珠海“百千万工程”主战场蹲点报道⑤
7月1日上午，在众人的见证下，梁少声上台抽选了自己的房源号。最快年底，他就可以和其他参与选房的村民一起，搬进“福安·幸福里”村民公寓。梁少声喜悦的心情溢于言表。
梁少声抽到了自己心仪的楼层
梁少声是土生土长的福安村村民，今年40岁。早在上世纪60年代，爷爷就在宅基地建有民房，占地面积约100平方米，后归父亲、大伯、二伯三家共有，曾十多人共住一屋，十分拥挤。后随着大伯、二伯出外谋生，这一祖屋一直由梁少声一家打理和居住。“可分配的宅基地少！”梁少声道出了村民的心里话。
面对可分配宅基地少、村民建房成本高等难题，珠海市斗门区利用有限的资源建设村民公寓。现在他们又探索宅基地资格权的跨村实现。这些措施带来看得见的改变：过去同样面积的宅基地，只能满足一户需求，现在增加到了10户。
“福安·幸福里”村民公寓
“三十年都没有分配宅基地”
珠海市斗门区莲洲镇福安村，是珠江口地区典型的水上村，目前户籍人口1298人共233户。村落临河而建，村民建房需求和可分配宅基地供需矛盾十分突出。
“我们福安村三十年都没有分配宅基地。现在符合分户的已经达到了178户，迫切需要宅基地的也有30户。”福安村党总支书记、村委会主任林振业举例说，“上世纪80年代出生的那一批村民，大多有兄弟姐妹，他们成家立业后，在没有宅基地分配的情况下，一家十余口需要挤在六、七十平方米的老房子。”
梁少声妈妈正在祖屋厨房做饭
梁少声过去为了宅基地的事情，找了林振业多次，但林振业也没有办法。“祖屋已日渐破旧，成家后就无法满足三代人一同居住了。”梁少声表示，曾考虑重建祖屋，但宅基地权属复杂、不符合报建条件......一个个“拦路虎”让梁少声无法在村里安家，只能选择在外务工。
事实上，这样的“宅基地之困”，在珠海市斗门区普遍存在。斗门区行政面积674.8平方千米，全区常住人口约63万，其中农村总人口21.7万人。斗门区农业农村局农村综合改革股负责人梁永灿表示，斗门区可分配宅基地少，往前推10年，大部分村庄都没有新分配宅基地。
“土地利用效率提高了3倍”
一边是可分配的宅基地少，一边是村民建房需求强烈，怎么办？
2020年9月，斗门区被确定为全国第二批农村宅基地制度改革试点单位。成为了试点单位后，斗门区开始因地制宜探索保障“户有所居”的多种形式。
2022年，斗门区在福安村启动村民公寓建设探索工作，创造性以多户村民集体申请宅基地报建的形式进行村民公寓建设申请。“福安·幸福里”村民公寓规划建设三栋，每栋11层楼高，一梯两户，每户户型约120平方米。简单来说，过去一块宅基地供一户建房，现在房子“往天上长”，让更多村民有房可住。
梁少声抽房现场
这种尝试让林振业看到了解决问题的希望：“以前我们一块120平方米的宅基地只能满足一户，现在我们一块120平方米的宅基地可以满足10户的需求，极大地解决了我们村住房困难。”
的确，如果按照固有的宅基地分配模式，“福安·幸福里”村民公寓项目总用地7.17亩，只能保障15户村民的建房需求，改为建设三栋11层的村民公寓后，可以满足60户村民的住房需要，土地利用效率提升了3倍。
村民不仅有房住，而且居住环境大为提升。7月1日上午，“福安·幸福里”村民公寓首期封顶，这是分配给本村村民的首栋公寓。公寓设计为首层架空，用于存放农机等生产工具，同时还参照商业住宅小区建设匹配了供电、供水、供气、通讯等配套设施等。
梁少声参观样板房
与此同时，福安村参照国有建设用地商品房出让的模式，按户区分土地使用权和建筑物所有权，一户一证办理宅基地不动产权登记，保障农民基本居住权益。
“村民可以花小钱住大房”
有了宅基地，如果没有足够的建房资金怎么办？村民往往需要辛苦筹措几十万甚至上百万的自有资金，才能满足建房需求。
由于宅基地房屋是农民的唯一住房，出于保障农民基本权益的考虑，法律上一般不支持对其唯一住房进行拍卖处置，同时由于宅基地房屋只能在符合条件的本村村民之间流转，实际上也限制了宅基地房屋的处置实现，导致金融机构找不到合格的抵押物对冲贷款风险，从而一直没有能够像城市商品房一样为农村建房者提供合适的金融产品支持。
梁永灿介绍，为破解这一问题，斗门区联合珠海农商银行，创新推出了全国首个支持农民宅基地住房建设的贷款产品“美丽农居贷”项目。
“由区属国企出资设立上限1000万元的风险担保资金池，以农民集体经济股权分红为质押，破解了长期以来因宅基地住房无法抵押而申请不到建设贷款的瓶颈问题，为农民提供最低首付30%、最高贷款额度100万元、最长分期20年的贷款方案，保障了村民公寓建设的资金来源。”
签约仪式
以“福安·幸福里”村民公寓项目为例，每套总价约30万元，村民最低只需首付9万，最长分期20年贷款，月供仅1200元左右。“美丽农居贷”项目用股权分红质押代替房产抵押，一旦贷款出现逾期，则由国企风险担保资金池先行偿还银行剩余贷款的80%，然后由国企按协议从当事村民每年的村集体经济组织股份分红收益中逐年抵扣偿还担保资金，合理对冲了银行的不良贷款风险。这样就形成了“村集体出地、农民出钱、银行放贷”的村民公寓建设模式。
林振业说：“现在村民不但可以花小钱住大房，而且所有手续都是由村委会代办，省去了很多报建的手续。同时对于村集体来说，用最小的地解决村民的住房困难，节约出来的土地可以出租或者发展产业，也增加了村集体的收入。”
梁少声说：“我一听到村里有这个项目就决定购买了。住在村里，也可以放心在村里发展。我身边也有特别多的村民感兴趣，只要符合条件都会申请，我有好几个朋友都做了邻居。”
“探索宅基地资格权跨村实现”
斗门区农业农村局局长黄海华说：“按以往的规定，宅基地所有权属于本村集体经济组织所有，农民的宅基地资格权只能在本村实现，这就限制了宅基地资源在村与村之间的流动配置，有的村人多地少，有的村人少地多，有限的宅基地资源无法统筹调节、合理利用。”
“福安·幸福里”村民公寓率先探索宅基地资格权跨村实现。通过收取宅基地有偿使用调节金的方式，允许周边的广丰村、耕管村符合“一户一宅”条件的宅基地资格权人到福安村购买村民公寓，并在建设成本、贷款方案、物业管理等方面享受和福安村本村村民同等的权益。
斗门区同时规定，广丰村、耕管村村民到福安村购买村民公寓后，其原有的村集体经济组织成员权益保持不变，村民可以根据个人需要将户口随房产一并落户迁入福安村，也可以继续保留在原所在村集体户口中，保持农村户口性质不变。
7月1日当天，“福安·幸福里”村民公寓二期20位业主与福安村签订宅基地资格确权跨村实现“联名报建”协议。这些业主是来自周边广丰村、耕管村的村民。梁桂林今年42岁，广丰村人，一家三代20多口人仅有一块建筑面积约70平方米的宅基地。他听说隔壁福安村建设的“福安·幸福里”村民公寓项目二期，“外村人”也能购买，并可按正常宅基地报建办理不动产权证，他立刻认购了一套。“这里离我的鱼塘仅有5分钟路程，住在这里一方面能照顾到老人，另一方面生活条件也改善了。”
福安村环境优美
现在，“福安·幸福里”村民公寓项目已经成为了国家级宅基地改革制度试点的重要成果，也成为了当地推进“百千万工程”的生动写照。
策划 | 吴国颂
统筹 | 杨雪薇
采写 | 杨雪薇 钱瑜 郑达 何叶舟 陈一典
