11月27日，又一个不小的惊喜砸向了魔都：
上海中心城区首个采用“留改拆”的城市更新试点项目——张园西区成功焕新揭幕。
迄今拥有140年历史的张园，是上海现存规模最大、保存最完整、建筑风格最丰富的石库门建筑群，曾经也有个非常响亮的名号：
海上第一名园。
而从12月开始，西区就将作为张园中最先完成更新的核心区域正式迎来对外开放。换句话说，一个足以比拟新天地的上海石库门建筑新地标，已经初步焕发出了新生……
事实上，在张园进入保护性修缮过程的4年来，社会各界对这里的期待值一直在不断攀升，尤其是去年7月，太古地产同静安置业签约，官宣介入张园的保护开发后，这种期待已经攀至顶峰，大家都想知道：
有了太古地产的加入，张园到底会焕新出什么样的面貌？
01
关于张园，有这样一个说法：
上海石库门建筑最经典的路段在石门路沿线，石门路最经典的建筑路段在南京路张园。
很多人都知道张园承载的厚重石库门往事，也知道“海上第一名园”的名号，却是未曾明白拥有住宅烟火气的石库门和名园之间关联何在。
最早的张园，并非是如今这样的石库门建筑群，在150多年的上海，张园所在还只是一块农田。
在1872年时，这块农田被英国商人格龙辟成了花园住宅，后又流转至和记洋行（和记黄埔前身，后由李嘉诚收购）之手，直到1882年，被中国商人张叔和买下并豪掷千金扩建重改，“张家花园”张园的故事才正式拉开帷幕。
最早期张叔和打造的张园在张叔和的打造下，这个以西式建筑为主、又兼顾了中西合璧的娱乐性花园，成为了清末民初之时上海最大、最有特色的市民公共活动场所。
关于张园“海上第一名园”的美誉作为上海最早对市民开放的游乐场、也是近代中国第一公共空间，张园见证了上海的第一盏灯、第一辆自行车、第一个室外照相馆、第一部话剧……甚至拥有当时罕见的过山车、激流勇进等娱乐设施。
露天茶座、照相馆、电影院广告、安垲第、门口排队的候客马车、激流勇进、过山车……诸多历史名场面也曾在张园上演：孙中山、黄兴在这里演讲《地方自治》、梅兰芳在这里进行了上海首演、霍元甲在这里比武……
孙中山、黄兴于张园演讲《地方自治》
1909年霍元甲张园比武不战而胜张园作为经营性私家花园的历史结束于1919年，因为在新时代的冲击下难以维系经营而被迫分割出让，后由28家开发商塑造出了28种风格各异的43栋、约170幢石库门里弄建筑，张园之中也弥漫了百年的烟火气息……
张园旧貌这样一个张园，牵动的是整个上海甚至是全国人的心弦，艳姐犹记得当年张园开始征收改造后，很多人都怕张园没了风味，害怕那诉说着时代变迁的一砖一瓦消逝，有人曾哀叹：
近百年的张园石库门生活场景，就此成为了海派文化的一部分史料。
虽然张园从烟火气十足的住宅里弄变成了商办型的综合体，但艳姐细观下来，作为上海市中心首个用了“留改拆”的城市更新项目，整个项目的保护和传承意义也要大于改造，虽然可能跟很多人期盼的有所出入，但是如今的张园其实更像是换一种功能形式重新融入市民生活之中。
张园西区地图这次率先面世的西区包含了16幢修缮完成的建筑，12月开始，大家就可以欣赏到：
始建于1921年的威海路588弄30号——中西合璧新古典主义风格的独立式花园洋房，前有花园，后有附楼，典型的巴洛克风格建筑，最早是花旗银行买办王俊臣所有，也是名家设计出品，对比修缮前后，几乎可以说是最大限度地保留了原貌。
修缮前
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修缮后
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原为李鸿章侄孙李荫轩产业的威海路588弄31号——同样是巴洛克风格建筑、近代花园式里弄住宅，因为原本建筑的损坏程度不大，修缮后完全是原汁原味。
修缮前
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修缮后
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始建于1921年的荣康里——典型旧式石库门里弄，三排一字型构造不仅被完整保留了下来，还对原本已经略显破旧的墙体进行了修复，青砖墙面搭配红砖带饰，尽可能还原出了旧式的风采。
整体布局
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修缮前
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修缮后
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始建于1925年之后的德庆里——与德庆里神似而形相异，主屋以砖木结构为主、虽无红砖元素，却别有一番风韵，现存有南侧三弄三排，拥有骑楼式的夹弄大门，建筑空间、样式等都被保留了下来，用水泥砂浆仿石做了复原，沿街的外立面如今通过山墙山花和外挑阳台，也呈现出了别样的风貌。
整体布局
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修缮前
修缮后
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始建于1927年的震兴里——曾是中国著名集邮家张赓伯的住宅，同样是较典型的石库门里弄住宅、青红砖的搭配，但又是不同于德庆里的另一番风采。
修缮前
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修缮后
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还有两排石库门建筑组成的福如里、独立四层里弄公馆威海路588弄25号、主体采用了清水红砖墙的修德里……
不难发现，除了损坏程度较高的建筑，几乎所有的建筑布局、风貌、甚至是墙壁上留下的岁月痕迹……都尽可能做了1:1的保留或还原。不止是西区已经复原的这些建筑，在张园的修缮方案中，这个区域中所包含的全部：
42栋、170幢、甚至细化到2053个房间、每一块地砖，都被一一清晰记录在案、做好标号和修缮。
“一幢一档”，是为了做出最好的还原所无奈选择的“笨办法”，显然也是一个非常艰难的过程，但是从西区的呈现效果来看，再漫长的等待也是值得的。
在张园的规划方案中，以东西为界，“东静西闹”，东部主要是以酒店、创意办公等为主，而这一次率先开放的西部则是打造商圈商街，引入国际顶尖的品牌，几个关键词：
首店、首秀、首发。
如今，在修旧如旧的张园西区，已经云集了安垲第俱乐部、蓝瓶咖啡、宝格丽香氛、迪奥、古驰、路易威登、酩悦香槟、法国希思黎、江诗丹顿等重奢品牌，显然又是一个世界级的顶级商业地标。
迪奥精品店大家都知道，承载着三条地铁线的南京西路最大的问题是，所有的换乘均为在地上完成，路痴出了一条线可能要找半天才能找到另一条。而未来，在张园之下，还将建立起三线换乘通道，成为整个南京路商圈的终极枢纽。
唯一遗憾的是，虽然依旧是石库门，曾经的烟火痕迹也尽可能保留了，但是有了高端的品牌、没了原本制造烟火气的居民，张园似乎还是回不去了……
不过艳姐也认为，如今的张园，更像是对过去140年来综合呈现，既是一个“活着的石库门博物馆”，同样也是再现了清末明初时那个“海上第一名园”的风采。
那时的张园是中西合璧的代名词，走在时代前沿；如今的张园，同样是在国际化的上海，承载着厚重的历史，走向时代前沿，成为了上海进一步走向世界不可或缺的一张名片。
02
虽然在张园的焕新中，以轻资产模式入局、肩负运营管理重担的太古地产更像是“协助方”，但是这样一座地标性建筑的诞生，不得不让艳姐再次注意起这家港资房企。
实话说，今年以来，太古地产的存在感实在是太高了……
尤其是尤其是一度在业内引起哗然的“十年千亿港元”投资计划。在这张“十年千亿港元”的蓝图中，香港、内地和东南亚市场都被计划在内，但太古地产主席白德利也曾明言：
计划将一半资金投到内地市场。
也就是说，未来十年里，计划投资500亿港元的内地市场会是太古地产发展的最核心所在，所看重的程度甚至超过了大本营香港……
虽然如今大家都在说，港资在磨刀霍霍杀回内地市场，但是目前有较大的实质性动作的企业其实还不算太多，而从计划的投资周期和投资金额来看，“抢滩内地市场”中态度最明确、声势最大的就属太古地产。
更重要的是，太古地产的发声是和实质性动作并行的。
过去一年多来，太古地产不仅是相继迎来了前滩太古里、北京三里屯太古里西区、张园西区几大重磅地标型建筑的落成开业，又新添了4个地标性商业项目。
最早是在今年3月，太古地产首入西安，落座小雁塔历史文化区，计划投资100亿人民币打造西安新地标——第四座太古里，预计2025年底落成。
西安太古里效果图9月时，太古地产与陆家嘴集团签约合作意向书，入局体量达到60万方（超越兴业太古汇）的上海前滩21号地块，将在前滩再落太古汇，项目旁边就是去年开业的前滩太古里，未来将共同构筑成前滩顶级商业地标，虽然还未正式完成签约，但按地块规划进度，预计将在2026年底全部建成开业。
前滩太古汇效果图同样是在9月，太古地产携手珠江实业成立前期合资公司，去年10月签了合作意向的广州珠江太古聚龙湾项目正式完成签约，这个具备岭南特色的未来世界级滨水商业地标也随之开启动工。
10月，太古地产又宣布将和中免合作在三亚建一个度假型零售地标项目，预计在2024年开始分阶段落成。
除了大型的商业项目，今年8月，太古地产首入深圳，将在深圳湾中心地产落地旗下“居舍系列”品牌酒店，打造精品高端酒店，预计2025年开业，艳姐估计也能成为当地的地标型酒店。
这一年多的时间里，太古地产一反常态，成为了出镜频率最高的港资房企：
落地3个商业地标项目、新入局4个商业地标项目、1个酒店项目……
而如果按计划顺利推进，最晚到2026年，上述所有的这些项目，都至少有部分面世，而每一个几乎都是奔着造“未来地标”去的。
03
实话说，盘完之后，艳姐还是有些被震撼到，要知道，尽管进入内地这么多年，但是在去年以前，太古地产在内地的项目大概有：
北京三里屯太古里、成都远洋太古里、上海兴业太古汇、广州太古汇、北京颐堤港……
顶多用上两只手，也足够数了，几年一个项目的频率，可谓相当之佛系。
但可怕的是，几乎每一个项目，只要不是对当地太不熟悉的人，应该都有所耳闻，真的落地就是新地标。
更可怕的是，如果这么算来，这一年多的时间，太古地产在内地的动作似乎已经不比过去20多年来得少了……
就算都说如今是港资抄底的最好时机，但是这未免过得也太滋润了些吧？除了港企共有的低杠杆、慢周转开发逻辑，艳姐发现太古地产拥有一个非常稳固的基本盘和战略优势，有些层面是内地房企羡慕不来的，有些是可以学习但内地房企大概很难学会的。
1、强底蕴：200多年历史“大靠山”
今年，是张园的140周岁，同样也是太古地产的50周岁。
如今的房企都在谋求做百年企业，而太古地产，不仅自个已经走过了半百，其母公司太古集团甚至：
已经走过2个百年了……
甚至早在张园诞生的16年前，太古集团就和上海有了深厚的渊源：
1866年，太古集团开启中国业务初探时，就是在上海起航的，而其“太古”之名也是当时为了配合中国传统而生的纯正中文名。
太古集团最早是一家小型的进出口公司，经过两百多年的发展，已经成为了一个非常多元化的庞大企业，其版图大致是这样的：
截自太古集团官网依托于这样一家企业，太古地产底蕴之深厚，也可想而知，这种程度的参天大树，一般房企还真羡慕不来。
2、够挑剔：非优质城市地标不做
太古地产行政总裁彭国邦曾在接受采访时分享过未来在城市选择上的投资原则，主要有两条：
首选“顶流”——一线和新一线城市，尤其是大湾区的城市以及已经有成功经验的北、上、广，会加强投资。
备选“潜力股”——零售基础比较强的城市。
去年以来，加上首进的深圳、西安、海南三亚，以及此前就已进入的北京、上海、广州、成都，满打满算，太古地产才布局了7个城市，除了拥有强劲零售基础的海南三亚，都是一线城市或者的足够优秀且有特色的新一线城市，还都是在最优越的地段。
优质城市优质地段本就站在了巨人肩膀上，再有一个成熟优秀的开发运营商，不想做成地标都难，而这种资产，也是最能抵御市场风险的。
这种战略定力实话说是在过去二三十年间“唯规模论”的内地房企非常难达到的境界。但反观大部分港资房企，经历过香港楼市的腥风血雨后，他们看内地市场眼里是没有“规模”的，开发周期长、变现慢也不是问题，因为他们的每一笔投资都非常简单直接：要将其变成最优质的长期资产。
所以像太古地产的战略布局中，有一点也始终明晰：宁缺毋滥。
3、够专一：战略聚焦，几乎纯商业探索
在太古地产，还有个非常鲜明的特征，那就是其在内地的发展模式非常专一，几乎是纯商业探索，或者说专注于以零售为主导的探索模式。
而在太古地产的计划中，内地500亿港元的投资目标也很明确，预备去用来发展大约5个有一定规模的商业项目。
要知道，港资在内地的开发，虽然都热衷于做超大型综合体地标，但是都或多或少会涉及住宅开发，比如瑞安，瑞虹新城和上海新天地都有非常大体量的住宅项目。
然而一个非常让人匪夷所思的事是，除了前段时间刚刚签了合作意向书的前滩太古汇，在太古地产已经完成正式签约的项目中：
西安太古里是太古地产进入内地以来，第一个也是目前唯一一个拥有住宅业态的项目，太古地产也将这个项目中献上内地住宅开发的首秀。
不过，在今年签了合作意向书的前滩太古汇中，也将会有一定体量的住宅，这似乎意味着太古地产终究还是没能逃过住宅“吸金”的诱惑。
但是艳姐翻阅了其行政总裁彭国邦的部分采访，却发现太古地产依旧非常坚定：
住宅项目如果有可能可以发展，但会是作为综合发展项目的一个部分而存在。
说白了，住宅在太古地产的内地版图中，在以后的很长一段时间里，也顶多能起到锦上添花的效用。
但是另一个问题又来了，住宅可以做为商业的配套而存在，太古地产过去应该有很多顺理成章做住宅的机会，为何直到现在才在内地初探？是因为没有经验吗？
但现实是，除了内地，中国香港、美国、越南、泰国、新加坡、印度尼西亚……太古地产都塑造了很多广受好评的高端豪宅。
之所以内地成为了那个意外，艳姐猜测2点原因。
一是要打出差异化、并聚焦优势领域。
会打造优质住宅的本土开发商本就已经足够多了，与其去抢夺不确定性的市场，不如坚定做好战略聚焦，只做自己最具备优势的零售商业——直到今天，内地高端商业市场的依旧是被太古地产等港资所引领。真正由内地房企自个儿打造的商业地标，少之又少。
二是因为在这样一个充满不确定性的市场，只有这样可以长期发展的业态，才是足够确定的。
所以据说，过去太古地产也拒绝了很多住宅开发的机会，艳姐猜测，若非足够打动太古地产的西安太古里中自带有住宅属性，内地市场还不知道何时才能看到太古地产的住宅风采。
结语
张园的探索在太古地产是相当罕见的轻资产模式，在此之前，太古地产的内地业务中，也仅有一个北京三里屯太古里西区同样采用了轻资产模式。
在一向热衷于重资产模式拓展业务的太古地产，似乎是未来将发力轻资产的信号。但事实却并非如此。
熟悉上海的人应该知道，上海的兴业太古汇同样在南京西路，甚至就在张园的对面，并且，兴业太古汇的原型大中里同样是历史长达百年的大型石库门建筑群。
所以太古地产躬身入局张园，很大程度上也是因为能够和兴业太古汇形成合力。
而三里屯太古里西区的轻资产参与，同样是因为可以加大原有三里屯太古里的规模，增强势能。
简单来说：
做轻资产，不过是因为能够对原有的重资产项目起到强化作用。
而未来，太古地产如果再次布局轻资产，大概率也会是因为这个原因。
上述这些都是太古地产官方对外表明的态度。
这大概是艳姐看过的战略定力最强的一家房企，坚定地抵御了外界的很多诱惑，只朝着自己的既定目标而去。就像今年，50周岁的太古地产拟定的那个志庆主题一样：
“创流不息”(ORIGINAL. ALWAYS.)
在这样一家企业，百年，大概也真的只是时间问题。
本文参考资料、图片来源：
上海静安、上海发布、上海张园、太古地产、上海交大文化遗产保护中心等
