去年9月，上海黄浦区在断供273天后，迎来了海玥黄浦源的入市。
生在烫金的黄浦，这个项目，出身就在起跑线，向北是苏河湾，向东是陆家嘴，向南是人民广场，但是：
去年入市时只卖14.3万元/㎡。
按理说，在同区域没有竞品的情况下，黄浦这个价格的新盘闭着眼睛都能卖爆。
但最终却也稍感意外：
308套房源只吸引了330多组客户下定，认筹率仅有107%。
不仅未触发积分，连五年限售（需要达到130%认筹率）都没能触发。
这个数据如果放在今天，尚属正常。
但是，这是楼市尚佳的去年！
距离一期入市过去快一年，沉寂了一年的海玥黄浦湾，又卷土重来了：
已经成功取证，预计将在月底开启认筹。
这次又是新推两栋楼，相较于这一年新房房价水涨船高的黄浦竞品们，海玥黄浦源给出了个“良心价”：
二期也只卖14.5万元/㎡。
今年黄浦大部分新盘都已经站上17万+/㎡，在上海新盘市场独领风骚，盘盘热销，日光神话不断上演。
在海玥黄浦湾二期入市之前，黄浦2024年唯一一个低于16万元/㎡的新盘庆城府——作为今年黄浦开售的第一个盘，只要14.65万元/㎡。
这一次，海玥黄浦源则是挑战了一下2024年的黄浦新盘最低价——大概也是从现在开始，未来黄浦新盘的最低价。
因为低价大概已经是这个项目可以拿出的最终杀手锏了。
但要知道去年海玥黄浦湾入市的那308套房源，到今年7月底时也才卖了200多套，去化率刚过70%……
这是什么概念？在黄浦新房均价已经在普遍冲击17万+/㎡还供不应求的情况下，抢在前面先行入市、均价仅14.3万元/㎡的“超高性价比盘”，却破天荒地滞销了……
所以这次海玥黄浦源直接放下了作为黄浦新盘的骄傲，基本没怎么抬价——准确说，为了销售也不敢多涨价。
而之前的销售情况也让艳姐为二期捏了一把冷汗：
卷土重来的海玥黄浦湾，真的能成功打赢这场翻身仗吗？
01
四大硬伤？
说了这么多，大家可能很好奇，同样是黄浦新盘，今年的庆城府虽然成绩也不算多好，但作为一个没有销售、没有售楼处、更没有样板房的“三无”新盘也很快清盘了。
那么看上去性价比还要高上几分的海玥黄浦湾，为什么之前一期的表现却如此差强人意？
大致总结一下核心有四点硬伤：
1、噪音硬伤
虽然地段绝佳，距离规模规划还要超越新天地的东斯文里也很近，但是同样距离南北高架过近。
从南北高架看过去的效果图尤其一期首开的两栋楼基本就是贴着南北高架而立。
现场实景图 图源网络2、户型硬伤
一方面，客群非常不纯粹，户型跨度太大，最小的90多平（多为一房）、最大要差不多600平，最低上车总价1011万元，但是最高总价却达到了1.12亿元——价差最大达到了10倍。
甚至要花一千多万和一个多亿买房的这两拨人，很多还住在同一栋楼里。你细品品。
连拼图对比都不需要的一期一房一价表另一方面，一期入市时连样板间都没有后续才跟上，户型设计也有些难以言喻。两百多平、总价三四千万量级的的户型都极奇葩，想要称心的户型可能要看400平以上的。
找了去年的几张200多平的户型图，感兴趣的朋友可以仔细品一品：
3、装标硬伤
装标比不过同价位的竞品，尤其在去年上海新房价格还没有这么大突破的环境下，14w+的均价基本就已经是顶豪级别，一般来说这个价位的项目别的再差也不会差了装标。
这是今年3月底海玥黄浦源宣传400平户型时例举的三个装标，和其他豪宅项目恨不得塞得满满当当的高装标示例相去甚远。
能拿出来撑门面的一定是最好的，简单来说这些已经是这个项目最能拿得出手的装标了，其他的为什么不放？大概率是怕落了脸面。
这还是400平户型中的配置，小一点的户型能不能有同等标准又是另一回事。而从此前的市场消息看，一期中甚至出现了诸多非常小众的品牌。
4、车位硬伤
车位配比仅有1:1.44不说，更致命的是没有人车分流……
如今上海大部分刚需盘都能做到的事，但是一个均价14W+、套均总价超3500万的项目，居然没能做到。
其他的小问题也还有不少，比如没见到有会所，仅有一个约3000平的中央绿地……
总的看下来，大可以说，海玥黄浦源的一期，输得一点也不冤。
02
富人小区需要被市场认同？
看海玥黄浦源，如果说噪音的问题还是天然的，那么其他的问题多少是产品打造上压根没怎么走心的缘故。
而这些产品上的不走心，并不是靠几万的价差就可以填补的。
尤其上海未来还会有大量的新房豪宅上市，预计一万套。抢跑的阶段都没跑赢，后面就更难了，而注定将发生天翻地覆变化的上海豪宅圈也必定会淘汰一批伪豪宅，海玥黄浦源大概率就是其中之一。
此外，黄浦虽然寸土寸金，但是不是黄浦就都是富人区，富人区是需要群众认可度的，目前看来：
项目所在的北黄浦，区域大环境也好、地块小环境也罢都不是富人区。
项目也是打着豪宅的标签却没有豪宅的品质。
全方位的拉胯下，小户型问题再多还能因为超高的性价比有较强的吸引力，但是稍微大点的户型，就需要多琢磨了……
我们不妨思考一个问题：真的会有很多人愿意花三四千万买一套注定会被豪宅圈淘汰的房子、永远无法跻身上流吗？
买翠湖，户型再小，人家也会觉得，你居然是翠湖的业主，好有实力；
买在这里，户型再大，人家也只会觉得，你居然是海玥黄浦源的业主，好没眼力……
真正的有钱人差的也从来不是每平米那几万的钱，聪明人也知道产品在很大程度上决定着未来的进入二手市场的竞争力，当下倒挂更多不见得未来收益会更好，有限的房票如果可以自然还是会投向最优质的资产，还是那句话，最保值的一定是核心地段的优质资产。
我们可以再来看7月时一期的网签数据，据当时的数据看，海玥黄浦源成交的基本都是性价比较高的房源，此前216套房源的均价仅有13.6万元/㎡，比备案均价低上不少。
图源网络简单理解：基本只有高性价比的户型比较受青睐，大户型鲜少有人问津。
同样的状况今年也出现过，还是一个销售额颇为不错的项目——老静安的昌平云岸。
非常类似的情况，同样在苏州河边，位置绝佳，社区产品很难评价，硬伤诸多，户型跨度虽不如海玥黄浦湾夸张，但也从87平的一房跨越到326平的六房，备案均价和海玥黄浦源一期差不多，最低不到1000万元，最高6000万+，跨度不如海玥黄浦源大，但是项目大力宣传开盘劲销90亿背后是：
小户型极吃香，大户型却也凄惨滞销了。
逻辑是趋同的，典型的：
普通人买不起，有钱人看不上。
03
二期来了
那么对比看，二期中，这些之前的硬伤又如何了？
首先我们得明确一件事，二期和一期在一个地块一个小区，最大的区别在楼栋，因此小区整体规划上存在的问题，除非开发商愿意重新报规做大的调整升级，否则注定很难有所改变。
所以而到了二期，车位紧张和人车不分流的问题，依旧是存在的。
其次，我们再来看户型。
这次海玥黄浦源推出的两栋楼，虽然通稿主要打出的是建面约196~279㎡天幕官邸及建面约193~303㎡峯景王座，看上去似乎均衡了一下圈层，大概是开发商在有意弱化圈层的差距，但是一块地上的一期户型摆在那里，二期再怎么变化意义也不算太大。
而事实上，从目前市面上流出的实际户型看，面积跨度仍然巨大，最小从建面约95平的一房户型起步，最大户型建面约420平。
建面约95平一房户型图艳姐拿着网传的户型图和一期做了对比，各个面积段有些许变化但是不多。
至于装标，懂的都懂。
如果一个层面有极高的配置或是相较之前有提升，那么一般来说项目多少都会有意无意地宣扬一番，虽然不排除有升级的可能性，但是目前看来，海玥黄浦源二期对装标似乎都是避而不谈的状态。
那么问题来了：是虽然还不错但是害怕未来兑现不了不敢输出，还是依旧拿不出手？
当然二期相较于一期还是要好上不少的，关键就在于那最大的差距：
楼栋。
这两栋楼，一栋是超高层——未来的黄浦新天际线，165米的高度将超过汤臣一品、华侨城苏河湾等超高层顶豪，高区可以望见陆家嘴。
图源网络光看外立面效果地标感做得还是不错的。
另一栋是地块中的唯一一栋小高层，只有16层，也是楼王，直面3000平的中央景观，也坐拥苏州河一线景观，得房率还超过了80%。
图源网络
在上海市区，小高层其实反而算得上是稀缺物种，加上较好的景观，或许会具备一定吸引力。
这两栋楼的另一大优势是，因为整个社区是做的围合式社区，所以南北高架的噪音很大程度上由一期的两栋楼承担了，这两栋楼受到的影响不能说完全没有，但还是相对来说小很多。
不过这里还有个隐性问题：虽然和南北高架拉开了一定距离，但从地图上看，也与从地下穿过的1号线几乎贴脸了。
未来影响如何，需要大家自行判断了。
04
难度系数100分的风貌别墅
海玥黄浦源准确说是上海建工2006年建成的上海滩新昌城的二期，沿着南北高架，被一期分隔成了两块地，除了前面提到高层住宅所在的1号地块，还有一个7号地块是风貌别墅。
很多人可能没有注意到，其实早在7月19日时，海玥黄浦源已经有20套别墅成功取证了。
别墅的建面约 330-550㎡，均价 24.82 万/㎡，单套价格在8000万元-1.5亿元，基本是全面向市区别墅价格看齐，设计走的是比较常规的修旧如旧路线，出彩的地方不多。
艳姐咨询了一些懂行的朋友，他们普遍都对海玥黄浦源的别墅销售持更悲观的态度，更是有人评价：
这个别墅是目前上市风貌里，产品最差的……
还没走两步路，在市场风评上就已经摔了一跤。
恰好也是在最近，绿城前滩百合园的10套联排别墅开盘，单价18.28万元/㎡、总价超一个小目标的别墅是最快被抢完的：
开盘即秒。
市区风貌别墅频出，却宁愿买中环外的联排，艳姐认为，背后或许也是因为：富豪们更愿意为擅长做产品的开发商而买单。
05
“基建狂魔”的光辉与挑战
海玥黄浦源背后站着的并不是什么无名小卒，而是上海本土国企上海建工。
上海建工的历史其实相当悠久，前身上海市人民政府建筑工程局在1953年就已经成立，满打满算超70年历史，完成整体改制迄今也有30年，甚至在2010年和2011年就已经通过两轮重组完成了整体上市。
上海建工堪称基建狂魔，如今上海很多市域铁路建设都是其参建的，比如9月1日就要开启试运行的机场联络线，上海建工就是重要参与者。
而上海诸多赫赫有名的地标建筑也多为上海建工的手笔，比如：上海中心、上海环球金融中心、金茂大厦、东方明珠、国家会展中心、南浦大桥、卢浦大桥、东海大桥、上海迪士尼、上海天文馆……
作为赫赫有名的总包公司，2024年的《财富》世界500强上海建工还排在354位。
总的来说，综合实力相当强劲，业务版图也相当庞大。
总包做地产，在当下的市场环境中早已不是新鲜事，而上海建工做地产更是由来已久，到今年上海建工房产公司也已成立有26年。
值得注意的是，过去的半年多，整个上海建工集团其实都发生了不小的变化，先是在去年年底上海建工集团董事长变更为杭迎伟。
后来紧跟着在今年1月8日，上海建工官宣了房产公司最新任免情况，王祺国出任上海建工房产党委书记、董事长。
当时，作为上海建工集团党委书记、董事长的杭迎伟还出席了任免会议，并表示：
这次房产公司主要领导的职务调整，是经过集团党委充分酝酿研究，做出的慎重决策，也是房产公司25年发展道路上的一个新起点和加油站。希望新的领导班子能借此次调整更好地带领房产公司全体干部职工应对挑战，凝心聚力，进一步坚定高质量发展的步伐，全面完成既定目标任务。
简单来说，房产公司换上新的领导人，上海建工集团层面还是期望能够看到一些好的变化的。
这个变化，在之后的日子里或许会体现的更加明显。
不过地产业务在上海建工，只能说是一块小小的拼图，目前为止，看其签约额毛利等贡献，在上海建工的庞大版图中甚至可以说是微乎其微。
这两年，上海建工在房地产业务上的参与热情度明显提高，土拍市场上时不时会刷一下存在感。但海玥黄浦源始终是其近年来最重磅的项目，也是唯一一个需要在房产公司的营销大会上单独做汇报的项目。
上海建工房产公司召开的2024年度营销大会上，党委书记、董事长王祺国，党委副书记、总经理朱立都做了讲话，副总经理吴骞更是对今年海玥黄浦源两个地块的营销提出细化要求：
要区分客户及不同场景开展营销。要多措并举，最大限度拓展销售方式，自拓和渠道并行，鼓励全民经纪人，充分激励销售团队活力，以高效、拼搏的工作状态，坚定信心，全力助跑，奋力一跳，完成全年目标。
虽然海玥黄浦源的开局的牌出的并不顺畅，但是不难看出依旧被寄予了厚望，在营销上也下了大力气：不同于去年高层一期开盘时没有样板房的局面，今年就连别墅也拿出了样板房展示。
只是最终的销售结果会如何，大概依旧需要等待市场的最终反馈。
目前看来，上海建工唯一体系化输出的产品系只有以海玥黄浦源为首的“海玥系”，覆盖了上海在内的五座城市。
而海玥黄浦源的表现，对比诸多标杆房企的代表作，明显还是有不少差距的。
作为强大的总包公司，上海建工虽然在地产上发力多年，但显然，想要真正在住宅领域打出一番名堂：
还仍需更多努力。
不过艳姐相信，在领导班子焕新后，一些改变应该也是迟早会发生的，地产的赛道很广阔，需要更多优质的开发商，也希望总包们做开发商，依旧可以像做总包一样优秀。
