如今已是4月底，大多数房企都已发布了2023年的年报，可以看到，即使是一些标杆房企，也面临着前所未有的压力和挑战，可谓如人饮水，冷暖自知。
越是在这样的艰难时刻，越是能检验出一家房企的韧性。
保利发展或许就是典型的具有超强韧性的房企。本周，保利发展发布了2023年的年报：
去年，保利发展实现了全口径销售4222亿，市场排名升至行业第一，是行业唯一一家销售额过4000亿的房企。
说实话，在整个行业的游戏规则发生深刻变化的背景下，保利发展能够达到这样的高度，也是在于它深谙如今企业能够“活得更好”的法则。
今天，艳姐也结合保利发展新鲜出炉的年报，和大家分享一下保利发展“活得更好”的5大法则。
法则1
以强大的“战略头脑”指导行动
始终快人一步，引领行业
任何房企的高质量发展，都需要强大的“战略头脑”来指导行动。
过去几年，房地产行业的底层逻辑已经发生了变化，过去的“高杠杆”模式已然落幕，很多房企对于未来都很迷茫，未来到底该怎么活下去？甚至说如何才能“活得更好”？
一家房企要“活得更好”，一定是看穿了未来的游戏规则。保利发展在深度洞察和思考后，给出的答案是“五化”：
去金融化、制造业化、极致专业化、功能民生化、竞争格局加剧分化。
房企要主动顺应“五化”趋势，调整经营策略和投资导向，以新发展模式推动企业高质量发展。
去年，保利发展还率先提出了行业进入“高质量发展”的品质时代，成为了整个行业的共识。“品质时代”的关键是牢牢紧扣“用户思维”，要一直以用户为中心，推动整个行业生态向高质量发展。
当然，拥有强大的战略头脑还不够，更重要的是迅疾如风的落地执行力。你会发现，保利发展这几年来很多市场反应都快人一步，所以才走到了行业前列，并且储蓄了强大的发展动能。
比如保利发展这几年来持续降低资产负债率和去库存，让它能够轻装上阵，以更稳健的步伐，成功穿越周期；
再比如，保利发展近年来，持续提升产品和服务品质，在诸多热点一二线城市，打造了诸多高品质封面作品，提升了整个板块的居住标准；
保利发展也在不断强化组织能力，基于公司战略发展、体系化建设和各区域的经营需要，让人和事更加匹配，进一步提升企业的组织竞争力。
法则2
积极深耕38个核心城市
实现高质量永续发展
艳姐一直觉得，在当下这个时点，还能活得非常坚挺的房企，此前在布局上，就有非常坚定而清晰的预判，不随波逐流，坚持走自己的路。
此前诸多房企因为城镇化浪潮，大举重仓了三四线城市，甚至是一些头部房企，当时也一头扎进了三四线市场的红海中，为的就是赚取眼前的快钱。
然而，当潮水褪去后，很多三四线城市的项目被拍到了“沙滩上”，这些项目也成为了拖累这些房企的“累赘”。
而保利发展的投资逻辑非常清晰，坚定的在一二线城市进行布局：
保利发展吃定了38个核心一二线城市，这38个城市的确定性非常高，公司新增项目税前成本利润率平均在15%以上，具有较强盈利能力。
也正因为保利发展对这38个核心城市的深耕，在当地打造了高品质产品，积累了市场势能和口碑，去年这38个核心城市的销售金额占总销售金额的比例为88%，已经实现了连续4年提升；
此外，这38个核心城市的市场占有率达6.8%，同比提升0.7个百分点。据不完全统计，保利发展市占率超过10%的城市达27个。
艳姐身在上海，这几年也是亲眼目睹保利发展在上海的持续深耕，在上海积累了非常深厚的品牌影响力。去年继续重仓上海，成功获得5幅地块。去年其全口径金额达554.84亿，位居上海亚军。
即使近年来保利发展布局这些城市获得了不俗的成绩，而且在土拍市场有太多唾手可得的拿地机会，但保利发展并没有进行盲目的扩张，反而是进行了等额拿地。年报数据显示：
保利发展去年拓展总地价1632亿，同比持平；权益地价1359亿，同比提升26%，保持了一定规模。
在目前市场环境下，稳定的拓展规模意味着调整资产结构的空间和增量的贷款资源，为企业带来安全保障和发展空间。
也正是因为保利发展对于有质量的规模的坚持，在行业高歌猛进的时候，保利发展虽然没有占据绝对巅峰地位，但保利发展一直在积蓄能量，在行业进入深度调整期后，始终保持韧性和健康，砥砺前行，在去年脱颖而出，成功登顶。
法则3
现金流最强王者
稳如泰山的财务安全底线
艳姐和很多房企操盘手聊过天，发现如今优质房企越来越重视现金流回笼。说句大白话就是，口袋里有多少“真金白银”才是王道。
保利发展，正是那个现金流最强王者。
首先，艳姐很想和大家分享的是保利发展的销售回笼率。
现如今，房企已不是单纯的追求销售规模，更注重的是销售质量，强调“要有现金的销售”。这里就要提一个全年回笼率的指标，指的是房企销售活动的现金回笼效率，背后也体现了房企较强的市场竞争力和客户吸引力。
去年全年，保利发展的销售回笼率高达78.3%，充足的回笼资金为抵御行业波动和公司经营发展提供了坚实基础。
保利发展另外一个现金流指标也非常健康，就是经营活动现金流：2023年，保利发展经营活动现金流净额为139亿，已经连续第6年为正。
经营活动现金流的平衡是行业进入深度调整期后，企业的核心竞争力所在，说明企业能够依靠自身经营，实现自身造血的正循环。
保利发展在流入端有稳健的销售规模作回笼保障，支出端不仅能支付刚性建安，落实保交楼，还有资金保障拓展拿地，甚至还有钱做10亿量级的回购。
最后再来说一个大面上的数据，就是货币资金。年报显示，保利发展2023年末在手货币资金为1480亿，位居内房股第一的位置，是粮仓最大、储量最足的房企。
这也意味着保利发展的流动性和偿债能力极强，能够快速应对市场变化和风险，也能随时把握机会补充土储。
也正是因为非常厚实的现金流，也让股东能够得到比较丰厚的回报：
2024年1月19日，保利发展公告了《2023-2025年股东回报规划》，未来三年的分红比例直接跃升至40%，这样的比例已经高于华润置地和中海。
尤其在部分龙头房企已经停止分红的情况下，更加难能可贵，不仅是对股东的诚意，更是自身现金实力和发展信心的体现。
一家公司财务安不安全，除了上述提到的现金流指标外，还有一个必须要观察的角度就是债务层面，保利发展打造了稳如泰山的债务安全底线：
2023年末保利发展的有息负债规模降低271亿至3543亿，有息负债规模的下降,将直接有效降低偿债风险。
保利发展也一直是“三道红线”的“三好生”，2023年保利发展主动优化财务结构，期末扣预收资产负债率67.14%、净负债率61.2%，分别较期初下降1.34和2.37个百分点，现金短债比1.28，“三道红线”保持一贯绿档水平。
更为重要的是，凭借稳健的财务基本面，保利发展的综合融资成本也从2022年末的3.92%降至2023年末的3.56%。
保利发展从公司创立之初起，就坚持走稳健的财务路线，这也让保利发展能够固若金汤，在面临行业的“枪林弹雨”时，依然能够稳步前行。
法则4
持续迭代产品系
精进产品创新力
在如今市场份额的争夺战中，各大优质房企都在持续卷产品，产品系的更迭和产品品质的进化，是房企重要的突破口之一，行业已经进入了产品制胜的时代。
所以艳姐也看到，在行业进入深度调整期后，保利发展也一直在进行产品系的迭代和进化，持续精进产品创新力。
目前保利发展已形成了“天悦和”三大产品系十二大子品牌。根据年报数据，2023年保利发展落地产品系项目79个，产品系建设进入成势阶段。
艳姐总会在保利发展打造的诸多产品中，看到保利发展对于产品的精研和创新。
比如保利发展此前在广州推出的新中式风格的园林住宅——保利天瑞，几乎每栋住宅都具备园林景观及社区资源，在小区中没有“楼王”的设计方式，为每一位业主都带来美好的居住感受。
保利天瑞实景图
再比如保利发展在上海打造的具有未来感的现代科技住宅——世博天悦，保利发展经过精心的土地调研和设计，采取了南偏东“21°黄金倾角”，最终让所有楼栋都直面“陆家嘴同款S湾”，栋栋都有好江景。
世博天悦效果图在中间套户型，可以看到三件套的奢华江景，而且还能拥有上海乃至全国独一份的空中泳池。
世博天悦实景图
很多时候房企只是“纸面功夫”做得好，实际在后期交付的时候会出现很多问题。但是保利发展的后端交付，做到了行业领先的水平：
保利发展2023年完成29.1万套产品交付，通过强化全过程品质提升，建立“一房五验”交付前验收整改机制，实现了客户满意度不断提升，并获得中指院年度交付力榜单第一。
说实话，产品力已经是当下房地产行业最大的主题，对于现如今的房企来说，做出一两个代表性项目早已不是什么难题，但同时做出一堆让人满意的项目，做到每个项目都能圆满交付，考验的就是房企的系统性能力。
显然，保利发展就是这样一个具有系统性打造能力的房企。未来保利发展的项目，会出现在更多城市或地段，带动整个城市或地段的居住能级进一步提升。
法则5
全维度发展
持续精进资产运营
在整个住宅市场已经发展饱和，供大于求的背景下，头部房企也在寻求更多的创新和发展可能性。
保利发展已在地产开发领域交出了几近满分的答卷，但它这么多年来，也在创新业务实践，在资产经营服务端持续发力，在物业公服、公寓、养老、会展、商旅等多方面，进行了全维度的深入发展。
现如今，大多数房企对于物业服务的理解范畴，还是会局限在住宅或者商业体的物业服务运营，但保利物业不单做好传统住宅和商业体的物业服务，更是上升到了更高维度的公共服务，经过多年的探索和努力，如今已成为了物业公服的先驱之一。
从2016年开始，保利物业就敢为天下先，先人一步，突破了小区围墙，出城入镇，来到浙江西塘古镇，参与西塘景区的入场管理工作，引入“全域景区”概念，推进“绣花功夫”实施精细化治理，让古镇焕然一新，助力古镇旅游业的快速发展。如今，西塘古镇已经成为了一个旅游胜地，不仅吸引了众多游客，还取得了显著的营收增长。
西塘古镇实景图
从一纸合同变成了如今体系化的业务板块，从西塘古镇的创新尝试到如今已服务于超过100个城镇景区，保利发展已然将物业行业的“战场”带到了公共服务领域，吹响了大物业时代的先锋号。
近年来，保利发展在物业公服领域也是不断进化，如今已经涵盖了城镇景区、高校及教研物业、轨道及交通物业、医院物业、政府办公楼、城市公共设施等多种细分业态。
从保利物业去年的年报中，也可以看到公共服务业务对于业绩的重要性：
去年保利物业新签约公共及其他物业项目的单年合同金额达约15.06亿，同比增长约36.7%，在新签约第三方项目单年合同额中的占比达到约54.3%，形成保利物业在市场拓展的重要业绩贡献。
去年源自公共及其他物业的收入约26.18亿，较2022年同期增长约27.0%，占物业管理服务总收入的比重约25.8%。
再比如在会展服务方面，保利物业凭借其深厚的城市精细化管理服务经验，已多次为广交会等大型展会活动提供专业护航。
不仅如此，保利物业还为北京冬奥会、博鳌亚洲论坛等国内外知名的大型节展赛会提供了高质量的专业服务，这些大型会展和赛事的顺利举办，也充分展示了保利发展在会展服务领域的专业能力和丰富经验。
广交会现场
可以看到，这几大领域都是和城市发展紧密相关，保利发展在这几大领域的持续布局和发力，背后也体现了保利发展要和城市共同成长的决心。
结语
艳姐在去年曾看到过保利发展董事长刘平的一篇专访，他曾说过这么一句，让艳姐印象深刻：
“红海生意有人亏钱，也有人赚钱。行业变化更多的是考验企业的核心竞争力，能不能一步一步地把它做强。”
显然，保利发展一直长期保持战略优势位置，并不断锤炼自己的核心竞争力，成为了地产行业王者般的存在，后面关于保利发展的故事，或许还会更加精彩。
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责编：marl
