12月17日，北京市住房和城乡建设委员会等四部门联合发布《北京市住宅项目物业服务企业综合评价管理办法（试行）》（以下简称“办法”），并附上市住房城乡建设委负责组织编制《北京市住宅项目物业服务企业综合评分标准》（以下简称“评分标准”）。《办法》将于2026年1月1日起试行，首次评价结果计划于2026年上半年结束后发布。综合评价结果作为行政主管部门对企业进行差异化监管的依据，进一步推动物业企业提升对服务品质的重视程度。
发布背景
《办法》基于2020年颁布实施的《北京市物业管理条例》、2021年发布的《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》、2022年着手开展住宅项目物业服务综合监管试点工作的背景而出台，响应了当前“十五五”规划以及物业管理行业相关政策对于“实施物业服务质量提升行动”的号召，通过建立完善北京市住宅项目物业企业的评级制度和评价档案，定期开展对物业企业的综合评价，评价结果为广大业主选聘物业企业和行政部门开展差异化监管提供参考。通过加强对物业服务的事中事后监管，进一步规范物业服务行为、提升物业服务水平、促进行业健康发展、维护广大业主的合法权益，助力基层治理水平提升。
表：政策发布背景
资料来源：公开资料，中指研究院综合整理
内容解读
《办法》包含综合评价体系、综合评价程序、评价结果应用等方面的内容，适用于在北京市范围内为住宅物业项目（含以住宅为主的综合项目）提供物业服务的企业。北京市市区两级住建房管部门、属地街道（乡镇）依据各自职责分工，按照《办法》中的评分指标体系对住宅项目物业企业进行基础赋分、正向行为加分和负面行为扣分，从而形成企业综合得分并按照得分排序划分企业评价等级。
综合评价等级根据每个周期内所有参评企业的计分分值从高到低按比例划分，其中每个周期计分排名在前10%（含）的企业，综合评价等级为A级；每个周期计分排名在10%至50%（含）的，综合评价等级为B级；每个周期计分排名在50%至90%（含）的，综合评价等级为C级，每个周期计分排名在后10%的，综合评价等级为D级。时间周期方面，每半年开展一次住宅项目物业企业综合评价，每年1月1日至6月30日、7月1日至12月31日分别为一个评价周期，每个评价周期届满后重新评分，企业每个评价周期的评价结果及评价等级记入综合评价档案。
对于物业企业而言，综合评价结果对企业在北京市的发展会造成直接影响。评价结果较好的企业在选聘企业、评优评先、财政性资金奖励等方面具备优势，而作为行政主管部门对企业进行差异化监管的依据，对评价等级为C、D级的物业企业所管项目，各区住建房管部门、属地街乡镇可提高抽检比例和频次，加大监管力度。
评分标准
住房城乡建设部门根据《北京市住宅项目物业服务企业综合评分标准》对各住宅项目物业服务企业完成初步评价，形成初步评价结果。评分标准分为企业基础得分、加分项和扣分项三个部分，具体内容如下表所示：
表：《北京市住宅项目物业服务企业综合评分标准》
注：标注*号的加分项（扣分项）需根据项目数量进行加权平均后将相应分值计入企业得分，具体计算规则为：
企业加（扣）分=所管项目加（扣）分总和 / 备案项目总个数（含信息采集项目）
资料来源：《北京市住宅项目物业服务企业综合评分标准》
国内信用评级政策概览
2025年以来，全国多地出台信用评级相关的地方标准，物业服务的规范化管理呈现出一些明显的共同趋势：首先，各地的评价体系日益精细化，致力于建立一套量化、可比的标准化体系，这改变了以往对物业服务“好”或“差”的模糊印象，让评价有据可依。其次，评价强调结果应用，建立激励约束机制，各地普遍将评价结果与企业的信用、招投标、监管频次、收费指导价直接挂钩，这意味着服务好的企业将获得更多市场机会，而服务差的企业则会面临更大的压力和潜在的退出风险，推动形成“良币驱逐劣币”的市场环境。最后，注重多方参与，提升业主话语权，多地在新规中明确了街道社区、业主委员会（物管会）和业主满意度在评价中的重要分量，改变了以往单由政府部门评价的模式，使业主的切身感受能更直接地影响对物业公司的评价结果。
表：2025年以来部分省市信用评价标准相关政策
资料来源：公开资料，中指研究院综合整理
