5月28日，国务院正式印发我国首个城市更新五年专项规划——《城市更新“十五五” 规划》（以下简称《规划》），标志着城市更新工作全面进入国家战略、系统部署、长效推进新阶段。《规划》共九章，涉及六个方面23项重点任务，7方面政策举措、14项重大工程和行动，强化了城市更新在推动城市高质量发展中的重要地位，也系统性地阐述了物业服务在其中扮演的关键角色。
表：《城市更新“十五五”规划》重点任务
资料来源：政府网，中指研究院综合整理《规划》将“物业服务质量提升行动”列为14项重大工程和行动之一，明确物业服务在老旧小区长效管理、完整社区建设、城市治理下沉、房屋全生命周期运维中的关键作用，推动物业服务从住宅配套服务，升级为城市更新落地、居住品质提升、基层治理增效、科技赋能等的核心支撑，为行业高质量转型指明方向。
锚定老旧小区与城市更新，物业成为存量改造长效运营核心载体
【原文】
持续推动城镇老旧小区改造。重点对建成20年及以上的城镇住宅小区开展专项体检，聚焦补齐基础设施短板、提升服务功能和环境品质实施针对性改造。支持具备条件的楼栋加装电梯。结合改造同步完善长效管理机制，提高管理维护水平。
建立房屋全生命周期安全管理制度。建立房屋安全体检制度，对超过一定年限的房屋建筑定期开展体检，及时发现和处置安全隐患。建立房屋安全管理资金制度，统筹现有房屋安全管理相关资金，支持拓展资金来源，为房屋全生命周期安全管理提供资金保障。
【中指解读】
《规划》强化“城市更新+物业长效运营”的核心逻辑，明确物业服务不再局限于项目交付后的管理环节，而是全面参与城市更新的前期策划、改造实施与后期运营全过程。近年来，国家对物业参与城市更新的支持持续升级，本次《规划》更是将相关要求上升为五年规划硬约束。政策从早期的“鼓励参与”，逐步转向制度强制、指标绑定、资金配套，形成完整政策闭环。这一定位转变，从根本上提升了物业在存量资产盘活中的参与深度，使其成为推动城市更新可持续落地的关键运营载体。
表：国家层面关于房屋建筑体检、改造、更新等相关政策表述
大量改造任务的即将落地，带来确定性基础物业增量。“十五五”期间，老旧小区改造11.5万个、完整社区建设5000个、危旧房改造50万套/间的量化目标，将直接带来大量物业服务增量。大量长期缺乏专业管理的老旧小区、城中村、危旧住房将全面纳入专业化物业服务覆盖范围，为行业带来规模稳定、覆盖面广的基础业务增长空间。
建立房屋全生命周期管理，破解老旧小区运维痛点并提供资金保障。定期安全体检、隐患处置、设施维保等工作，有效解决老旧小区长期存在的“重改造、轻管理”难题。同时，房屋安全管理资金制度的配套落地，为物业提供稳定的运营资金来源，改善老旧小区项目收费低、运维难的经营困境。
再提“物业服务质量提升行动”，明确从“有服务”向“好服务”深度转型
【原文】
推动城市治理重心和配套资源下沉。加强物业服务市场监管，推动“物业服务进家庭”，鼓励有条件的物业服务企业向养老、托育、家政、文化、健康、助残等领域延伸。推动住宅小区建设骑手友好社区。加强互嵌式社区建设。
【中指解读】
2025年以来国家提出“安全、舒适、绿色、智慧”的“好房子”建设方向，并同时强调了物业服务的关键保障作用。本次《规划》再提以“物业服务质量提升行动”为总抓手，推动行业规范化、品质化、多元化发展，这与此前政策形成闭环，进一步明确了物业服务行业的核心发展主线，正从单纯的基础服务提供商，向高品质生活服务者进行战略转型。
表：国家层面部分关于“好房子”及“好服务”相关政策表述
首先，构建规范化、透明化的市场环境始终是政策导向。一方面，各地将物业服务领域突出问题集中整治作为工作重点，相继推出本地化的政策规范和信用评级标准，务实性与针对性显著增强。另一方面，各地积极探索将短期成效固化为长效机制，建立和完善物业服务企业的信用评价和管理体系，通过可量化、可比较、有应用的评价体系，引导行业走向良性发展轨道。
其次，以基础服务为根基，提升服务品质。《规划》围绕设施设备维护、环境卫生、秩序维护、绿化养护、客服响应等基础服务明确提质要求，这也说明行业将加速告别低质低价、粗放运营的发展模式，服务质量、业主满意度将成为企业核心竞争力，基础服务作为压舱石的作用将更加凸显。
此外，“物业服务进家庭”，打开社区增值服务政策空间。2025年以来，国家多部委密集出台一系列政策文件，明确将“物业服务+生活服务”作为推动城市更新、促进消费扩容和构建便民生活圈的重要抓手。本次《规划》再提“物业服务进家庭”，养老、托育、家政等成为政策鼓励的增值主赛道，可以看出，在“好房子”与“好服务”政策导向及存量时代市场竞争加剧的双重驱动下，物业服务的多维价值正持续释放。
表：2025年以来鼓励物业开展社区增值服务的相关政策
融入基层治理体系，夯实行业法治建设根基
【原文】
完善城市治理工作体系。建立健全城市管理统筹协调机制，发挥好“一委一办一平台”作用，加强对城市治理工作的指挥调度、组织协调、监督评价，依托数智化手段提升城市运行和治理效能。探索社区党组织领导下的居委会、业委会、物业服务企业协调运行新模式。
健全法律法规标准体系。研究修订城市房地产管理法、建筑法等法律。研究制定城市更新、城镇住房保障、城镇房屋安全管理、城乡历史文化保护传承、城镇地下管线管理、建设工程消防设计审查验收等相关法规，修订住房公积金管理条例、物业管理条例、历史文化名城名镇名村保护条例等法规。
【中指解读】
《规划》从基层治理机制创新与行业法治体系完善两个维度，进一步明确了物业在城市治理中的角色定位与行业高质量发展的制度保障。“探索社区党组织领导下的居委会、业委会、物业服务企业协调运行新模式”，明确了物业服务行业将更多参与到城市更新、基层治理和民生保障等国家战略中，其核心在于通过强化党建引领，构建一种权责清晰、协调联动、高效共治的社区治理新生态，将物业管理深度融入基层社会治理体系中。同时，修订《物业管理条例》等相关法规将从法律层面完善物业服务监管、权责界定与运行规范，为行业长期健康发展筑牢法治基础。
深化智慧科技落地，推动物业服务智能化
【原文】
加快建设完整社区。加强社区配套基础设施建设改造，优化提升公共活动场地、公共绿地和慢行系统，因地制宜增设健身休闲运动场所，推进社区服务智能化。
【中指解读】
《规划》将智慧化、数字化贯穿城市更新全过程，明确提出推进社区服务智能化、提升房屋基础信息数字化率等要求，推动智慧物业从可选配置转向刚性标配。物业企业需加快对接城市数字底座，搭建智能管理与服务平台，运用数字化、智能化手段提升运维效率、服务精度与安全管控能力，以科技赋能实现高质量发展。
《城市更新“十五五”规划》立足战略高度将物业服务深度嵌入城市更新全流程，围绕老旧小区长效运营、物业服务质量提升、基层治理协同、智慧化转型等方向作出系统安排，与近年来国家及部委出台的相关政策形成有效衔接与递进。《规划》进一步明确物业服务行业从住宅配套服务向城市更新重要支撑、基层治理关键力量、社区生活服务集成商转型，未来行业将朝着规范化、品质化、智慧化方向加速迈进。
