4月30日下午，万科举行2023年度股东大会。会上，对于外界关切的万科股价问题及一揽子稳定经营方案的进展，万科董事会主席郁亮进行了坦诚回应。
他表示，公司已制定瘦身健体一揽子方案，统筹好降负债和高质量发展，通过坚定瘦身，调整融资模式，降解风险，未来聚焦综合住区开发、物业服务、租赁公寓三大优势主业，让公司重新走到可持续的轨道上，在房地产新发展阶段继续健康发展。
大股东深铁集团的董事长辛杰表示，行业冬天下万科管理层顶住了压力，作为万科公司的长期股东，深铁集团的态度和立场一直没有变，会一如既往支持万科的良性发展，不会因市场波动而动摇。此次股东大会还审议并顺利通过了2023年度董事会报告等9项议案，也反映了投资者对万科的信任和支持。
“一揽子并非只是收缩、压降，也是发展进取的方案”
股东大会上，在回答对于投资者关心的股价波动问题，郁亮坦言，管理团队的命运和公司命运绑在一起，自己自1994年成为万科董事后，30年间只买入，从未卖出。但股价目前的表现，肯定达不到股东的要求，完全接受股东的批评。
至于如何提振股价，在郁亮看来，最关键还是把公司做好，降风险、改善基本面，谋求长期健康发展。对此，万科制定了瘦身健体的一揽子方案，以实现三项目的：首先是“降负债”，未来两年万科将削减付息债务1000亿元以上，未来五年付息负债总规模要降一半；第二，完成“融资模式转型”，将坚决按照政策导向要求，从统借统还、主体信用为主的模式，逐步转向以项目、资产信用为主的融资模式；第三是完成“聚焦主业”，腾出有限资源、做好做强综合住区开发、物业服务、租赁公寓三大主业。万科聚焦的三大业务，市场有前景，社会有需要。
郁亮进一步详解了一揽子方案，主要包括两个阶段。第一阶段是坚定瘦身，调整融资模式，降解风险。具体而言，除综合住区开发、物业服务、租赁公寓三项业务外，将退出其他业务，清理和转让主业外财务投资。坚决大力度推进商办等大宗资产交易，在2023年大宗资产交易卖出123亿元基础上，后续计划每年完成200亿元。同时，万科将通过城市房地产融资白名单、经营性物业贷等基于项目的融资工具，妥善处理到期债务，积极主动、全面系统完成融资模式转型。
第二阶段，万科将聚焦主业，做精业务，成为行业产品标杆、服务标杆。一揽子方案并非只是收缩、压降方案，也是发展进取的方案。第一阶段的瘦身，是为第二阶段聚集资源、打基础。对于锚定的三大优势业务，万科将集中资源和管理精力做好做强，在好房子、好社区、好服务方面保持持续领先，盘活存量资源改变盘面，按照新发展模式保持合理的项目投资力度，不断改善经营回报情况。
大股东表态一如既往支持
本次股东大会上，大股东深铁集团再次表达了对万科公司发展一如既往的支持。辛杰强调，作为万科公司的长期股东，深铁集团的态度和立场一直没有变，会一如既往地支持万科公司良性发展。
在回答股东提问时，辛杰透露，深铁与万科其他合作项目，都在以市场化、法治化的方式，积极谋划和推进之中，一旦成熟落地，万科会对外公告。
事实上，国资大股东一直用多种方式坚定支持万科。2023年11月，在万科遭遇做空危机时，深圳市国资委的积极表态，对稳定市场信心起到关键作用。之后深圳市国资委也协调多家国企与万科对接，以市场化、法治化方式，推动各项具体支持措施落地。
2024年3月，深铁集团拟通过战略配售方式认购中金印力消费REIT，认购份额为该基金募集份额总额的29.8%，认购金额约10亿元；2024年1月，深国资旗下投资平台深投控斥资，向万科子公司收购深圳高新投6.16%的股权。
股东会当天印力REIT敲钟上市
股东会上，针对融资方面的进展，万科管理层也进行了回应。万科总裁祝九胜表示，得益于银行支持和自身努力，融资已逐渐好转，对后续进展充满信心。今年以来，万科已新增融资提款168亿元，境内新增融资平均成本3.33%，公司银行端的融资渠道保持通畅。
事实上，万科也一直坚决不“躺平”，持续全力以赴采取行动应对当前阶段性的挑战。面对市场下行的压力，万科销售始终保持第一梯队，2024年一季度，万科实现合同销售面积391.1万平方米，合同销售金额579.8亿元，保持行业前三，其中3月销售实现环比大幅增长74.82%。
除销售端继续跑赢大市外，万科实现了REIT的实质性突破，股东大会同日上午，万科旗下印力REIT正式敲钟上市，这支REIT得到了大股东深圳地铁和国内领先金融机构的支持，包括国寿投资、中信证券、首钢基金、建信信托、平安理财、招银理财、泰康资产、大家资管、海港人寿、上海信托等，体现了万科集团在金融市场的影响力，和印力REIT本身的投资价值。
此外，万纬物流REIT已于交易所正式发布，万科长租公寓REIT目前也在积极申报中。多赛道REITs突破，将助力万科经营性资产打通投融管退的商业模式闭环，为盘活存量优质资产提供了上市平台。
文 | 记者 徐炜伦图 | 受访者提供
