9月以来，房地产市场预期进一步走弱，合肥9月份新房市场价格回调的同时，成交规模仍低位缩减，土地市场则进一步由本土城投公司托底拿地。9月26日，中共中央政治局召开会议强调要促进房地产市场 “止跌回稳”，进一步释放积极信号，引导并重塑行业信心，楼市政策支持达到空前高度。在持续震荡调整的合肥新房市场中，哪些企业和哪些项目更易获得市场青睐？
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特别声明：合肥房地产企业销售数据统计是以2024年1月1日-9月30日期间销售的全口径商品房为统计口径，主要依据中指数据CREIS（点击查看）在合肥主城九区的销售监测数据，并参考当期总体经营情况和推盘去化情况进行分析统计；对于少数没有在监测范围内的项目，由企业提供相关证明文件，经课题组对数据进行严格审核，也纳入统计范围。本报告仅供参考，课题组不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。
2024年1-9月，合肥房地产销售额TOP15企业的排名位次变化不大，前三位仍被招商蛇口、伟星房产和万科包揽，但伟星反超万科居第二位。
其中，招商蛇口实现销售额62.6亿元和销售面积29.2万方继续位居金额和面积榜首，8 月上市的招商玺成交势头持续强劲，而招商四季臻邸与招商天青臻境也为企业提供了有力支撑。伟星房产反超万科，以45.0亿元的销售额跃升至第二位，伟星万科星遇光年、伟星玖峯汇等在9月成交势头强劲，均位列单月项目成交的前五位；万科以44.4亿元暂居第三位，其主力项目万科·城改朗拾森屿成交乏力，单月成交仅位列项目成交金额的第十位。
特别声明：合肥房地产企业销售数据统计是以2024年1月1日-9月30日期间销售的全口径商品房为统计口径，主要依据中指数据CREIS（点击查看）在合肥主城九区的销售监测数据，并参考当期总体经营情况和推盘去化情况进行分析统计；对于少数没有在监测范围内的项目，由企业提供相关证明文件，经课题组对数据进行严格审核，也纳入统计范围。本报告仅供参考，课题组不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。
2024年1-9月，合肥市商品住宅销售金额TOP10项目合计销售136.6亿元，7月集中成交的毓德雅苑仍保持成交金额榜首。华润望雲成交持续强劲，以16.2亿元的销售额稳居第二位；中海臻如府以14.6亿元稳居第三位，但该项目9月以来的成交量有限。
2024年1-9月，合肥市商品住宅销售面积TOP10项目合计销售57.7万方。其中，毓德雅苑以销售面积13.0万方位居第一，万科·城改朗拾森屿和招商四季臻邸分别以5.6万方和5.5万方位列第二和第三位。但从单盘9月表现来看，万科·城改朗拾森屿远不及招商四季臻邸。
▍商品住宅市场解读
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供应小幅增长，价格回调，成交规模同环比继续下滑。2024年9月，合肥主城九区的商品住宅供应24.3万方，供应规模连续三个月保持小幅增长，已连续5个月维持在20万方左右；商品住宅成交在2024年历经1-2月的短暂筑底之后，由于7月份人才公寓转商品房集中备案，7月份新房市场持续保持上涨，而8月和9月以来新房成交量持续回落，9月的同环比均表现为下滑。
从价格来看，合肥市场的新房成交均价持续回调，9月下滑至21424元/㎡，年内仅高于7月份。主要原因在于：一方面，合肥市场的成交主力仍为2万元/㎡左右的产品；；另一方面，市场下行期部分项目调低销售均价，市场整体以价换量特质凸显。
从项目端来看，9月份成交金额最高的项目是9月28日首开的中海悦府，项目推出6栋、310套房源，采用线下开盘的方式，当日有千人到场，气氛非常热烈，也是近年少有的场景。中海悦府只有建面约136㎡和166㎡两种户型，满足主流改善需求，是合肥市场首批新计容规则下的新户型，但定价相对不高，主打“高性价比”，为项目吸引了一大波人气。
招商玺作为招商旗下最高端的 “玺系” 作品，在8月首开火爆之后，得益于其作为豪宅项目所具备的产品优势，本月销售维持平稳，退居合肥单月住宅成交金额的第二位。
位于高新区的伟星万科·星遇光年是伟星房产于2023年4月竞得，与万科联合开发，引入了万科光年系产品，项目主力户型102㎡-175㎡左右，本月项目推出优惠活动推动成交热度提升，项目单月成交均价为开盘以来的最低水平，也是首次跌破2万元/㎡。
表：2024年9月合肥主城九区商品住宅项目销售业绩TOP10
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▍典型样本项目点评
中海悦府
图：中海悦府效果图
图片来源：中海合肥官微
中海悦府于9月28日首开，合计推出6栋、310套房源，采用线下开盘的方式，地点选择了骆岗中央公园的大机库。当日有千人到场，气氛非常热烈，也是近年少有的场景。
图：中海悦府开盘现场
图片来源：中海合肥官微
活动结束后，中海发布喜报“首开劲销282套，狂揽约9.06亿”。截至9月30日，中海悦府备案套数达到144套，位列9月合肥住宅成交金额榜首。项目热销的原因主要有：
1）新计容规则下高得房率与高性价比。中海悦府是合肥市场上首批新计容规则的产品，从拿地开始便自带热度。从临展开放以来，项目成为合肥新规则下最早释放户型的楼盘，得房率较前期有10%-15%以上的提升，客户来访量持续稳定。在备案价格上，项目定价却极具性价比，小高层2.3万/㎡左右的备案价，已经略低于前期楼盘。综合得房率来看，备案价格相当于前期楼盘的9折左右，因此吸引了大批客户首开选房。
2）首开优惠释放力度大。中海悦府在开盘前公示了其首开优惠，即为：冻资优惠1%、首开优惠2%、按时签约优惠1%，优惠只有开盘当天有，第二天全部收回。按照此种算法，相当于开盘打95折的优惠力度。
3）新一代户型空间设计，打造实用性奢居。作为合肥住宅新规项目，中海悦府遵循新型住宅设计标准，超90%实际使用率，建筑面积约136㎡、166㎡两大纯粹面积段，以超级收纳的高效空间、超享百变的成长格局，革新时代奢居的无限可能与想象。建面约136㎡的户型加上阳台赠送面积，其实际可用空间相当于新规前建面约150㎡的户型。而建面约166㎡的户型，对比此前建面约180㎡的户型空间，空间更宽阔、尺度更舒适。
4）地段与产品力优势。从地段角度看，中海悦府在资源聚集的主城芯，紧邻中央公园板块，也是未来重资规划的超能板块，且是包河万象汇旁仅有的在售新房，有着极强的吸引力。从产品力角度看，作为新一代中海府系新著，中海悦府从居住品质到未来生活场景，项目都颠覆了过往区域的产品设计。
除此之外，中海悦府的意向客户中，大部分是中海品牌的忠实粉，深耕合肥13载，中海持续以实力作品赢获业主肯定，市场口碑的庞大积累，助力销售业绩。
▍土地市场解读
2024年9月29日，合肥九区范围内庐阳、蜀山、包河6宗涉宅用地成功出让，累计揽金约40亿元，本轮土拍的所有地块均被本土城投底价托底。
表：2024年9月合肥主城九区涉宅地块成交详情
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10月8日，合肥土地市场网发布公告，将有12宗土地将于10月底入市。除新站1宗商业用地外，有11块地都有住宅部分出让。
表：2024年10月合肥主城九区涉宅地块拟出让详情
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▍后市预判
9月，合肥新房市场继续深化调整。虽然新房上市规模仍同比小幅增长，但是成交端以价换量的态势更加明确。与此同时，成交均价的下滑并未改变成交规模的颓势，住宅成交量仍维持同环比下滑。
但值得期待的是，9月28日入市的中海悦府以超高的“性价比”和产品优势，再造合肥楼市千人选房的热销态势。但整体而言，中海悦府的成交热度更多还是以价换量的结果，但行情能否持续尚有待观察，“稳定”才是短期内最大的预期。
