这家带“铁”的开发商，也卷起来了？_

提到带“铁”的开发商，大家第一印象或许是中国铁建，中国铁建1216亿的销售额、行业排名第15，妥妥的行业第一梯队。

相比于中国铁建，另一家铁字头开发商中铁置业的名气似乎要小一些：

销售额697亿，行业第21位。

不过，最近中铁置业却以另一种形式引起了行业关注：

在拿地14天后，就进行了项目规划公示。

14天的速度，也创下了中铁置业在上海从拿地到公示的最快纪录。

央国企开发商卷起来，丝毫不输民营房企。

今天，艳姐就跟大家聊一聊中铁置业这家“非典型”央企开发商。

01 幸运摇中爆款地块

时间回到今年的3月15日，上海今年的第一批次集中供地土拍，中铁置业&华发联合体以34.71亿摇中闵行区七宝镇古美北社区地块。

这是上海第一批次土拍中含金量最高的一幅地块！

区位示意

这块地位于闵行区外环内，起价31.56亿元，起始楼面价50060元/㎡，房地联动价8.58万/㎡。从板块来看，位于古美板块西面，东至星中路、西至智联路，距离9号线星中路站、12号线虹莘路站直线距离约1.3公里。地块上游是金虹桥板块，下游则是莘庄。

区位非常优越。无论哪家开发商获取，都大概率将锁定一个快速去化的顶流项目。

也因此，吸引了保利发展、招商、中海、华润、金茂+象屿、中铁建、绿城等12家房企报名参拍。

经过11个小时的漫长竞拍流程后，中铁置业&华发联合体最终以总价34.71亿、楼面价55066元/㎡、溢价率10%幸运摇中这个顶流地块。

说是幸运，可以看上面这张打分图。

从打分情况来看，中铁置业&华发的得分并不高，仅排在第6。

10%概率，中铁置业&华发能摇中，可以说是非常幸运。这也是中铁置业和华发今年在上海拿下的第一宗土地。

而对中铁置业而言，这块地则具有不一般的意义。要知道这是中铁置业进入上海的14年来的第7个项目，也是中铁置业在上海外环内区域的第2个住宅项目。

中铁置业在上海发展的确实慢了些。

拿地后，中铁置业也第一时间发布了喜报，看来还是很激动的。

02 “最快公示纪录”

在拿地14天后，项目进行了规划公示。

这到底是怎样的效率？

上海目前大部分项目的公示时间在拿地1个月左右，甚至更久。

14天这个数字，创造了中铁置业在上海从拿地到公示的最快纪录。

能够有这种效率当然和中铁置业和华发有比较强的设计能力有关，当然也有可能操盘者早就运筹帷幄，提前进行了构思。

从设计方案看，项目体量不大，总规划建筑面积约10万㎡，容积率2.0，拟建14F和16F商品房，共计9栋楼（含1栋保障房）。

户型过程稿

艳姐也了解到，项目产品主要为建筑面积为103㎡左右的3房户型和130㎡左右的4房户型，户型非常方正，南北通透，定位上更多面向改善型客群。

在拿地10天后，中铁置业和华发就组建了项目公司，其中中铁置业股权占比49%，华发占比51%，这意味着项目由华发主导开发。具体在设计、营销、建设等方面如何进行分工，目前还不得而知。

不过，华发在产品端、营销端有很强的实力。地块东侧就是由华发主导开发的古美华府和古美华庭，均创造了两开两罄的销售佳绩。古美华府在拿地9个月后清盘，古美华庭更是在拿地5个月后清盘。

中铁置业就更不用说了，是中国中铁的全资子公司，中国中铁的房地产业务平台。母公司中国中铁是全球最大建筑工程承包商之一，是营收超过1万亿的基建狂魔。

一方是产品营造和营销高手，一方是建筑施工的巨无霸，艳姐认为，这样的强强联合，项目大概率会是上海又一个现象级的品质红盘。

艳姐也注意到，项目周边一年内暂无宅地出让规划。这意味着目前仅有天安1号这一个竞品。

天安1号鸟瞰

天安1号总体量约60万㎡，规划了商业、养老中心、幼儿园、体育中心等多个业态。

天安1号效果图

天安1号的颜值还是很高的，外立面采用铝板+石材，搭配大面积玻璃，视觉效果非常棒。

天安1号实景

还有“串公园、串生活”的沉浸式景观设计理念，使得景观不仅限于观赏，还将景观很好地与城市、社区生活融为一体，在社区内营造出很强的度假感和高级的松弛感。

不过天安1号这一期的加推，面积段在130㎡、148㎡、170㎡的3-4房，均价大概会在9万+/㎡，大概率会在5月份上市。

虽然中铁华发古美项目目前公开的信息不多，但和天安1号对比来看，在产品结构、价格上都形成了错位竞争，热销悬念应该不大。

03 中铁置业的“逆风”大招

艳姐在上面提到，中铁置业是中国中铁的全资子公司，中国中铁的房地产业务旗舰平台，中国中铁是国务院国资委确定的以地产为主业的16家央企之一。

艳姐看了下中国中铁2023年的年报，全年营收12436.7亿，其中基础设施建设板块10875.9亿，房地产开发板块509.1亿。

可以说，中国中铁在基建领域是一个巨无霸。不过，与中国铁建、中建系在地产领域发展的有声有色相比，中铁置业似乎逊色不少。

艳姐看到，中铁置业这几年似乎不甘落后，一直在憋着大招，加速在一线城市的布局力度和运营效率。

第一个大招是，整合。

大家知道，基建的毛利润非常低，相对而言，地产开发的毛利要高不少。过去很长时间，中国中铁旗下不少子公司都想通过房地产开发业务来平衡基建业务的低毛利问题。拥有房地产开发资质的就有中铁建工集团旗下的中铁诺德，中铁大桥局集团以及中铁置业等。

与中建系在地产领域田忌赛马不同，过去几年，中国中铁逐步将几大局的地产业务整合进中铁置业，并将中铁文旅整合进中铁置业。

上海中铁诺德国际中心

目前的中铁置业，是中国中铁旗下地产板块的旗舰平台，并形成 “中铁世博城” 会展品牌， “中铁诺德” 商办品牌，“中铁慧生活” 物业服务品牌的体系。

通过整合，可以很好地集中有限的资源拿更好的项目，提升协同效率，确保品牌、产品品质的统一，以及投资回报率。

第二个大招是，通过特色地产战略形成差异化竞争优势。

住宅地产还在缩量下行，聚焦单一住宅开发模式存在很大不确定性，如何转型成为各家房企关键命题。

大家知道，中国中铁是全球头部基建承包商，在土地、资金、品牌、产业等方面有巨大资源优势。如何让这些资源实现最大化价值，中铁置业的转型有很大的想象空间。近两年中铁置业布局了文旅、会展、代建、城市更新等新兴业态，形成了“产业+地产”的特色地产战略，并实现向“多业态、多产业、多功能”于一体的“城市综合开发运营商”转变。

长春中铁博览城

在代建领域，去年中铁置业新签约382万㎡，居行业第14，在央国企中位列第1。在会展领域，中铁置业在长春、青岛开发了占地超3000亩的中铁博览城，通过会展+地产，跑通了“一级土地开发获取优质土地资源、二级地产开发提升土地溢价、三级产业运营赋能资产升值和获取持续现金流”的逻辑。去年长春中铁博览城销售1932套、20.5万㎡，全国单盘销售榜排名第55位，是东北地区唯一上榜项目。

第三个大招是，非常克制的投资逻辑。

艳姐在上面提到，中铁置业在长春、青岛通过会展+地产实现一二三级联动，虽然去化也还不错，也都是标杆项目。但从投资回报、人效等角度看，这些城市的土储质量要远低于一线城市。像上海西虹桥项目，中铁置业实现4个月开盘、8个月住宅清盘、净利润率12%。