从传统的基础设施管理到如今的创新多元化服务，物业公司已不再仅是居住环境的维护者，而是逐渐成为连接消费者需求与智慧生活方式的关键纽带。变革趋势下，物业板块内部分化加剧，依赖关联方输血的企业增长乏力，真正具备独立市场化能力的公司则开始重塑估值逻辑。
在行业从规模竞赛转向价值深挖、发展重心转向“质重于量”之际，鑫苑服务在其“管理服务拼规模、场景增值建生态、科技赋能论价值”三条增长曲线战略牵引下的2024年业绩，为市场观察物企的进化路径提供了鲜活样本。
风险出清：多元化布局成效显著
2024年，鑫苑服务实现总收入约8.69亿元，同比增长15.9%。其中，物业管理服务收入占比65.7%，伴随着在管面积的持续增长，通过优化管理流程和提升服务效率，物业管理服务板块为公司提供了稳定的收入基础，是鑫苑服务的稳定器与压舱石；增值服务通过创新服务模式和拓展服务领域，实现了76%的增速突破，例如，其在社区零售、家政服务、美居服务等领域的布局，不仅满足业主的多样化需求，也为企业带来新的增长点。
当多数物企仍困守住宅红海时，鑫苑服务已围绕“物管+商管+多经+科技”四大模块，在产业园区、老旧改造、城市更新、资产运营管理、社区商业等蓝海市场建立先发优势。
图：2023—2024年鑫苑服务收入按类型划分情况
数据来源：企业年报，中指研究院整理从盈利能力来看，鑫苑服务的毛利率维持在28.2%的高位，净利率稳步上行至10.2%，净利润达到约8860万元，同比增长212%。在利润下滑或亏损困境现象普遍的时期，鑫苑服务的毛利率远高于行业均值，净利率水平更处于高位水平。
这种量质并举的盈利成果，标志着公司已完成系统性风险出清，率先进入以市场化能力驱动盈利增长的独立发展阶段，展现出强劲的内生增长动能。
市拓强劲：浓度优先与价值深耕
2024年，鑫苑服务的在管及合约面积均同比增长约17%，期内新签合约面积的100%来自市场化第三方项目，实现了从“附属配套”到“独立增长极”的质变，这种市场化能力在存量竞争中尤为关键，意味着更强的业绩确定性。
图：2023-2024鑫苑服务面积变化情况
数据来源：企业年报，中指研究院整理进一步拆解其增长动能，发现鑫苑服务的“总部投拓团队+物管地市公司区域深耕”的战略组合功不可没，其更加关注增长的质量，深耕华中、长三角、环渤海等战略区域，持续提升项目浓度，另外，华北与华南地区建筑面积增速最为明显，均超200%。目前，其在深耕区域形成了高效的商业资源协同网络，为增值服务渗透打下坚实基础，这种战略升级不仅增强了公司的市场竞争力，也为未来的持续增长提供了有力保障。
图：2023-2024鑫苑服务建筑面积按区域划分情况
数据来源：企业年报，中指研究院整理
科技赋能：数字化转型下的价值重构
鑫苑服务的突围之道，还在于其跳出了传统物管思维，构建起“空间运营+场景服务+数字科技”的立体生态。尤其在非住宅物业领域，服务业态已经覆盖办公、商业综合体、工业园区、产业园、学校、公建等多个细分领域。2024年，鑫苑服务成功新拓多个非住宅物业项目，非居业态面积占比提升至30.1%，不仅展现出优异的多业态运营能力，更在存量资产价值激活层面探索出了一条新路径。
图：2023-2024鑫苑服务住宅与非住面积情况
数据来源：企业年报，中指研究院整理鑫苑服务在科技赋能方面进行了多项投入。2024年其升级鑫Meta平台来实现大物管新质生产力，加速重构服务价值链：围绕租售服务、美居服务、零售服务、纯水服务和到家服务五大核心业务，将社区服务颗粒度极致细化。
此外，其还通过SCRM系统的外溢输出，推动中小物企共享数字化管理工具，利用自身实践来推动行业在数字化转型和高质量发展背景下的技术革新、资源整合和模式重构。鑫苑服务这种“小切口、深穿透”的打法，不仅激活了存量资产价值，也为行业数字化转型提供了可借鉴的范例。
值得关注的是，鑫苑服务的科技投入已进入快速成长期，其2024年社区增值收入同比提升76%就是最好的印证，这种增长并非简单流量变现，而是基于全方位多样化服务的深度运营。
结语
鑫苑服务2024年的业绩表现，清晰展现了其在收入增长、业务多元化、区域拓展和科技赋能等方面的综合实力。随着物业管理行业的持续发展，鑫苑服务凭借其强劲的市场化能力和有效的全栈科技服务力，有望在未来进一步提升市场竞争力！
