2025年是“十四五”的收官之年，也是“十五五”的谋篇之年。物业服务行业经历了多元探索和高速发展，现已逐步转向注重服务品质、理性务实的发展阶段。步入“十五五”，随着国家层面对物业服务行业认知的深化和战略定位的精准化。物业服务行业将明确“质量提升”发展主线，同时成为城市治理和民生保障的参与者，兼顾经济发展和社会属性。
标杆企业积极践行国家战略，回归服务本源，聚焦服务场景，发掘客户需求。以党建引领深入基层治理，深化科技应用，加强人才建设。顺势而为，提升企业价值，实现高质发展。
在此背景下，中指研究院河南分院秉承公正、客观、全面的原则，基于科学的方法体系对河南省优秀物业服务企业进行综合研究，隆重发布【2025年河南省物业服务综合实力50强企业】、【2025年河南省物业服务品质领先30强企业】以及科技、红色等专业领域、细分赛道领先企业。分析总结优秀企业在运营模式、服务特点等方面的经营实践情况，发挥优秀企业的示范效应，从而全面提升行业整体发展水平，助力行业健康、高效、高质发展。
市场规范升阶：政策密集出台，服务透明提质，行业发展主线已经明确
2025年，人民日报等官方媒体多次发文对物业服务领域的热点问题进行报道，议题涉及整治行业乱象、物业费、车位管理费等费用问题，物业服务质量等。这些物业服务行业热点问题与民生关切焦点高度对应，引发了广泛讨论。作为城市治理和民生保障的参与者，物业服务行业同时兼顾经济属性和社会属性，构建规范化、透明化的市场环境始终是政策导向。尤其是2025年以来，相关政策出台更为密集，务实性与针对性显著增强，政策覆盖的问题更加精细、具体和多元，主要集中于公共收益的透明化，维修资金的使用，规范物业管理招投标活动以及退出物业服务项目流程等方面。
表：2025年部分地方性物业管理行业政策规范
地方政府政策的落脚点更趋细致，覆盖的问题更加多元与具体。总结下来，政策的着力点主要在于以下几个领域：第一，强调公共收益透明化，2025年9月，郑州市发布《郑州市住宅小区公共收益管理办法（试行）》，明确公共收益是指利用住宅小区共有部分产生的收入扣除合理成本后的收益，归全体业主所有；第二，规范维修资金的使用，规范了物业专项维修资金的交存、管理和使用，明确资金属业主共有；第三，规范物业管理招投标活动，通过优化前期物业费定价、明确招投标流程、强化业主权利保障及信用管理，以建立质价相符的市场机制；第四，规范退出物业服务项目流程，2025年9月，新乡市发布《新乡市物业服务企业退出物业服务项目管理办法》，规范新乡市物业服务企业的退出行为，明确了应当退出的具体情形、平稳交接的程序要求，并对拒不退出等行为规定了强制退出措施。
中央政府政策层面，明确了物业服务行业的发展主线。2025年7月，中共中央政治局会议中提出：我国城镇化已进入稳定发展期，城市发展阶段根本性转变，要求工作重心从大规模增量建设转为存量提质增效。物业行业被赋予落实“三分建七分管”的核心职责，深度绑定城市更新、基层治理、民生保障等国家战略。2025年8月，中共中央、国务院发布的《关于推动城市高质量发展的意见》将物业管理视为提升城市人居品质、完善基层治理、建设“好房子”和完整社区的核心环节。随着国家层面对物业服务行业认知的深化和战略定位的精准化，物业服务行业将明确“质量提升”发展主线，物业服务行业将更多参加到城市更新、基层治理和民生保障等国家战略中，兼顾经济属性和民生属性，同时成为城市治理和民生保障的参与者。
客户预期提高：物业收费承压、客户满意下滑，“质价相符”成为行业共识
2025年，全国范围内掀起了一波“物业降价潮”，究其原因，背后有政策的扰动，有业主权利的觉醒，但主要是房地产进入存量市场后供需关系改变的直接结果。市场竞争的加剧，伴随着客户服务预期显著提升，导致物业服务客户满意度得分普遍承压下行。
中指研究院《2025中国物业服务价格指数研究报告》显示，南昌、武汉、重庆等多个城市物业费均价同比出现下降。“十四五”期间，百强企业的物业费收缴率持续下滑，2024年为88.17%，同比大幅下降4.54个百分点。
图：2021-2024年物业服务百强企业物业费收缴率情况
2025年全国物业服务满意度降至72.9分。郑州市的物业服务满意度得分为73.4分，虽然较去年有所下降，但连续三年得分超过全国整体水平。据中指研究院发布的《2025年上半年中国物业服务价格指数研究报告》，二十城住宅物业费均价约为2.72元/㎡/月；经调研，郑州住宅项目物业费均价约为2.11元/㎡/月，低于二十城平均价格约0.61元，物业费价格处于中等偏下水平。由此可见，郑州的物业企业以较低的物业费，支撑起相对较高服务满意度，凸显出郑州物业服务的高“质价比”。
图：2021-2025年全国物业服务满意度及郑州城市得分情况
图：2025年6月二十城及郑州住宅物业服务样本均价对比
面对客户满意度承压、物业费价格下行以及收缴率持续走低的三重压力，行业聚焦“质价相符”的机制建设。在物业服务行业竞争加剧的环境下，“优价”与“提质”的并行推进已不再是选择题，而是生存法则，高性价比正成为物业企业核心的竞争能力。2025年6月，万科物业开源弹性定价标准，正式发布《万科物业弹性定价白皮书》及508项服务清单。万科物业的弹性定价模式，是当下物业服务企业探索服务公开透明、实现质价相符的重要实践。
规模增速放缓：存量市场竞争，拓展质效优先，非住业态存在“价值洼地”
百强企业2024年管理面积均值约为6946万平方米，同比增长2.18%，增速较上年大幅下降4.03个百分点；合约面积均值约为8848万平方米，同比增长1.01%，增速较上年下降1.15个百分点。2025年上半年，上市物企管理面积均值约1.66亿平方米，虽然同比增长3.11%，但增速下降了6.41个百分点。整体来看，行业的管理面积增速持续放缓，有质量的增长替代了盲目的规模扩张。
图：2021H1-2025H1上市物企管理面积均值与增速变化
规模增速放缓是主观和客观两方面原因综合作用的结果。客观原因是存量博弈下，企业市场拓展面临双重压力，即优质项目稀缺导致的资源竞争压力和新市场环境下的项目流转压力。企业“拓项目”和“保项目”难度均有所提升。主观原因在于物业企业追求经营效益，进行战略收缩，主动退出低质、低效项目。行业转入存量竞争的背景之下，标杆物业服务企业坚定推行市场化拓展战略，以此驱动规模的高质量稳定增长。
图：2021-2024年百强企业项目留存率情况
当前，行业正在突破以住宅为核心的传统增长模式，具备专业能力的物业服务企业纷纷将战略重心从高度内卷的住宅市场转向潜力更大的非住宅领域。河南省非住宅业态物业服务的企业整合程度较低，同时，河南高校、医院后勤社会化改革持续推进，随着后勤服务社会化的加速落地，设施设备运维等专业外包需求不断释放。而本土物企多停留在基础服务，专项资质与技术能力不足。在后勤服务社会化与行业市场化升级的红利下，形成了非住业态兼具盈利优势与市场空间的“价值洼地”。
发力多元业务：契合服务场景，业务理性聚焦，掘金高频需求民生赛道
当前，物业服务企业对多元化业务的探索已从快速扩张转向理性聚焦。尽管短期面临发展瓶颈，但多元业务仍具备广阔的想象空间，是支撑物企在存量市场实现业绩增长的重要力量。因此，物企应围绕自身资源，精准选择潜力赛道，积极探索可持续的经营模式，寻求有效突破。
在政策东风的助推下，社区养老、家政服务、团餐等高需求、高频次的民生类服务，尤其值得物企重点拓展。公开数据显示，2025年，我国65岁及以上老年人口将达到2.2亿，占总人口的15.6%。其中，空巢与独居老人群体庞大，预计分别达到1.3亿和3500万。物业服务企业凭借其天然的社区资源优势，成为连接居家养老与专业服务的重要力量。可依托自身优势，整合社区资源，开展便捷的老年助餐、助浴、助洁、助行等服务。“物业+养老”模式成为银发经济中最具潜力的赛道之一。
历经多年探索，物业企业在社区养老领域已实现多业务布局，从适老化改造、生活照料到健康监测、紧急救助，乃至精神慰藉与智慧养老，均取得了初步成效。基于资源与定位的差异，不同企业正因地制宜地探索多样化的业务模式。
图：河南部分企业养老服务/品牌情况
社商方面，河南的企业也在进行新的探索。结合业主需求打造社区场景化服务IP，利用现有场地，整合周边商户、社区医院等多方资源，将公益义诊、义剪、家电维修等便民服务，业主闲置交换、生鲜直供等邻里消费，亲子手工、儿童表演等亲子互动，以及民俗体验、露天电影等文化体验板块，以“邻里市集”的形式融为一体。强化了邻里联结，拓展了物业服务边界，构建了“商居共治”的和谐社区生态。
图：正商服务“邻里市集”实景
社区共建共治：红色党建引领，多彩社群营造，三方携手共建幸福家园
2025年8月，中共中央、国务院印发的《关于推动城市高质量发展的意见》中明确提出，要探索社区党组织领导下的居委会、业委会、物业服务企业协调运行新模式。以党建为针、以民生为线，串联起多方治理力量的“社区+业委会+物业服务企业”三方协同实践，正在各地落地生根。
通过构建“党组织全覆盖”的治理架构，将党的政治优势与组织优势转化为治理效能。以双向进入、交叉任职、党建联席会议等机制搭建三方相商、互信、共建的平台，协商 社区发展目标、年度计划、阶段重点等，形成问题共解、资源共享、文化共建的工作模式。
河南物业服务企业积极打造红色物业品牌IP，将社区文化活动作为弘扬社会主义核心价值观、传承红色文化的载体，融入居民的日常生活场景。将红色基因注入到多彩社群营造，将爱国、敬业、诚信、友善的价值理念转为可感可知的实际行动。依托非遗体验、民俗节庆、亲子公益等多彩活动，让和谐、文明的价值追求浸润社区肌理。以文化活动为纽带，既丰富了居民精神文化生活，更推动了社会主义核心价值观在社区落地生根，凝聚起共建美好家园的巨大合力。
深化科技应用：聚焦多维场景，提升运营效率，合作共建智慧服务生态
在AI赋能下，物业行业科技化建设的重心将从“科技创新”转向“场景落地”，与多维服务场景深度融合，以智慧科技重塑客户服务、设施运维与空间治理三大核心场景服务，推动物业服务向精细化、个性化和智能化方向发展。
客户服务方面，从“单向响应”到“有温度的智慧交互”。通过构建集报事、沟通、反馈为一体的全流程线上平台，彻底打破信息孤岛，实现服务需求的及时触达与高效闭环。设施运维方面，从“被动抢修”到“前瞻性的智能护航”。通过部署传感器、IOT设备及AI分析平台，物业服务企业可对设施设备运行状态进行7×24小时实时监测与数据研判，实现从事后维修到“预测性维护”的根本转变，极大提升系统可靠性，降低长期运维成本。空间治理方面，从“经验判断”到“数据驱动的精细运营”。依托物联网及多源数据融合，对社区的人流、车流、能耗、安防等要素进行动态感知和智能分析。基于数据进行科学的资源调配、服务优化与节能管理，持续提升空间的使用效率，环境品质与运营效益。最终推动社区走向可持续的精细化治理。
图：鑫苑服务大物管全栈式科技综合服务全景图
然而高成本与不确定的投资回报，是物业企业科技化改革的关键瓶颈。物业企业可以积极寻找第三方合作伙伴，探索可持续的科技深化路径。比如与技术巨头结盟，提升技术底座。利用技术巨头领先的云计算、AI和IOT能力，快速提升自身技术起点，分摊前期投入、降低试错风险，快速将前沿技术适配到具体场景中；与硬件厂商协同，夯实感知层。共同研发更加适合物业场景的专用设备，实现从“单点智能”到“全域智能”的覆盖；与生活服务商融合，扩展价值网络。物业企业开放平台API，引入家政、零售、养老、教育、金融等优质生活服务供应商，扮演平台运营方与品质守护者的角色。
加强人才建设：人才理念重塑，管理体系赋能，优化机制激活团队效能
当前，物业服务行业在人才理念上仍存在结构性短板，其核心在于对“人”的价值，尤其是一线员工价值的系统性低估。一方面，员工将岗位视为简单劳动，缺乏职业认同与价值感，另一方面，企业也未能充分认识到一线员工的价值。导致员工的主观能动性未能被激发，专业价值未能释放，从而制约了服务质量的提升与行业形象的现代化转型。
未来，物业企业的竞争本质上是人才的竞争，必须将人才战略从成本中心重塑为价值中心。第一，理念重塑。企业必须从根本上扭转认知，认识到一线员工是服务品质的最终传递者和价值创造者，他们的状态直接决定客户体验。第二，体系赋能：搭建员工成长与发展的阶梯，通过制度化、体系化的设计，为员工提供清晰的成长路径和能力支持。设立“管理序列”与“专业序列”双通道发展路径。第三，激励机制：设计物质与精神并重的驱动机制，让员工的付出得到即时、有效的回报。在用人机制上进一步精细化、高效化。
图：正弘物业员工活力共建活动
结语
展望未来，河南省物业服务行业将以高质量发展为核心，迈向规范化、智慧化、多元化的新阶段。党建引领的红色物业持续深化，法规体系不断完善，企业聚焦“深耕提质”，通过精细化运营与服务品质升级护航资产保值增值。科技赋能成为关键驱动力，AI智能体、物联网技术将广泛应用于服务流程。跨界合作和增值服务创新将进一步拓宽行业价值边界。物业服务将更深入融入基层治理，深度绑定城市更新、民生保障等国家战略。中指研究院也将不忘初心，致力于搭建河南物业服务行业深度交流，资源链接的平台。依托深耕行业二十余载积累的海量行业一手数据和优秀企业发展经验，为企业持续赋能，为河南省物业服务行业高质发展，守护守护民生福祉贡献力量。
