8月，临安迎来了撤市设区的第五个年头。
积淀五年，临安不再是“本地的临安”，已然蝶变成为宜居宜业的现代化新城。这里既有出色的山水环境，也有便捷的交通、繁华的商业，人居价值随着区域的持续融杭发展而不断跃升！
落脚到楼市，临安也一改“偏安一隅”的传统房地产格局，日益接轨杭州其他各区，房价实现翻倍增长，也有不少外来品牌房企看好区域发展深耕临安市场。
撤市设区五年，城市与市场跃进式发展
在杭州，一个区域的发展或许只需要5-10年。尤其是被摁下“快进键”的区域，各种资源的累积更让它的崛起速度超乎想象。什么是“快进键”呢？对于临安来说，2017年的撤市设区就是明显的契机。撤市设区五年来，临安无论是经济、产业，还是人口、配套都实现了大跃进。
▌高新产业占比提升，经济产业基础不断夯实
产业是一个区域/板块从0→1，并经久不衰的源动力。2017年撤市设区以来，临安产业快速调整，保持高速发展，自2018年开始临安规模工业增加值增速提档，规模工业增加值从2017年的146.5亿元增加到了2021年的230.8亿元，5年增长57.5%。GDP也从2017年的530.9亿元增加到2021年的658.4亿元。
图：2017-2021年临安区GDP和规模工业增加值表现
数据来源：杭州市统计年鉴及临安区统计公报今年以来，临安区全面实施产业强区战略，上半年全区实现规模工业增加值146.8亿元，同比增长16.0%，增速高于全市平均水平11个百分点，位居全市第二。以青山湖科技城为依托，临安的产业活力也越来越足，高新产业快速发展，其中高新技术产业增加值占规模工业增加值比例从2017年的64.7%增长到2021年的81.4%。今年上半年高端装备制造业、高新技术产业分别实现增加值75.3亿元和126.1亿元，分别增长15.6%和21.0%，占规模工业增加值的比重分别为51.3%和85.8%。
图：2017-2021年临安区高新技术产业增加值占规模工业增加值比例
数据来源：临安区统计公报上半年亮眼经济成绩的背后，是快速落地的产业项目在推动。今年全区重点项目共安排106个，其中实施项目94个，年度计划投资139.45亿元。2022年上半年，得益于“拿地即开工”的机制，临安区94个区重点项目完成投资83.7亿元，完成年度计划投资的60%，快于去年同期9.18个百分点；工业项目两年内新立项项目开工率84%，高于全市平均4.89个百分点。招商引资方面，上半年临安区聚焦微电子（精密仪器）、生命健康、新材料、智能装备等产业，招引亿元以上项目15个，其中10亿元以上项目3个。
▌常住人口持续增长，增量水平表现优秀
值得一提的还有临安的人口数据。五年来临安常住人口持续增长，特别是2020年开始，由于地铁、快速路、大型商场等配套设施相继投入使用，常住人口大幅增加。
图：2017-2020年临安常住人口（万人）
数据来源：杭州市统计年鉴及临安区统计公报截止2021年末，临安区常住人口64.2万人，较2020年新增0.7万人。这个增量水平与杭州其他各区相比不算太多，但可以看到的是两点：
1、人口增量水平稳定，在21年杭城多数区域人口增势放缓的背景下，临安区0.7万人的增量与前十年持平（市区11区中，仅拱墅、滨江、余杭、临安四区21年增量≥前十年平均增量）；
2、在杭州人传统的非主城（富阳、临安、淳安、建德、桐庐）的概念中，临安区的人口表现相对来说是最好的。21年临安区无论是人口增量，还是人口增速都位居五区之首，更何况其城镇化发展空间还远高于同样撤市并区的富阳。
表：2021年杭州各区县人口相关指标对比
临安区对人才的引入一直以来都不遗余力。8月10日，临安住建公众号发布《2022年杭州市临安区高层次人才区本级购房补贴受理公告》。B、C、D、E类人才以及全日制博士、硕士研究生，分别给予60万元、50万元、40万元、35万元、30万元、15万元的一次性购房补贴。临安是今年以来杭州首个调整人才购房补贴政策的城区，对吸引外来人才、留住本地产业人才都有一定刺激作用。
▌新城发展日新月异，配套接连落地
从吸引人才入驻到留住人才，临安不仅靠快速发展的产业，也在不断完善生活配套设施，更好地展示城市发展软实力，创建宜居宜业的现代化城市环境。
过去5年间，临安加快交通设施建设。2020年4月串联临安与余杭的地铁16号线通车，全长35.12km，单程40分钟以内。2020年上半年科技大道综合改造主车道通车、2020年12月杭州二绕通车...这些标志性工程完工加快了临安民生与经济的双重融杭进度。
作为城西科创大走廊的重要节点，青山湖科技城不仅是聚集高新产业的产业新城，也是生活便捷、环境优美的宜居乐土。2020年10月，位于青山湖科技城核心地段的宝龙广场正式开业。作为一站式城市商业综合体，它与地铁16号线青山湖科技城站无缝对接，助力临安新商圈崛起及临安商业新格局形成。环境方面不仅有誉为“临安第一景”的青山湖，还有华东最大山地公园——狮山公园、全省最美绿道——青山湖环湖绿道等众多城市公园成为市民休闲热点。
除了城西科创大走廊，“亚运会分会场”也是临安身上的“标签”之一。锦南新城板块依托亚运概念和城西科创大走廊西起点两大利好的加持近年来也发展迅速，天目医药港医药产业孵化园得以成功培育并于今年7月正式入选市级专业化孵化器，临安区体育文化会展中心已投用，石山亚运山地公园也于近期正式对市民开放。2022年7月，暂缓的第19届亚运会赛事正式官宣于2023年9月召开，未来一年属于锦南新城的“高光时刻”值得期待！！
除了青山湖科技城、锦南新城之外，临安区还有定位为融杭桥头堡的滨湖新城、有“临安的文教区”之称的锦北新城等等，几大新城的快速发展将助推区域迎来新一轮的价值跃升。
▌市场高速增长，居住价值回归仍显市场潜力
城市的高速发展，带来了房地产市场的繁荣。2017撤市设区以来临安房地产市场快速发展，房地产开发投资额节节攀升，2017年房地产开发投资额仅87.8亿元，到2021年增长到313.5亿元。其中2018-2020年的房地产开发投资均保持45%以上的高增速，即使2021年全国市场下行背景下增速仍达12.8%，远高于2021年杭州全市的1.5%增速。
图：2017-2021年临安区房地产开发投资走势
数据来源：临安区统计公报从楼市表现来看，得益于2017年的撤市设区、2020年地铁16号线的开通两大因素的助推，临安成为杭州楼市的高流量区，价格洼地，2019-2021年投资需求旺盛，市场容量连续3年在220万方以上的高位徘徊，房价实现了从1.1W+到2.2W+的翻倍上涨。即使在如今楼市回归居住需求背景下，临安也同样能凭借门槛低、不限购、2成首付，带地铁，山水环境出色等特点占据一定市场优势。毕竟临安无论外溢自住还是养老，都有很高的居住价值。
图：2017年以来临安区商品住宅供销价走势
新一轮发展势能积蓄中，长期潜力犹可期
对于一个区域的发展，不仅要看到过去规划的落实，更重要的是资源的持续导入，从一个长远发展的眼光来看待。
以余杭区为例——
2001年前的余杭，是杭州城区周边一个“县城”；
2001年3月，余杭撤市设区，成为杭州市区一部分，之后几年余杭区在交通、配套等方面持续融杭；
2008年，中央组织部、国务院国资委作出建设未来科技城的重大战略部署，并选择北京、天津、武汉、杭州作为先期试点城市；同年，阿里巴巴和余杭区签约；
2011年，杭州未来科技城(海创园)于2011年正式挂牌成立；
2013年，阿里总部迁入余杭。阿里的进入，使得杭州城市格局重新定位，创建了未来科技城，随后开创了一条城西科创大走廊。
依托未来科技城的快速发展壮大，余杭区也一跃成为杭州第一经济大区，房价从2014年10000元/㎡，跃升至如今的33000元/㎡。
复盘余杭区的强势崛起，这其中有高端规划、产业发展、人才导入、环境宜居等诸多因素作用。基于此，我们可以总结出评判区域长期发展潜力的模型，即区域长期潜力=持续不断的产业人口导入+强有力的政策/规划支持+便捷的交通。
套用这个模型，我们认为临安区作为城西科创大走廊重要一极，新兴产业和人口正在持续导入，区域与杭州主城之间的融合在十四五期间也有望继续加深，新一波的发展势能正在积蓄中，区域长期发展潜力犹在。
▌城西科创大走廊加速融合、亚运重启等红利持续释放
2022年5月18日，杭州市委书记刘捷挂帅城西科创大走廊党工委第一书记，并表态将举全市之力建设城西科创大走廊。当天会议最重要的关键词，就是“融合”，未来大走廊将迎来体制架构、重大规划、创新资源、产业发展、审批服务、资源要素、公共服务、基础设施8个方面充分融合。可以预见的是，今后城西科创大走廊将会得到来自各个层级的政策眷顾，同时也将导入更多优质的城市配套资源。7月21日，《杭州城西科创大走廊创新发展专项资金管理办法》的落地就是很好的例证。作为城西科创大走廊“四城”中的重要一城，在浙江省和杭州市如此看重城西科创大走廊的情况下，青山湖科技城肯定会分得一杯羹。
▌杭临绩铁路开工、文一路西延与科技大道全面贯通即将成为现实
十四五期间，新一轮的交通利好正在蓄力——
铁路方面，备受关注的杭临绩铁路已列入杭州“十四五”重大建设项目，区域内将设立两座高铁站（临安站、昌化站），由此临安将一举补上高铁短板。今后，临安可通过杭临绩铁路接驳杭州西站枢纽，快速接入四通八达的国家高铁路网；
快速路方面，文一路西延与科技大道工程已列入《杭州市综合交通发展“十四五”规划》，今后文一西路将结束断头路的历史，与科技大道全线贯通，成为临安与杭州主城区之间的又一条快速通道。
未来随着交通上大刀阔斧的投入，临安的融杭进程将进一步加快。
△“十四五”临安对外立体交通网规划图除产业、交通的规划加持之外，临安区十四五还谋划建设21所幼儿园、18所中小学，杭州首个一线主题乐园的谋划引进，6座城市公园2022年底即将建成（会锦体育文化公园、石山亚运山地公园已开放），临安区第一人民医院预计2023年投用…这些都表明，临安区的发展从未止步！！！
▌楼市政策宽松友好，政府着力保障市场平稳发展
9月10日，临安发布《关于进一步推进临安区房地产市场健康有序发展的意见》，共推出8项房产新政，包括金融服务、购房补贴、阶段性公积金支持政策等方面：
临安楼市政策进一步优化，一方面是为房企开发营造好的融资环境，吸引更多房企投资；另一方面是通过公积金支持、购房补贴、教育服务保障等方式有效刺激市场需求释放，加速市场恢复；最后是加强市场监管，完善住房保障体系来推进房地产市场健康有序发展。本次政策的发布，使临安的楼市政策更加宽松友好，也体现了临安政府保障房地产健康有序发展的决心。
楼市回暖迹象初显，四季度或将探底回调
2021年三季度开始，全国房地产行业下行，杭州、临安也不能例外。但城市仍在快速发展，住房需求仍在，临安房地产市场的潜力依旧充足，市场恢复为期不远。
从临安新房市场来看，近期楼市成交呈现小幅上扬势头，二季度月均成交环比增长了25.8%，回到了21年四季度的成交水平；尽管7月受传统淡季和供应减少影响市场成交略有回落，但仍可以看出当前市场正处于缓慢恢复状态。
图：近一年临安商品住宅供销价走势
从项目微观数据来看，2022年以来，“流摇”成为临安项目的固有标签。但是临安6月出现了2022年首个摇号新盘-桃李望湖，项目6月26日首开，推出首批5-7#楼100套新房源，共计有112户家庭参与登记，中签率89.29%。
近期临安在售项目成交数据也出现回升迹象。以临安深耕房企代表旗下项目中天溪珺庭和越秀陌上花开|归悦里为例，中天溪珺庭自2021年9月份以来月度成交持续在20套以下低位徘徊，7月成交大幅提升至82套，回到21年7、8月份的成交水平；归悦里成交量近三个月也明显提升到27-35套左右。
图：近一年临安区典型项目成交套数走势
从二手房市场来看，去年四季度二手房成交规模跌到谷底，今年二手房市场逐渐回暖，一季度月均成交164套，较上一季度月均增加26套；二季度月均成交195套，较一季度月均增加31套。7月成交二手住宅206套，虽然环比略有下降，但高于前三季度月均，市场复苏态势延续。
图：近一年临安二手住宅成交套数走势
综合来看，伴随政策边际放松（首套首付下降至2成，利率4.45%；二套3成，利率5.1%，历史最低），将对临安市场造成有效刺激，楼市或将步入修复通道，预计四季度市场探底回调的可能性比较大。而对于目前企业经营“安全”且有发展意愿的房企来说，市场下行期的当下，无疑是一个抄底拿地的好时机。
结语
撤市设区五年来，临安本土市场已经发生天翻地覆的变化。在临安产业仍在发展、人口仍在流入的今天，只要产品符合市场需求、满足置业者需要，临安仍是房企深耕布局走量的一大选择。而且对于房企来说，临安区拿地成本低、利润空间可观、拍地即审查等优势点依旧有较大“诱惑力”。
近期临安政府接连出台《杭州市临安区城镇社区建设专项规划》、《“择临而安•礼遇人才”若干意见》、《关于进一步推进临安区房地产市场健康有序发展的意见》等政策，对区域规划、人才引进、楼市政策等方面进行研究与优化。虽然临安因此暂时搁置了第三批集中供地的土地供应，但相信经历了优化调整后的临安市场能焕发更强的吸引力。
