“9.26新政”满月,杭州楼市呈现出量涨价跌的态势。剔除国庆周,新政后四周新房、二手房周均成交量分别增长↑91.1%、↑84.5%;刚需刚改项目成交占比扩大,新房价格结构性下跌↓3.6%;二手房东也积极降价出货,挂牌价较9月初下跌↓560元/㎡。
9月下旬开始,9.26政治局会议、10.9新“杭五条”、10.17住建部会议等密集齐发,形成了从上到下的政策合力,杭州楼市预期显著好转。无论是新房还是二手房市场,都在政策驱动下呈现出更加活跃的状态。
● 新房:市场情绪明显修复,新政后周均成交量较9月前三周增长↑70.6%,剔除国庆假期影响,增幅超↑90%。且新政后,高改项目摇号热度更高,房价30000元/㎡以下的典型刚需刚改项目去化行情也明显好转,成交均价由此结构性下跌。
● 二手房:新政后二手房成交量频创新高,周均成交量较9月前三周增长↑54.0%,剔除国庆假期影响,增幅达↑84.5%,市场活跃度高。尤其是新“杭五条”出台当周,带看量超16万人次创历史峰值。房东以价换量出货也更积极,挂牌价较9月初下跌↓1.5%。
图:杭州新房、二手房市场周度量价走势
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从不同政策节点的成交量价变化来看,新“杭五条”对市场的影响作用更为显著。
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9.26政治局会议前后
会议强调“促进房地产市场止跌回稳”,这一信号给市场带来了积极的影响,使得买卖双方对市场的预期有所改善。
● 政策出台当周,杭州新房成交量价齐涨。政策刺激叠加供应放量双重因素的影响,住宅成交近30万㎡,创7月以来周度新高,较9月前三周周均增长↑192.3%,环比增长↑71.8%,成交均价也上涨↑5%左右;二手房成交超1200套,环比增长↑46.8%。
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● 国庆假期,9.26政策效应持续。新房成交量较2023年国庆周增长↑187.5%;二手房带看量超12.4万人次,同比增长↑60%以上;成交377套,同比23年国庆增长↑8.9%。
10.9“新杭五条”前后
10月9日,杭州全面取消限价,首付比例统一下调至15%,至此杭州楼市政策宽松程度创史上之最。新政后,市场动能提升明显。
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● 新房成交稳步增长,典型刚需刚改项目热销,房价结构性下跌。杭州新房成交12.4万㎡,较9月前三周周均成交增长↑25.7%,市场动能提升明显。以兴耀沐晴川、保利云珹瑧悦府、华元启航城、缤印爱达城、映运轩、湖颂丹青府等为代表的三四圈层刚需刚改楼盘认购情况明显好转,成交均价由此结构性下跌↓20%至25000元/㎡以下。
● 从开盘情况来看,限价取消后典型高改板块摇号热度显著提升。滨江区府板块的潮起江南城第三次加推中签率仅9.24%,而前一次开盘中签率为10.86%;城东新城板块的翡翠锦和府首开中签率仅13.69%,明显低于同板块翡翠嘉运府新政前开盘21.9%的中签率。
● 二手房市场客户预期也显著增强。带看量超16万人次,创2024年周度带看量新高;成交量高达2189套,较9月前三周周均增长↑86.8%;价格方面,不少房东出于置换需求而急售,议价态度更为积极,与9月前三周相比,挂牌价跌幅扩大至↓0.6%。
10.17住建部会议前后
10.17住建部会议出台一系列“止跌回稳”的“组合拳”,叠加“新杭五条”的政策持续作用,市场维持较高热度。
● 成交持续上行,但市场情绪有所回落。第42周新房成交量超15万㎡,环比增长近3成↑,较9月前三周周均增长↑62.3%,第43周与9月初相比成交增幅超70%↑。二手房近两周成交量也持续增长,第43周日均突破350套,周度成交近2500套房源,创2024年周度新高,较9月前三周周均增长↑111.4%。挂牌均价进一步下跌至32494元/㎡,较9月初下跌了超500元/㎡↓。但值得注意的是,最近两周新房、二手房成交量环比增长势头均有所放缓;带看量也连续两周下滑(42周14.6万人次,43周12.6万人次),市场热度存在降温趋势。
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● 土拍热度回归,“新单价”地王诞生。10月15日,“10·9杭五条”楼市新政后的首场土拍,拱墅区石桥单元地块以18%的溢价率被绿城竞得,康桥单元地块也由绿城底价竞得。由于地块质素一般,新政效应尚未完全体现。10月22日,钱江新城二期最后一宗限价地块经过77轮竞拍,由绿城以28.55%的溢价率成功竞得,总价34.2亿元,楼面价50717元/㎡,刷新杭州宅地楼面价记录。10月29日,杭州市区成功出让三宗涉宅用地。热度最高的为蜀山单元低密宅地,经过61轮竞价被滨江集团竞得,溢价率高达51.31%,为年内次高。地块不限价,且容积率仅1.1,可打造为稀缺的排屋类产品,备受房企青睐;另外两宗地块溢价率分别为16.45%和0%。总的来说,新政后土拍市场冷热不均现象依旧存在,但整体热度仍远超9月。
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总体而言,9.26、10.9、10.17 短期刺激政策间隔短、频次高、作用强,极大改善了市场预期,新政后杭州新房、二手房市场成交规模节节攀升,土拍热度也明显回归。然而,从住建部会议后的市场反馈来看,市场出现情绪回落迹象,后续需更多的“稳市场”政策出台以巩固当前政策效果。
备注:
1、数据来源:中指数据CREIS(点击查看)、中指研究院综合整理
2、报告中刚需刚改项目主要指房价在30000元/㎡以下的楼盘
附录:9月底以来重要楼市政策内容一览
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