，并把关键要点完善到项目汇报中去。一般来说你需要读懂 “公司资产负债表”、“'资金来源与运用表”、而多次经验总结，评估报告最容易出问题的，评估报告采用的方法、评估报告的取值对交易对价产生着直接影响，在领导高层会议上是讨论的重要焦点。
5、报告材料撰写阶段拓展狗身份：ppt狗
特点：邋里邋遢码字忙，废寝忘食如佛像
如果所有的材料都已经汇集完，这个阶段虽然看起来很辛苦，但是内心还是比较安宁的，因为所有的素材都在心中，写报告就如厨师利用食材做美食一般，乐在其中。因为你可以把自己的观点融入报告之中，等报告完成的那一瞬间，或许你还有点小小的成就感。
知识储备：ppt 狗么，必然要懂得ppt的排版与汇报逻辑。有条理、有观点、有论据、有美观的ppt不是一日能做出来的，这是一个硬功夫，需要时时磨练。
６、合同洽谈阶段拓展狗身份：法务人员
特点：咬文嚼字看细节、翻来覆去莫嫌烦
如果公司有法务人员，建议拓展狗一定要带上，合同洽谈，拓展狗需要提出合同要点，行文则给法务人员一个展示的平台。但在实际工作中，很多时候法务人员较少，而且还很忙碌，拓展狗也只能迎着头皮自己顶上。
知识储备：拓展狗最需要搞清楚的就是交易对价中的构成，尤其在股+债的模式中，股权溢价的计算方法、交易税费的计算方法等等。如果你遇到了 跨境并购，相信你一定知道 “2015年国税局7号文、非居民企业间接转让国内应税资产、国际所得税税率、维京群岛BVI SPA 等 ”；如果你遇到了明股实债项目，那么相信你对“”增信措施、融资担保“”等概念一定是耳熟能详。
7 .项目立项上报阶段拓展狗身份：项目经理、上级单位下属
特点： 反复修改加完善 苦尽甘来终完成
人们常说一句话：“做报告不是最痛苦的，改报告才是最痛苦的。” 做报告是把自己的想法转变成文字，而改报告则需要你读懂他人并转成文字。”改报告的过程需要一颗抗挫折的心，一双肯于听从他人意见的耳朵，以及一个思路灵活融汇贯通的脑袋。
如果你属于某个下属公司拓展狗，你还得学会搞好关系，让你上级公司的对接部门接受你的报告，而且愿意指导你如何完成立项报批工作，走完整个严谨无瑕疵的立项报批流程。所以这时拓展狗的身份变成了双重身份，除了需要听从自己单位领导安排外，还需要听从上级部门领导指挥，虽说辛苦了点，但是人家也是在帮你，所以小伙伴们心态要摆好了~
知识储备：万里长征即将走完最后一步，严谨的做事风格，扎实的文字功底，良好的沟通能力都是必备的。 这时候，相信你一定会经历“评审会”、“答疑会”等磨难，不过真金不怕火炼，让暴风雨来得更猛烈些吧，经过洗礼，项目才能得到批复~~
8.项目正式运营阶段拓展狗身份：可以跪安了
特点： 从来只有新人笑，有谁听见旧人哭
一般来说，项目正式交接后，会有专门的项目经理接手，拓展狗经过一系列奋战，终于完成了使命， 可以逐渐退出江湖了。新项目会有其他同事大展身手，展示才能，逐渐的，人们指只记得这是哪个大侠操盘的项目，没有人记得这是哪只拓展狗拓的项目......
而拓展狗，则需要忘记曾经发生的一切，转战其他新的拓展项目了......
一句话共勉： 拓展不易，且行且珍惜！
