“这一轮房地产的下滑远远超出业内人士、决策者以及买房人、市场各方面的预期。”
原住建部政策研究中心主任陈淮，最近在一场论坛上说了这么个观点。
中指院的数据来的更加直观。上半年TOP100房企销售均值208亿，同比下降41.6%，较2021年的顶点下滑70%，这已经完全不能用腰斩来形容了。
行业深度调整，求稳，是当前所有房企的共识，但并不是所有房企都能稳得住。
中海，或许是个例外。
就在昨天，中海发布了半年报，毫无意外，中海再次交出了一份不错的成绩单：
权益销售1394亿，行业第一；
归母核心净利润106.4亿，核心净利润率13%；
在手现金1002.4亿，现金短债比升至1.9倍。
艳姐对比了几家头部房企，在权益销售、核心净利润，中海都是当之无愧的第一。
行业深度调整，艳姐觉得中海的这份半年报含金量很高。如果你再花点心思，或许能透过这份半年报，看到中海对未来的思考和布局，甚至可以隐约看到行业的未来。
01
稳如磐石
财务指标全面领先行业
行业震荡下行，但这两年北京、上海等一二线主流城市的豪宅频频日光，市场仍然存在巨大机会。
“一二线主流城市依然存在巨大的结构性机会，中海聚焦的改善性需求市场规模依然庞大，是数万亿元的大市场。”
中海董事会主席颜建国，在业绩会上坚定看好中海强聚焦一线城市的策略。
而对上半年的业绩，中海的管理层们也都表示含金量很高。
看完中海的半年报，艳姐觉得可以用“3个稳”来总结这份半年度成绩单。
① 销售稳。
上半年，行业仍然在筑底，但中海的市场表现要明显优于同行。
中指院数据显示，中海上半年合约销售1483亿，行业第2；权益销售1394亿，行业第1。
中海的销售稳，其实跟行业横向比较的话会更加直观。
上半年，TOP100房企合约销售额均值208亿、同比下降41.6%，其中TOP10房企均值1029.6亿、下降33.2%。再看权益销售，TOP100房企权益销售额均值148亿、同比下降40%，TOP10房企均值726亿、下降35%。
也就是说，全口径销售增速，中海领先TOP100、TOP10房企22、13个百分点；权益销售增速，中海领先TOP100、TOP10房企23、18个百分点。
中海全面跑赢大势，而且还是大幅度的领先。这样的稳，并不是每一家房企都能学得来的。
大家知道，这两年行业不易，不少房企通过降价促销稳住销售规模。但中海的稳，并不是通过降价来实现的。
上半年中海权益销售单价28725元/㎡，逆势增长30%。
在目前的市场行情下逆势上涨并不容易，而且还能卖的好，这背后，是中海恐怖的市场竞争力。
② 经营稳。
在业内，中海一直以“地产优等生”示众，它的经营底盘非常扎实。
上半年中海销售回款908.2亿，销售回款率110.7%，这样的运营效率足够高效。
在成本控制方面，中海的表现也足够亮眼。
中海上半年的分销和行政费用占比3.9%，融资成本下降至3.5%，保持行业低位。
也正是得益于稳健的销售和高效的运营效率，上半年中海毛利润率22.1%，较年初提高2个百分点；股东应占净利润103.1亿，持续保持高位。
这样的盈利能力在行业内可以说是稳居前茅，能跟中海一较高低的房企一只手能数得过来。
上半年中海共交付了2.5万套住宅，100%实现按时交付。
这样的中海，你就说有多凶悍吧。
③ 财务稳。
财务稳健是，衡量一家企业抗风险能力和发展潜力的重要指标。
艳姐看了下中海的负债情况：
资产负债率56.1%，下降2.2个百分点；
剔除预收账款后负债率50%，下降1.2个百分点；
在手现金1002.4亿，现金短债比1.9倍。
中海在持续压降债务规模、优化债务结构，三道红线稳居绿档。
此外，中海的经营性现金流持续为正，在行业内持续保持领先。
财务克制的中海，资本市场自然也就更加买账：
国际三大知名评级机构惠誉、标普、穆迪，分别给中海打出了A-、A-、Baa2的信用评级。其中标普更是逆势上调了中海的评级，并展望稳定。
中海也成为中国目前唯一双“A”国际信用评级房企。
过去两年，三大评级机构对国内房企的评级几乎就没有正面消息，几乎全是负面看空。
但唯独给了中海这么高的评级，确实罕见。
财务指标全面领先的中海，正在以一己之力扭转评级机构对中国房地产行业、企业的信心。
02
三个主流
超前战略奠定业绩基石
行业还在筑底下行，房企们的日子并不好过，但如果仔细观察，暗夜之下依然能看到行业未来的曙光，特别是一线城市的豪宅市场。
豪宅项目不缺购买力，一些有先见之明的房企们已经开始收获购房者们的欢心。
中海在一线城市到底有多强？
克而瑞数据，上半年中海在北京以约180亿的合约销售位居第1，几乎是第2名的2倍；在上海，中海以267.2亿的合约销售摘得冠军，它的销售额几乎是第2名的1.5倍，妥妥的断崖式领先。在深圳，中海以87.62亿的权益销售位居第1。
不只是销售额的领先，上半年中海还在上海刷新了一项全国纪录：中海·顺昌玖里首开512套房源，销售额196.5亿，刷新全国单盘单日销售纪录。
业绩是战略的结果。在艳姐看来，能在北京、上海、深圳3个一线城市同时夺冠并不是偶然，恰恰源自于5年前就已经定下的“主流城市、主流地段、主流产品”战略。
① 精准拿地，聚焦主流城市、主流地段。
拿错地比拿不到地更可怕。这几年整个行业都在提“聚焦、深耕一二线”，实际上中海一直是非常坚定的“一二线”选手。
上半年，中海在北上广深4个一线城市销售额744亿，业绩占比62.7%。
比如助力中海登顶北京楼市的中海京华·玖序，位于北京二环内城，坐拥长安街、中轴线，距离天安门约2.6公里，配套资源能级非常顶；西城区二环内近十年只供应过三个项目，中海京华·玖序就是其一，地段价值非常稀缺。
中海京华·玖序区位示意比如刷新最快销售速度纪录的上海中海领邸·玖序，位于徐汇滨江板块，中环内、地铁上盖、3轨交，区位非常优质，板块能级非常高，是上海近5年来非常烫金的一幅地块。
中海领邸·玖序区位示意还有深圳中海深湾·玖序，位于深圳湾超级总部基地，周边有众多知名500强企业总部，还是深圳超级总部基地22年来第一块住宅用地。
中海深湾·玖序区位示意大家知道，如今的楼市已经是改善时代，一二线城市的购买力依然存在，核心区位核心资产的稀缺性，是塔尖圈层的首选。
我们再看中海的土储，上半年一线城市供地不足，中海只新增6幅住宅用地，拿地金额129亿，其中一线城市占比67%。
艳姐觉得，将优势资源聚焦深耕到高能级城市，对中海锁定业绩和利润的作用非常明显。
从这点来看，聚焦深耕一二线高能级城市，中海说到了，也做到了。
② 读懂客户，精雕主流产品。
提到中海的产品，行业一直有“中海出品，必属精品”的说法。毕竟在地产圈，中海的建筑施工能力是数一数二的。
但大家很少会将中海与豪宅关联起来，毕竟毕竟中海上一代的豪宅还要追溯到10年前的深圳香蜜湖一号、上海中海紫御豪庭。
艳姐看到，这两年中海在产品上发生了从内到外的蝶变，它们今年在几个一线城市推出了顶线产品系玖序系，在豪宅市场所向披靡。
一个重要原因，是中海读懂了90后甚至00后这个市场主流客群想要什么。
像中海京华·玖序，大面积落地窗、石材、金属线条，搭配弧形倒角的顶冠，质感十足，这是迄今为止中海在北京最有颜值的项目。
中海京华·玖序效果图（过程稿）还有中海领邸·玖序，摩登现代的颜值美学、立体隐奢的无界会所、细腻高级的人居体验，中海营造出一种前卫、先锋，又极具国际水岸格调的高端生活方式。
中海领邸·玖序效果图（过程稿）中海深湾·玖序首次在深圳使用了极具未来感的270°弧形天幕立面，这种公建化的立面除了极具未来美感，还带来更为极致的视野观感。
中海深湾·玖序效果图（过程稿）对于90后甚至00后这部分高知新贵们来说，对住宅产品的需求，早已跳脱出单纯的空间物理载体，更追求在城市繁华之处的那种松弛的生活方式。
中海玖序系的这种自带高级松弛感的产品，显然具有无法忽视的吸引力。
在“三个主流”战略下，中海在一线城市、在豪宅市场所向披靡。北京、上海、深圳的3个玖序系产品在2天之内卖了近230亿，上半年玖序系产品卖了近500亿，几乎贡献了中海1/3的业绩。
今天再回过头来看中海的这份中期业绩，其实答案早在5年前就已经写好了。
03
长期主义
多元化业务进入收获期
大家这两年都在说行业在持续筑底，但这个“底”究竟在哪里，恐怕没几个人能说得清。
国家统计局的数据，上半年新建商品房销售额4.71万亿，同比下降25%，对比2021年同期9.29万亿的顶峰，下降了49%。
艳姐在前面提到，中海在北、上、深3个一线城市市占率位居第1，在广州、天津等几个城市市占率也位居TOP10。
应该说，中海掌握了一二线城市的主动权、话语权。
面对未来的不确定性，要取得确定的增长，中海未来会怎么走？
中海给到的解题思路是：不只有“守”，更有“变”。
其实中海在2019年时就将业务划分为今天业务、明天业务、后天业务。
“今天业务”是住宅板块，目前仍然是中海的核心业务；“明天业务”是商业板块，包括办公、购物中心、长租公寓等；“后天业务”包括养老产业、供应链管理等围绕不动产开发运营上下游产业链的相关多元化业务。
在中海的规划中，今天业务、明天业务、后天业务年投入资源比例大概90%、8%、2%。
艳姐看到，在今天业务所向披靡的基础上，中海的明天业务、后天业务在持续多年的前瞻性投入下，也进入到收获期。
上半年，中海商业物业收入35.4亿，同比上升了19.8%，分板块来看，旗下购物中心收入为11.1亿，同比增长57.6%；写字楼收入为17.6亿，同比增长6.4%；长租公寓、酒店及其他商业物业分别实现收入1.2亿、5.5亿。
上海中海真如环宇城MAX像购物中心，上半年的出租率达到96.6%，此外还新增了3个轻资产管理项目。
在后天业务上，中海的表现也是可圈可点，上半年实现了34亿的收入，其中供应链管理业务实现收入9.8亿。
多元业务规模或许不是最大的，但增速非常快，一些业务也都跑通了底层逻辑甚至开始盈利。中海在多元业务的成绩还是挺让艳姐意外的。
实际上，房地产行业正发生深刻的改变，高周转、高杠杆、高负债的模式已经成为过去，房地产下半场更看重企业的运营能力。
作为“地产优等生”的中海，在今天、明天、后天业务上的布局，远比我们想象的要强大的多。
结语：
今年是中海创立45周年，在港上市33年。这是一家经历过亚洲金融风暴洗礼的企业，它太理解敬畏市场的重要性。
“主流城市、主流地段、主流产品。”“现金为王、以收定支。”
其实很多房企也都有类似的战略或打法，但真正能像中海这样说到做到的房企少之又少。
权益销售额第一、核心净利润第一、国际信用评级行业第一......这些第一或许不是中海刻意为之，但5年前的那个战略，中海在今天终于被推上了行业第一。
眼下行业不易，而穿越周期的答案，中海的这份中报已经很直白了。
“我们拥有攻守兼备的发展韧性，拥有充裕的财务空间应对市场波动的风险，拥有在行业洗牌期实现并购发展的实力。”颜建国对中海的韧性充满信心。
或许，这就是中海在行业的超绝统治力。
主编：张艳
责编：Eric
