◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）
◎ 编辑 | 密探财经
前不久，一款名为“长盈精英-颐馨西安玖峯悦集合资金信托计划”理财产品由爱建信托受托低调发售，募资3.5亿元，期限2年，预期收益率6.4%-7.6%。
经查询，该信托计划的融资方为“西安中颐万信房地产公司”，背后股东是中颐地产及实控人陈晓明。
按信托计划表述，该信托资金通过向“西安中颐万信”发放信托贷款，最终用于“金地·玖峯悦”项目开发及归还超出土地款部分的股东借款。
这跟金地有又扯上了什么关系？
地产密探获悉，金地集团为“玖峯悦”的全托型代建方。言外之意，就是除了股东不是金地，其他都由金地完成，涉及楼盘开发、产品设计及销售、项目管理等一系列环节。
实际上，西安虽地处西北，却一直是金地集团投资布局的战略重镇。早在2006年，金地就进入西安，深耕了16年，合计开发及运营项目18个，涉及代建项目就有4个。
与战略进入西安同步，金地当时就切入到了代建市场，首个代建项目就是来自深圳政府委托代建的福田科技广场，时隔12年后战略押注代建市场。截至今年6月底，金地全国代建项目已超90个。
前不久，某房地产律师曾撰文分析说，房地产代建方兴未艾，但现实中仍存在5大风险，第一就是与房地产合作开发的混同风险，比如代建方未能在委托代建合同中明确关系，存在某种程度的‘利润分享、风险承担、共同出资’等情况。
“倘若委托代建合同内容约定不清，被认定为合作开发合同，则代建方需对建设项目的债务承担连带责任。”
上述律师还指出，其二，就是委托方资金链断裂风险，其三就是品牌受损风险，购房者对项目的认知很大程度上基于代建方的品牌影响力，一旦出现非因代建方原因导致的质量问题等，将直接损害代建方的品牌信用。
相比“轻资产”的代建业务一片风平浪静，被视为“示范性房企”的金地当前处于被资本抛压看空的漩涡中，正是公司主业的房地产开发业务，而金地又擅长合作开发，这类项目占比又很高。
克而瑞监测统计，今年前9个月，金地全口径销售额1629.1亿元，排名第7位，权益销售额1009.4亿元，权益销售比率近62%。
当前，房地产项目因民营合作方频频出险乃至爆雷而引发停工或其他棘手问题不在少数。
年初时候，同为“示范性民营房企”的某千亿级大型房企老板曾说，未来几年会大幅度提高权益销售额比重，而不只关注表面销售额大小，更在意销售的含金量。
年初以来，很多优质民营房企已不再披露全口径销售额，而只披露权益销售额，既有向外表达不追求规模强调销售含金量的意图，还有规避合作风险的清醒认知。
近来，金地集团股债二度遭遇重挫，引发市场高度关注和担忧。本月19日，金地集团发布近期生产经营情况说明公告，以证清白。
从彼时公告看，无论是公开债偿付亦或是销售额趋势乃至现金流以及银行授信等，金地集团似乎无愧于“示范房企”。但又为何屡遭看空，难道都是恶意做空？
如从前地产密探所刊文《金地集团“公开债”诡异重挫，导火索或来自表外》表述的，问题最大可能会出在表外，非标融资因隐秘而潜藏诸多不可控因素，在行业乃至房企信心仍显脆弱之际，很容易出现“风声鹤唳”。
10月25日，金地集团又发布了一份澄清公告，涉及多个问题，其中第一个问题涉及央行动产抵押登记系统的一笔来自“北京金地格林物业应收款展期”事宜。
从澄清函内容看，这不能全怪媒体报道“严重失实”。熟悉地产金融的朋友都知道，这是一份基于供应链融资的“三方交易”。
底层债务人是第三方开发商北京京雁置业和北科置业，金地集团下属北京金地格林物业为其提供物业服务，自然要定期收取物业费，对方未支付前在其账上就是应收款，在会计科目上就归为一项资产。
金地集团为了盘活资产，在当前环境下有很强的意愿让北京金地格林物业手上的这笔应收款变现，商业保理公司就是专门干这个生意的，可以向其转让套现，在前述两家开发商与商业保理公司之间确立了新的债务债权关系。
注意！金地集团澄清函披露的交易文件第一条就提到“受让方（商业保理公司）为北京金地格林物业开展应收款转让业务，特别标注了“无追索权”。这意味着，即使这笔应收款逾期，跟金地真的没啥关系了。
但这样的交易细节，在央行动产抵押登记系统是看不到的。接下来，金地集团股债能否真的稳住，仍有待市场观察。
