近日，武汉市新洲区发布了《新洲区住宅前期物业服务费定价社会稳定风险征询意见公示》，或将对住宅前期物业收费标准作出新的分级定价。新的定价方案中，五星级物业（有电梯的最高星级）的最高收费标准被限定为2.3元/㎡·月。基准价最高可以上浮20%（即2.3x0.2=0.46元/㎡/月），意味着新洲区最高物业服务费将不会超过2.76元/平方米·月。
表：武汉市新洲区住宅前期物业物业服务费定价方案
资料来源：公开资料，中指研究院整理而这并非年内第一次出台关于住宅前期物业服务费限价政策。2024年，重庆市、银川市、青岛城阳区、武汉江夏区均开始执行（或出台）相关政策，导致今年物业费降价问题成为社会民生的热门话题，在局部地区引起了一定市场风波，也对业主、物业服务企业、物业管理市场的运行产生了一定影响。类似事件涉及物业费定价，是行业比较重要的议题。那这些政策究竟产生了哪些反响？不同利益相关方如何看待这个问题？政策限价“一刀切”能否解决市场问题？如今，武汉市新洲区再次跟进是否代表了某种趋势？这一系列问题值得研究，更值得深思。接下来，让我们深入盘点一下2024年各地物业费限价政策的情况，探寻这些问题的答案。
住宅前期物业费限价政策并非新政
2024年，多个城市/地区出台了普通住宅前期物业费指导价格政策。根据中指院监测，年内执行物业费指导价相关政策的城市分别是重庆市、银川市、青岛市城阳区、武汉市江夏区。最近武汉市新洲区发布的《新洲区住宅前期物业服务费定价社会稳定风险征询意见公示》为征求意见稿，并未真正执行，因此未统计在下表中。
表：2024年部分城市执行普通住宅前期物业费指导价格相关政策
资料来源：公开资料，中指研究院整理虽然今年住宅物业费指导价政策在市场上热度较高，但是物业费指导价格的提出以及制定是很早就出台过相关政策的，并非新政。比如重庆市住宅物业费1-1.9元/㎡/月的标准，在2015年渝府办发36号文《重庆市物业服务收费管理办法》的配套文件中就已经出现，并非新规定；青岛市发改委于2019年印发了《关于公布的通知》（青建办字[2019]58号），规定了物业费指导价基准并明确物业服务等级的划分标准。
由此来看，住宅前期物业费指导价及定价标准是个老生常谈的话题，尤其像重庆市住宅物业费1-1.9元/㎡/月的标准已有九年历史，并且价格没有变化过。青岛市城阳区《关于对普通住宅前期物业服务收费超出政府指导价进行自查整改的通知》也不过是对几年前政策的进一步规范而已。
为何今年的住宅物业费限价问题成为热点？
既然住宅前期物业服务费指导价并非首次出现，甚至有的地区今年出台的政策中指导价价与多年前一样并未调整，为何物业费问题在今年引起了较大的风波，成为社会民生热点话题？
首先，从政策的披露层面看，今年限价政策地出台似乎在态度上更加严格和正式。如重庆市重新修订的《重庆市物业服务收费管理办法》（渝府办发【2023】104号）以及2024年3月，价格主管部门发布《重庆市政府定价的经营性服务收费目录清单（2024版）》，明确列出住宅前期物业费1-1.9元/㎡/月的标准，但并未像之前一样做出任何解释，让业主理解出了政府彻底严格执行限价的意味。青岛市城阳区的《关于对普通住宅前期物业服务收费超出政府指导价进行自查整改的通知》表明了要自查、整改的态度。武汉市江夏区还专门启用了远城区住宅物业费定价权，规定了低于《武汉市民生收费标准目录清单》中物业费标准的价格。
其次，当前经济正处于结构调整和转型升级的关键时期，部分群体对未来预期持谨慎态度，消费市场潜力有待进一步释放，民众在面对生活成本时表现出一定的压力，导致对价格问题的敏感程度提高，毕竟能成功争取降低物业费就是真正节省生活成本，所以反应比较激烈。
最后，这几个政策出台或执行的时间较为集中，产生一定的叠加效应，一时间热度较高，甚至网上频频出现“取消物业”的舆论。
这些政策究竟产生了哪些反响？
各地的住宅前期物业服务费限价政策在当地都产生了一些反响，包括业主端、物业企业及物管市场层面，下面我们逐一展开细说。
表：2024年度各地区普通住宅前期物业费指导价格政策影响
资料来源：中指研究院调研并整理（一）业主层面
反响最强烈、最直接、舆论最多的当属业主群体。对高于限价，服务不好，又未降价的项目，业主们纷纷采用各种方式维权，替自己争取利益，通过业委会投票或召开临时业主大会会议的方式降低物业费，拒缴物业费，利用网络制造舆论等。而对于不同城市，业主反应差别较大。
1、穷尽各种方式力争降低物业费、拒缴物业费
重庆市政策正式执行后，业主端反应最为强烈，上百家小区业主要求降低物业费，尤其六月初，聚集到物业要求降价的业主不在少数。后来，业主们纷纷通过业委会或成立临时业主大会投票的方式力争物业费下降。而业委会成立比率太低，组织业主们投票表决流程太慢，因此几乎没有业主成功降低物业费。这便导致很多业主拒缴物业费持续抗争，使业主和物业公司之间陷入僵局。武汉江夏区反应类似，业主对高物业费抵触情绪大，物业费拒缴现象普遍。
重庆市业主反响最大主要原因是在重庆这样经济较发达的新一线城市，1.9元/㎡/月的限价相对较低，高于限价的项目较多。对比来看，该限价显著低于银川市、青岛市城阳区、武汉江夏区的价格基准。
2、投诉物业服务差、质价不符等问题
青岛城阳区政策出台后，个别小区因未按规定下调物业费导致业主以此为由拒交物业费，但各种有关物业费和物业服务的投诉非常多，成为主要的民生问题之一。如青岛高新区保利红岛湾小区、保利观堂、卓越嘉悦、卓越青岚郡、高新区红岛府、正阳府、青特悦海府、青特小镇、龙湖舜山府、绿地国科兰亭郡、鲁昊棠琳湾、青特地铁花屿城、青特赫山等多个项目均遭到投诉。
（二）物业公司
最头疼、最难处理的是物业服务企业。如果不降价，业主就会拒缴物业费、找业委会投票降价与企业抗争，主动降低物业费可能会影响物业公司的服务积极性和质量。物业服务企业的反应在不同城市间的差异更明显。
1、未按照限价范围降价
重庆市绝大多数企业并没有主动降低项目的物业费价格，都在等待新政策的出台。青岛城阳区大多数企业，尤其是大中型企业也未按规定履行政策。相关部门虽找物业服务企业沟通过，但并没有成功说服其主动降价，因考虑到企业降低物业费后可能导致物业公司经营困难，从而可能出现降薪、裁员等社会问题，政府端并未真正采取强制性措施。
2、主动降低物业费
整体看，主动下调物业费的企业还是少数。重庆市仅个别项目主动降价。但该项目的降价没有起到积极的“表率”作用，反而又引起一场风波。业主对物业费降低并没有满意，反而认为之前太高了；给未降价小区的业主带来希望，他们纷纷采取各种方式做抗争，争取能把物业费降下来，引发更大的舆论压力。
青岛城阳区有一些物业公司主动降价，但降价的物业企业多为中小规模企业，因降费空间不大，服务项目较少，大中型企业并未降价。
武汉江夏区物业费降价案例相对较多，监测到的物业费降价项目不少于20个。部分头部企业应业委会要求，被迫降价，如中海锦城项目、招商依云华府等。受到江夏区物业费指导价政策影响，武汉市其他行政区，包括主城区及远城区的物业企业也出现主动降价的案例，如新影华翔城、江山如画八期、中国铁建御湖、城投瀚城璞岸等。
表：2024年武汉市受江夏区物业费指导价政策影响导致物业费降价的项目
资料来源：公开资料、中指研究院调研并整理目前，物业费降价主要有两种情况。第一种，在业委会的要求和压力下下调物业费，这一点显示出了业委会存在的优势和价值。但目前住宅小区中成立业委会的比例很低，这也是导致绝大多数项目不能顺利降低物业费的重要原因。业委会在更换物业、决定物业费定价等方面发挥着重要作用，如武汉碧桂园云镜项目，虽然碧桂园服务同意降价但仍然被业委会换掉了。第二种，物业公司主动降价，该等项目多为一些次新房项目，维护成本相对不高，为缓解新房交付带来的投诉压力，与业主建立良好关系，提升物业费收缴率，保住在管住宅项目，综合考虑后降低物业费。
3、通过法律程序收缴物业费的情况大幅增加，使双方关系变得“紧张”
对拒缴物业费较严重的项目，部分物业企业通过法律程序来收缴物业费。物业费收缴问题很大程度上影响了项目运营和公司收入，也使得物业公司和业主之间的关系变得更加尴尬和复杂。重庆市中交中央公园就是其中一例。据说，当时接近1/3的业主联合申请要求把物业费从3.5元降到1.9元，但申请书交上去后就杳无音信了。事后，他们没收到降价的消息，却收到了物业公司的催款函以及律所的短信，要求他们尽快完善欠费，否则“将依法提起诉讼”。
4、降价对物业公司造成的影响
降价对物业公司产生哪些影响？不利影响可能会更多一些，经调研，部分企业因降低物业费导致运营困难，从而出现了降薪、裁员等问题。
“一刀切”能否解决市场问题？
我们知道，物业费的高低差异悬殊，价格区间较大，影响因素非常多，包括但不限于地理位置、楼盘定位、项目楼龄等。尤其在我们“商品房预售管理制度”下，开发商在预售前就已经选定好物业公司，签订前期物业服务合同并确定价格，这就导致前期物业费很大程度上跟项目竣工、业主入住后的物业服务品质关联度不高，业主在买房的时候多为被动接受，并没有实质的选择权和议价权。
历史上，由于住宅物业服务费存在一定的价格刚性，有一些楼龄较老的项目十几年、二十年没涨过物业费，但人工成本，物价水平多年来是有提高的，使物业管理产生压力。因此，新楼盘在物业费定价的时候直接将价格定的比较高，以应对价格刚性带来的不利。但当项目交付后，物业管理服务并没有拿出清晰的服务标准，服务价值与高昂的物业费严重不符，这也是“物业费降价争端”多发生在楼龄较新的项目上的主要原因之一。
既然现实中每个项目的情况和特点并不相同，那物业费指导价“一刀切”的政策恐怕是很难应用于所有项目。我们认为，非市场化的物业费定价有碍行业高质量发展，物业企业服务质量与价格匹配，是行业市场成熟与进步的重要标志，营造质价相符的市场环境是行业良性发展的关键。只有真正做到“质价相符”，物业管理市场才能良好有序运转，业主与物业公司之间的问题才能得到缓和。
审慎评估，避免盲目“跟进”
回到本文开篇，武汉市新洲区11月13日再次跟进住宅物业费指导价政策意味着什么？是否代表物业费限价政策会在更多地区推行？这个问题我们怎么看？
首先，需要明确的是，每个城市的具体情况和城市特点都不同，每个城市在颁布政策前需要对整个城市的物业费情况进行盘点，也需要对历史存在的指导价的合理性进行判断，对业主、物业企业、相关专业人士进行调研后才能判断是否需要这样的政策，而不是盲目跟进。
其次，本轮政策对物业管理市场产生了较大影响。第一，“限价”行为干扰了“市场调节”功能，不利于从根本上确立“质价相符”的定价机制。第二，扰乱物业服务企业正常的项目运营，甚至影响到物业服务质量和业主满意度水平。第三，物业费“一刀切”政策短期内反而引发了一定程度的市场混乱，未发挥政策本意的积极作用；最后，从长远看，建立质价相符、良性互动的市场机制是不能通过简单的“一刀切”实现的。
再次，对于最近武汉市新洲区跟进物业费降价的事件，一方面可能是由于江夏区的政策对新洲区产生了传导性影响，导致新洲区的部分项目已经主动降低物业费，这就造成其他项目的业主以及物业公司对此事的关注和讨论；另一方面，早在2021年，湖北省发改委网站发布的《省发改委关于明确武汉市六个远城区定价权限的通知》中就明确规定，授权武汉市6个远城区，包括东西湖、江夏、黄陂、蔡甸、汉南、新洲享有部分定价权。所以，该地区有一定的特殊性。并且该政策仅是征求意见，并未直接执行，表明对于指导价政策的颁布非常审慎。
鉴于今年的限价政策引发的一系列问题，我们认为对待“物业费限价”需审慎评估，全方位思考，避免盲目“跟进”。当前，各地区物业管理市场面临的问题有相同之处，也有不同之处，重点在于如何结合本地区物管市场的特点建立好的机制、如何更好规范市场秩序、建立“质价相符”的市场环境、解决行业的现实问题，而不是盲目跟进“限价”政策。
