事件一
物业费“限高令”来势汹汹，政策限价“一刀切”能否解决市场问题？
2024年，重庆、银川、青岛、武汉针对普通住宅前期物业服务收费，相继推出了政府指导价格，明确规定收费上限，但后续并无其他城市跟进。
中指研究院观点
- 实施限价政策的区域，有少部分项目小幅度降价，但造成了整体市场混乱，如重庆某些项目业主拒缴物业费，对行业高质量发展不利；
- 根据中指院“全国物业服务客户满意度调查”数据，近三年，武汉、青岛、银川城市得分一直处于中下水平；而重庆得分虽较高，但2024年满意度得分首次出现小幅回调。
表：2024年部分城市出台的物业服务收费相关政策
资料来源：公开资料，中指研究院整理
事件二
地方国资物企资本市场表现活跃
1、IPO市场：地方国资物企活跃，两家地方国企登陆资本市场——经发物业和泓盈城市服务。
2、正在进程中的还有：湖北联股城市运营有限公司拟通过A股*ST明诚资产重组完成上市；深业物业于10月16日在港交所更新招股书。截止2024年11月20日，共有16家国企上市；
3、珠江股份完成重大资产重组，公司主营业务变更为物业管理与文体运营业务；
4、华发物业服务完成私有化，退出资本市场；融信服务控股股东建议私有化，可能年内完成退市。
中指研究院观点
- 地方国资在物管领域的资本运作日益活跃，寻求在资本市场上的发展机会；
- 资产重组是国资企业优化资源配置、企业战略调整、业务升级、提升市场竞争力的重要手段，也是上市的一种重要途径；
- 上市并非一劳永逸，物企应根据自身的发展状况和市场变化灵活决策。当上市不再符合公司的长远利益时，利用退市机制亦是一种明智的选择。
表：截至2024年11月10日部分物企上市进度
资料来源：公开资料，中指研究院整理事件三
独立发展，品牌去地产化
当前，去地产化品牌焕新热度较高，永升服务去“旭辉”化，完成企业名称、证券简称更名；银城生活服务更名为瑞森生活服务；佳源服务更名为智想大成，并更换了全新LOGO等。
中指研究院观点
- 独立发展是必然趋势，品牌独立是独立发展的重要表现之一；
- 品牌独立的意义：降低与地产关联方的关系，向市场投资者展现全新的品牌形象和发展蓝图。
表：部分物业企业品牌独立焕新情况
资料来源：公开资料，中指研究院整理事件四
上海最大居民小区要“炒掉物业”
2024年8月， 上海康城小区因物业服务质量不及预期，业委会提出解聘物业，截止目前，物业公司尚未解聘且已与业主积极沟通并进行整改。上海康城小区是上海最大的单体居住社区，建筑面积208万平方米，有286栋高层住宅，规划户数12500户，实际居住人口约3.6万人。
中指研究院观点
- 物业企业要保持忧患意识，扎实做好基础服务；
- 外拓要重视项目“基本面”，确保运营风险可控；
- 要用心呵护自身口碑和品牌。
图：上海康城小区平面图
资料来源：公开资料事件五
南京高端住宅项目竞标，“带资进场”落败，品质服务取胜
11月，南京建邺区高端住宅项目海玥花园公开选聘新物业服务团队。保利物业、华润物业、万科物业等9家物业公司竞聘，在经过筛选后，保利物业和华润物业进入最终选择环节。保利物业“自愿投资200万”，华润物业提出定制化服务方案，最终华润物业赢得超90%的票数，成功中标。
中指研究院观点
- 在高质量规模拓展的导向下，“高质高价”项目成为物企争抢对象，竞争激烈；
- 竞争手段优劣因项目而异，“带资进场”并非具有绝对优势，更适合老旧小区或有历史遗留问题的项目；
- 服务品质是竞标硬实力：高端项目对物业服务要求更高，业委会更看重服务品质，符合“高质高价”逻辑。
图：海玥花园小区实景
资料来源：公开资料事件六
人员变动——业绩压力、业务调整、二代接班
2024年至今，上市企业核心高管人员变动较大。如:招商积余、合景悠活、碧桂园服务等企业都有人员调整。其中新任人员均为内部提拔。
中指研究院观点
- 内部提拔。随着公司业务调整，提拔符合企业战略发展需要的人才以助力企业发展。
- 外部引进。市场发展较快，企业需要注入更多专业人才适应市场变化，应对市场危机。
- 第一代管理者或创始人的退出，二代接班，说明集团加强对物业的重视和把控，但同时也影响了物企的独立性。
表：2024年部分核心高管人员变动情况
资料来源：公开资料，中指研究院整理
