2026年上半年，国内物业服务行业步入政策规范深化与市场格局重塑的关键阶段，“物业服务质量提升”首次纳入国家层面发展规划，行业整体从规模扩张向高质量发展转型。在此背景下，时代邻里控股有限公司（9928.HK）发布2026年中期业绩，报告期内实现营业收入13.05亿元，同比增长7.3%；净利润7160万元，同比增长17.5%，在行业承压的环境中展现出较强的经营韧性。中指研究院通过多维度拆解本次中期业绩发现，公司在财务质量、规模拓展、业务结构、数智化布局、服务品质等方面均呈现清晰的发展逻辑，“科技+服务”战略落地成效逐步显现，市场化拓展与品质升级共同构筑了企业的核心竞争力。
图：时代邻里2026H21核心经营指标
财务质量：盈利韧性凸显，财务结构保持稳健
报告期内，公司实现营业收入13.05亿元，同比增长7.3%；净利润7160万元，同比增长17.5%，利润增速高于收入增速，主要得益于当期金融资产减值损失同比大幅减少，以及费用管控效能提升。扣除非经常性损益后的核心净利润为1.05亿元，同比下降3.5%，主要系上年同期金融资产减值计提规模较大，对应加回的非经常性损失金额更高，本期资产减值压力缓解，经常性盈利表现更为扎实。
毛利层面，报告期内公司实现毛利2.57亿元，同比增长5.2%；综合毛利率为19.7%，较上年同期下降0.4个百分点，毛利率小幅波动主要受业务结构调整与服务投入增加双重影响。分业务板块来看，物业管理服务毛利率20.3%，同比微降0.3个百分点，核心原因是公司主动加大在管项目社区维修维护投入，以提升服务品质与业主满意度，属于战略性投入；社区增值服务毛利率45.7%，同比提升3.8个百分点，受益于业务结构优化，低毛利的美居业务占比收缩，高毛利的资产经纪类业务占比提升，板块盈利质量持续改善；其他专业服务毛利率9.0%，同比下降0.4个百分点，主要系工业物流地产业务为提升服务质量加大运营投入。
费用管控方面，公司行政开支为9950万元，同比增长4.0%，增速低于收入增速3.3个百分点，管理费率同比下降0.3个百分点，体现出组织架构精简、管理流程优化以及AI技术应用带来的运营效能提升。销售及市场推广费用4038万元，同比有所增长，主要与市场化拓展力度加大相关。
资产质量与现金流层面，截至2026年6月末，公司现金及现金等价物余额9.63亿元，流动比率为1.76倍，无任何有息借款，也不存在资产抵押与重大或有负债，财务结构稳健，现金流充裕，为后续业务拓展与战略投入提供了充足的资金保障。应收款项方面，公司应收贸易款项余额8.71亿元，较2025年末增长14.2%，主要源于业务规模扩张带来的第三方应收款增加；当期金融资产及合同资产减值损失净额4233万元，同比减少53.8%，资产减值压力持续缓解，整体资产质量保持稳定。
规模拓展：市场化外拓成效显著，项目结构持续优化
规模拓展方面，时代邻里坚持市场化外拓与项目质量优化并行，管理规模稳步扩张，第三方拓展成为规模增长的核心驱动力。截至2026年6月末，公司总合约建筑面积达1.40亿平方米，较2025年末增长966万平方米；总在管建筑面积约1.335亿平方米，较2025年末增加953万平方米，业务覆盖全国90个城市，合约项目总数1025个。从业态布局来看，物业管理板块合约管理面积1.049亿平方米，工业物流地产板块合约管理面积3510万平方米，形成了住宅物业为基础、多元业态协同发展的格局。
市场化拓展能力是物业服务企业独立发展能力的核心体现。报告期内，公司持续加大第三方市场拓展力度，新签住宅项目910万平方米，新签住宅年化合同额达1.5亿元；来自第三方开发商的物业管理面积占物业管理板块总管理规模的比例达60.9%，对应收入4.545亿元，同比增长18.8%，第三方收入占物业管理服务收入的比重提升至52.6%，较上年同期提升4.2个百分点，市场化外拓成果持续兑现。
图：时代邻里2026H1在管项目面积组成
在规模扩张的同时，公司主动优化项目结构，战略性退出部分回款及盈利表现不佳的非住宅项目与城市公共服务项目，聚焦大湾区、长三角、成渝、长江中游四大核心城市群，深耕优质项目，实现规模增长与质量提升的平衡。行业地位方面，凭借稳健的综合实力与服务品质，时代邻里在2026年中国物业服务百强企业中位列第11名，连续5年保持TOP11位次，同时斩获多项行业奖项，品牌影响力与市场地位持续巩固。
战略落地：业务结构持续优化，多元赛道协同发展
战略落地层面，时代邻里围绕“科技+服务”的核心定位，聚焦品质提升、多元生态与核心业态深耕，各项战略方向均有实质性落地，业务结构持续向高质量方向调整。公司构建了物业管理服务、社区增值服务、其他专业服务三大业务板块，全面覆盖物业服务全价值链，各板块协同发展，共同支撑业绩增长。
图：时代邻里2026H1各类服务项目收入
作为核心主业，物业管理服务是公司发展的根基，报告期内实现收入8.63亿元，同比增长9.3%，占总营收的66.2%。公司持续强化住宅物业优势，扩大第三方市场份额，同时优化非住宅业态布局，主动出清正向现金流不佳的项目，夯实主业基本盘，为多元业务发展奠定了客户基础与场景资源。
其他专业服务是公司重要的增长极，报告期内实现收入3.28亿元，同比增长9.4%，占总营收的25.1%。细分赛道中，工业物流地产服务表现突出，实现收入2.31亿元，同比增长14.8%，依托上海科箭的专业能力，持续拓展工业物流领域的全生命周期物业服务，成为公司第二增长曲线的核心支撑；机电服务实现收入2993万元，同比增长15.5%，重点发力老旧电梯“以旧换新”与存量售后市场，业务韧性较强；城市公共服务实现收入6692万元，同比下降7.9%，主要系主动退出部分回款情况不佳的项目，符合公司提质增效的战略导向。
社区增值服务方面，公司基于长期发展战略主动调整业务结构，逐步减少对受宏观环境影响较大的美居业务的投入。报告期内社区增值服务收入1.14亿元，同比下降9.9%，但业务质量显著提升。其中，公共空间租赁及车位管理收入6239万元，占比54.7%，成为社区增值服务的稳定收入来源；生活服务收入5157万元，占比45.3%，尽管美居业务收入同比下降73.8%，但资产经纪等高毛利业务实现增长，带动板块毛利率同比提升3.8个百分点，业务结构持续优化。
核心能力：数智化转型深化，服务品质长效升级
数智化科技探索方面，时代邻里持续推动“科技+服务”战略从工具赋能向系统重塑升级，构建了“计算力—智慧力—服务力—协同力”四层科技体系，以数据为底座、AI为引擎、场景为落点，将技术能力转化为实际运营效能。报告期内，公司以网格化管理为框架，通过数字孪生与物联网技术搭建社区全息数据库，实现地图级可视化管理，推动服务资源精准配置与响应流程标准化重构；依托“人机协同”作业体系，落地清洁运维、绿化灌溉、消防管控三大场景的一体化智慧应用，围绕“快捷、便捷、透明、整洁、安全、稳定”六大维度提升服务体验。目前科技投入的成效已逐步体现在管理效率提升与人力成本优化上，为公司长期降本增效提供了技术支撑。
服务品质建设方面，公司锚定“为客户创造价值”的核心，深化安全、整洁、有序、温暖、增值五大价值落地，推动品质服务向机制化、体系化长效运营转变。在安全维度，搭建6维安全体系，建立风险长效排查机制，筑牢社区运行底线；在环境维度，以智能设备驱动清洁、绿化作业科技化转型，提升环境品质标准化水平；在社区秩序维度，推进人、车、道动线优化，保障社区通行顺畅；在社区温度维度，打造老人、儿童、宠物友好的“三好社区”，通过特色服务与党建活动构建共建共治共享的社区治理格局；在资产增值维度，深耕业主资产全周期管理，以持续性维护投入保障建筑保值增值。报告期内，公司加大社区维修维护投入，虽然短期对毛利率造成一定影响，但从长期来看，有利于提升业主满意度与品牌口碑，增强客户粘性与续约能力，为公司持续发展奠定基础。
总结与展望
整体来看，2026年上半年，时代邻里在行业调整周期中坚持稳健经营的发展思路，以品质服务为立身之本，以数智化转型为增长引擎，以市场化拓展为规模支撑，以业务结构优化为质量保障，实现了经营业绩的稳步增长与发展质量的持续提升，展现出较强的抗风险能力与发展韧性。时代邻里当前的战略布局与行业发展方向高度契合，第三方拓展能力验证了其市场化竞争力，数智化与品质服务的投入构筑了长期发展壁垒，工业物流等多元赛道的布局打开了增长空间。
同时也需注意，公司核心净利润同比略有下滑，社区增值服务与城市公共服务仍处于调整期，后续需持续关注业务结构调整的成效与新业务的盈利释放节奏。未来，随着行业格局持续重塑，具备优质服务能力、市场化拓展能力与科技运营能力的企业将进一步提升市场份额。时代邻里若能持续深化战略落地，强化核心能力，不断优化业务结构与运营效率，有望在行业高质量发展阶段巩固自身竞争优势，实现长期稳健发展。
