近两年，从次新房到老旧小区，从中小物业到百强企业，住宅项目物业撤场案例显著增多。“业主拒缴物业费”“低收缴率”成为众口一词的直接原因，但真相又是什么？为何行业拒缴物业费的情况越来越严重？为此，我们系统盘点近两年的撤场案例，尝试拨开表层迷雾，揭秘物业撤场的深层症结，探寻中国式物业困局的破局之道。
退场频发：主动撤场成主流，多维度解析行业新特征
住宅项目历来具有高留存率与高续约率的特点，但近两年项目退场案例屡见不鲜。其中，“被迫离场”多因业主要求降费或服务质量不达标等因素引发；而“主动撤场”则直接源于收缴率持续低迷、项目入不敷出，物业企业为及时止损不得不选择退出。2025年，百强企业项目留存率为95.69%，同比下降1.12个百分点，项目留存率持续下降。
为探究住宅撤场现象的深层原因，中指研究院对公开披露的撤场案例进行了系统分析。在2025年初至2026年3月底期间，累计监测到212个住宅撤场项目，并基于多个维度总结了撤场特征。
图：行业住宅项目撤场情况的特征总结
从地域分布上看，苏州、重庆、合肥、南京、成都、武汉、杭州、徐州等城市住宅撤场案例较多，总计占全部监测样本的65%左右，且不同城市的退场成因与项目情况存在分化。为何上述城市住宅撤场案例的集中爆发？主要是地方限价政策导致的降费潮、新房交付高峰遗留的问题隐患以及部分城市业主维权意识较强等因素共同作用的结果（后文将深入分析）。
从退场企业的分布上看，百强企业主动撤场的案例显著增多。据统计，百强企业主动退场案例超80个，占比约38%，绿城服务、中海物业、滨江服务等多家百强企业均出现主动撤场的情况。表明在存量市场竞争加剧、人工成本持续攀升、收缴率持续下滑的背景下，行业盈利压力正从中小物业向头部企业传导，部分低效或亏损的住宅项目已难以维持。物业企业正通过主动撤场实现止损与资源优化。
从撤场项目的特征上看，次新房项目撤场现象集中爆发。据统计，楼龄在5年以内的次新房项目占比达到35%。过去次新项目因设备新、运维成本低、物业费定价高而备受物业企业青睐。但当前新交付项目普遍面临高空置率、低收缴率的困境，导致新项目尚未稳定运营便陷入亏损。
整体来看，主动撤场的物业项目数量显著上升，已成为撤场案例中的主流。其覆盖范围既包括交付不久却因成本倒挂、入住率低而陷入运营困境的次新项目，也包括服务周期长、历史欠费多、收缴率长期处于低位的老旧小区。在此背景下，“主动退出”看似是企业自主决策，实则是在盈亏失衡与缺乏调价空间的双重压力下，被迫选择的一条止损路径。
直接动因：业主拒缴物业费，一触即发的撤场导火索
不难看出，因业主拒缴物业费而导致的低收缴率，已成为触发物业撤场最直接的导火索。而对物业项目而言，收缴率就是生命线。一旦缴费率跌破盈亏红线，项目现金流将迅速恶化。到这一步，物业企业除了止损离场，几乎别无选择。
以物业百强企业的数据为例，近两年物业费收缴率呈现显著下行态势，项目运营压力持续加大。2025年，百强企业平均物业费收缴率为87.32%，同比下降明显，延续了近年来的持续下滑趋势。收缴率的持续走低，不仅直接反映了业主缴费意愿的整体减弱，也预示着更多住宅项目正在逼近财务管理上的“警戒线”。如果这一趋势得不到有效遏制，主动撤场的项目数量还将继续攀升。
图：2021—2025年百强企业物业服务费收缴率情况
背后根因：收缴率低只是表象，挖掘物业撤场的深层症结
“业主拒交物业费”确实是物业撤场最直接的导火索，但在这背后，往往隐藏着更深层次的结构性矛盾。除了收缴率低，以下这三个原因才是撤场问题的根本。
第一，信任崩塌与“低价—劣质”的恶性循环，致使物业公司或被动解聘，或主动撤场。物业与业主之间长期存在显著的信息不对称。物业费的具体支出构成、小区公共收益（如电梯广告费、停车费等）的归属与使用，对业主而言往往处于不透明的“信息黑箱”之中。这种透明度缺失，往往直接导致双方信任基础的瓦解。与此同时，近年来部分小区受降费政策或业主持续压价影响，物业费标准已跌破运营成本线。收入锐减迫使物业企业被迫压缩服务投入，如削减保洁频次、减少安保人员配置等，从而导致服务质量下降。服务水平的滑坡进一步激化业主不满，更多业主选择拒交物业费，由此形成“低价收费—服务降级—欠费累积—最终撤场”的恶性闭环。在这一链条下，物业企业的经营困局难以自行消解。
第二，开发商遗留的问题及坏账风险导致物业运营困难、亏损严重。前期物业公司通常由开发商直接指定，业主缺乏选择权。交房时出现的房屋质量差、延期交付、公共设施（如消防系统）瘫痪等问题，业主往往会将责任转移到物业身上，并以此为由拒交物业费。更致命的是，如果开发商资金链断裂，原本承诺给物业的补贴或应收款项极易变成坏账。物业不仅要替开发商“背黑锅”，还要自掏腰包填补巨大的维修和运营窟窿，最终导致项目亏损而被迫撤场。此外，在“保交楼”政策下，交付的房子入住率较低，使物业费收缴进一步下滑。这种由开发端向服务端传导的系统性风险，直接导致了近几年在武汉、杭州等新房交付高峰期城市，次新项目集中出现物业撤场潮。
表：2025年以来部分城市次新房住宅项目物业撤场案例
资料来源：公开资料，中指研究院整理第三，快速扩张时期积累的部分项目本身就是低质的，当运营承压又没有解决方案时，企业只能选择退场。在房地产及物业行业高速发展的“黄金时代”，许多物业公司为了冲击上市规模、抢占市场份额，采取了“跑马圈地”式的粗放扩张策略，收购或接管了大量项目。然而，随着行业全面迈入存量时代，这些在扩张期吞下的项目经过财务盘点后，被证实是收费标准低、收缴率低难提升且缺乏增值空间的“低效资产”。面对日益严峻的财务压力，物业公司开始主动进行战略收缩。为了改善财务报表，头部物企开始果断剥离和清退这些长期“失血”的项目，将有限的资源重新聚焦于优质盘。这也进一步解释了为何近两年百强企业，尤其是上市物企的主动退场案例显著增加。
退场后续：业主和物业之间的矛盾解决了吗？
物业撤场并非化解矛盾的良性途径，其本质往往是原有治理机制失效后的矛盾外溢。
物业撤场后，小区治理普遍陷入困境，多数项目会迅速陷入短期的管理真空。即便由街道、社区或应急物业进行临时接管，这种兜底措施通常仅能勉强维持垃圾清运、基础安保等最基本的生存秩序，服务质量难以恢复至原有专业化水平。更为严峻的是，导致原物业撤场的核心病灶——诸如收缴率持续低迷、开发商遗留的巨额欠费与工程隐患等结构性矛盾——并未随着经营主体的离场而得到根本性解决。
在这种“带病运行”的生态下，部分小区甚至陷入了“失管—引入—再失管”的恶性循环。由于缺乏健康的财务基础和良性的信任环境，新接手的物业企业往往面临同样的经营困境，最终只能重蹈覆辙，被迫再次离场。这不仅导致业主的居住体验持续降级，更会直接冲击小区的资产价值。
诚然，市场上确实存在少数通过更换物业实现“优胜劣汰”、成功提升服务品质的良性案例。但这背后往往有着严苛的前提条件：不仅需要业主群体具备高度成熟的契约精神与自治能力，更需要建立起透明、公平的财务与监督机制。若缺乏这些深层土壤，单纯寄希望于通过“换人”来解决系统性问题，无异于扬汤止沸，终究无法根治社区治理的顽疾。
如何破局：政府、业主、物企三方协同，构建“质价相符”新生态
当前住宅物业主动撤场现象的集中爆发，并非偶发的孤立事件，而是行业深层结构性矛盾长期累积后的系统性释放。这一现象已不再局限于个别项目的经营性困境，而是逐步演变为影响基层社区治理稳定、制约行业高质量发展的系统性风险。
破解当前的行业困局，需政府、业主以及物业企业三方协同发力，构建共建共治共享的社区治理新生态。具体可从以下三个维度分别展开论述：
1. 政府层面：强化监管引导，完善市场化调节机制
政府应当发挥宏观调控与监管的兜底作用。一方面，必须加快推动物业费市场化调节机制的实质性落地，打破现行行政指导价与运营成本倒挂的僵局，通过建立“质价相符”的动态定价机制，在保障企业合理利润与减轻业主负担之间寻求动态平衡。另一方面，需进一步强化行业监管力度，厘清并压实开发商在房屋质量与前期承诺上的主体责任，从源头上避免物业企业被动“背锅”。同时，政府应积极引导基层建立规范的业主自治体系，为市场机制的有效运行扫清障碍。
2. 业主层面：树立契约精神，强化理性自治意识
业主作为社区治理的核心主体，需树立理性的契约精神与资产保值意识。业主应当认识到，优质的物业服务是房产保值增值的重要保障，需摒弃“搭便车”心态，在享受服务的同时自觉履行缴费义务。此外，业主应通过业委会等合法渠道积极参与社区公共事务，与物业企业建立平等、理性的沟通机制，在维护自身合法权益的同时，也能客观理解企业的运营压力，共同营造良性的社区消费环境。
3. 物企层面：回归服务本源，注重精益化运营
对于物业企业而言，必须彻底摒弃过去盲目追求规模扩张的粗放发展模式，全面转向精益化运营。企业应通过服务产品的迭代升级与科技数字化赋能，切实提升项目的自我造血能力与抗风险能力。同时，物业企业需以透明、专业、高品质的服务重建业主信任，主动公开收支明细与公共收益，打破“黑箱”状态，用真实的服务价值换取业主的认可，从而推动整个行业重回良性发展的轨道。
结语
物业撤场的背后，不是“业主拒缴”这个简单表层原因，而是信任崩塌、权责错位与行业转型的多重交织，是政府、业主、物业三方诉求的失衡与碰撞。这场困局没有旁观者，物业企业的战略收缩、业主的契约觉醒、政府的监管发力，缺一不可。社区是每个人的家园，物业服务的本质是“共生共赢”——物业以专业服务换取合理收益，业主以付费履约获得品质生活，政府以监管引导筑牢行业根基。三方协同共建，让“住有所居”真正升级为“住有所安”，让每一个家园都能守住温暖与秩序。
