房企半年报季，销售下滑、盈利亏损成为了大多数半年报的高频词汇。
拒权威媒体统计，预计亏损的上市房企超过半数，亏损面从民营扩散到国企，从中型房企延伸至龙头企业。
萦绕更多房企身上的话题，仍旧是挥之不去的生存与否的拷问。
与亏损相比，更让人恐惧的主业失速、增量业务难抗大旗，增长逻辑进入了“真空期”，未来的故事戛然而止……
我们总说，恐惧源于担忧未知，悲观来源于盲目，行业行至十字路口，急需要有房企勇于站出来，探索全新的业态，跑通全新的发展模式，成为那个照亮暗夜的灯塔。
在28日发布的华润置地2024年半年报中，似乎看到了这一缕曙光。
01
华润置地的“新旧动能转换”
已经悄然完成
财报数据显示，今年上半年，华润置地实现营业额791亿元，同比增长8.4%，综合毛利率22.3%，保持行业第一梯队。
股东应占净利润与核心净利润分别为103亿元和107亿元，中期股息按年增长1.0%至每股0.2元。
在房地产市场整体下行的背景下，华润置地是为数不多的各项核心业绩指标保持平稳的房企。
在良好的经营带动下，华润置地的经营性现金流充足，资产负债表持续稳健。
财报显示，上半年华润置地现金储备增长3.5%，达到1183亿元，在手现金保持充裕，净有息负债率33.6%，处于行业低位。
此外，公司加权融资成本仅为3.24%，较去年末再降32个基点，维持在行业最低梯队。平均债务期限延长至6.5年，债务到期结构分布合理，另有融资储备短债比1.38倍。
在这份漂亮的成绩单下，艳姐还发现了一个明显的特征：
华润置地业务收入结构新旧动能转换，已经悄然完成了。
一个显著的特征是：上半年，华润置地的经常性收入业务的核心净利润，首次超过了开发销售型业务！
经常性收入业务的收入仅占总营业额的四分之一左右，但却贡献了超过一半的核心净利润！
经常性收入业务包括了三大类：
以购物中心、写字楼、酒店等代表的经营性不动产业务；以华润万象生活等代表的资产管理业务；以城市更新、长租公寓、康养地产等在内的生态圈要素型业务。
这些业务和开发销售型项目相比，最大的不同在于：
经常性业务并不是一锤子买卖，而是可以一直为企业提供稳定收入的业务类型。
这项业务上半年为华润置地贡献了200亿元收入，同比增长9%；55亿元的核心净利润，同比增长14.4%。
华润置地在财报中明确提到：预计全年经常性收入，可两倍覆盖股息及利息。
也就是说，经常性收入或将实现“反哺”，成为华润置地可以依傍的“现金牛”！
在去库存语境下，开发业务举步维艰，事实上经常性业务的营收、利润增长同样绝非易事。
只有详细拆解这头“现金牛”，才能真正理解华润置地这份财报的含金量。
02
经营性业务
穿越周期，赚“稳定”的钱
近几年，华润置地增长最为显著的，就是经营性不动产业务，上半年，该项业务实现114.7亿元营收，同比增7%，占公司营收比重为14.5%。
购物中心、写字楼、酒店构成了该业务的三大业态，其中购物中心是核心，上半年购物中心为华润置地贡献了94.8亿元的租金收入，同比增9.7%。
如果只是单纯地将华润置地看做是“坐地收租”的，显然太片面了，事实上华润置地具备极强的精益化运营能力，使其在营购物中心表现远超其他头部房企。
①超强的盈利能力。华润置地的购物中心上半年毛利率达到了77.7%，经营利润率64.7%，这两项数据均是近两年的最高位，更是远超开发销售型业务毛利率。
②零售额、出租率双增长。上半年，华润置地82个在营购物中心实现了916.2亿元的零售额，同比增长21.9%，同店增长7.5%；69个购物中心的零售额排在当地前三。
整体出租率相较于去年末提升了0.8个百分点达到97.3%，租售比仍维持在12.5%合理水平，形成了华润置地与与租户共赢的良好租售生态，头部效应越发显著。
③客流与会员双位数增长。上半年，华润置地旗下的购物中心场均日客流和会员数量，较23年均实现了10%以上的增长，在精细化运营下，客流量被有效转化为坪效，商场整体坪效维持在近2800元/平的高位。
值得一提的是，写字楼市场整体承压的背景下，上半年华润置地的写字楼实现租金收入9.5亿元，期末出租率75.0%，租金水平保持市场前列。
可以发现，以购物中心为代表的经营性不动产业务，增加了公司的盈利机会，平滑了市场波动期的利润曲线，也成为抵御去库存周期中稳定可靠的收入来源。
在房地产行业下半场到来之际，是华润置地穿越行业寒冬的可靠保障，并进一步巩固了其市场竞争优势。
市场上上重金投入经营性不动产业务的房企有很多，华润置地的头部地位缘何而来？艳姐觉得这三个方面的优势不可忽视。
先发优势，深耕20年厚积薄发
华润置地早在2004年起就明确了住宅+商业地产发展模式，率先布局了经营性不动产业务，持续20年时间深耕后如今到了收获的季节。
布局时间早带来的先发优势，强大的运营能力构建深厚护城河，助力华润置地经营性不动产的资产营收、利润规模领先行业。
产品优势，差异化业态覆盖多层级商圈
在经营性不动产的核心业态是购物中心上，华润置地构建了万象城、万象汇、万象天地三条差异化产品线，分别定位高端商业、区域购物中心、街区式商业综合体。
这三种产品线适应不同层级和商圈深耕，成为华润置地进军不同能级城市、拓展商业版图的利器。
品牌优势，“朋友圈”含金量形成的竞争壁垒
有很多人忽视的一个细节，华润置地是业内少有的坚持重奢商场中高端品牌定位的，上半年上半年，华润置地有13个重奢购物中心，居全国第一。
深圳万象城是深圳第一个重奢商场，南宁万象城是华南西部首家重奢商场……依靠强大的品牌力，华润置地与奢侈品建立良好合作关系，构建了一个极具含金量的“朋友圈”，无形中抬高了自身在商业领域的竞争壁垒。
03
“大资管”业务
华丽转型，赚“专业”的钱
如果说经营性不动产业务为华润置地赚取穿越周期的“稳定”的现金流，那么盘活手上庞大的资产，提高投资回报率，争做“大资管之王”，或许才是：
华润置地谋求盈利长期增长的必经之路。
其实这也是华润置地的志向所在，在其构建的新“3+1”业务模式中，已经将资管业务作为主航道业务，目标之一就是在十四五期内要把“大资管”业务做起来，并最终成长为华润置地未来第二增长曲线。
“大资管”业务覆盖了开发、运营管理到退出整个环节，要求房企兼具开发商、运营商和基金管理人“3重角色”，门槛之高，专业难度之大，劝退了很多业内同行。
上半年，华润置地的轻资产管理业务收获了7.2亿元核心净利润，同比增幅高达41%，是几项业务中增长幅度最大的，从中我们也能一窥华润置地向“大资管之王”进军的底色。
①首先是资管规模的持续增长。上半年，华润置地的资管规模达到了4491亿元，较去年末增长5.1%，其中占比超6成的购物中心是增长的主要来源。
规模是业务的前提，不断增长的资管规模成为华润置地向大资管业务转型奠定了基础，也成为了华润置地的优势所在。
②其次是资产证券化平台的搭建完成。上半年，华润置地已经搭建完成了“一个轻资产平台+两个公募REITs平台”（华润万象生活、华夏华润商业REIT和有巢公募REIT）。
这也意味着华润置地在资管领域的业务探索已经走在业内第一梯队，建立“投融建管退闭环体系”，能有效提高资管效益，占据优质资产整合主动权，为未来发展提供了更广阔的空间。
③最后是华润置地资管能力初显成效。
轻资产管理业务的代表华润万象生活，上半年实现营业额79.6亿元，同比增长17.1%；整体毛利率同比增长0.8个百分点至34.0%，核心净利润大幅增长24.2%至17.7亿元。
华夏华润商业REIT是首批上市的消费基础设施公募REITs中规模最大、底层资产估值最高的一只，截至8月15日的后复权收盘价为7.395元，较发行价上涨7.1%，累计分红金额达到1.38亿元，年化分派率达5.04%。
华润有巢REIT是首单市场化机构运营的保租房REIT，截至8月15日的后复权收盘价为2.952元，较发行价上涨22.1%，年化分派率达 4.06%，高于美国公寓REITs平均2.5%-3.5%的派息率。
可能有人对REITs还较为陌生，通俗讲，REITs就是把缺乏流动性的不动产，变成流动性更强的证券，本质上是将成熟物业在资本市场进行证券化。
REITs能够有效拓宽企业的既有投融资渠道，引入外部权益资金，起到盘活存量、分散风险的作用，又能提高投资回报率。
据北大报告预测，中国存量基础设施存量规模超过100万亿，即使仅有1%进行证券化，也可撑起一个万亿规模的基础设施REITs市场。
前路星辰大海，华润置地管理层也提出，未来3-5年，华润置地每年REITs发行规模预计达到100亿元左右，未来5年，REITs发行规模希望达到500亿元以上。
对于刚起步的国内REITs市场而言，华润置地不仅仅以淘金者的身份躬身入局，也成为房企资管道路的探索者，照亮了地产行业运营时代的前路。
04
多元业态
百花齐放，赚“口碑”的钱
在充实现金牛、拓展第二曲线的同时，华润置地正在构筑的繁荣生态圈，成为其转型的加速器。
这个生态圈以代建、文体、租赁住房等为代表性业务，仔细观察就会发现，这几项业务是有共同点的。
首先，这几项业务都有“抗周期性”的特点，不会出现因周期转换而大涨大跌的状况，利于企业长远布局，共同成长。
其次，这几项业务易于和地产行业形成“协同效应”，便于华润置地将自身主业优势投射到这些项目上来，借势成长。
最后，这几项业务更偏向“服务业”，恪守服务品质第一，口碑优先，做优满意度比做大重要。
特别是从甲方身份转换为乙方身份，如何取得各类型的中小房企、地方政府、平台项目方等不同委托方信任和认可，才是这项业务的核心竞争力。
从华润置地中报交出的成绩单中，我们也能发现其构筑的生态圈正逐步繁荣。
华润置地为代建业务划定了聚焦“6+2”赛道的大方向，即重点布局大场馆、保障房、学校、产业园区、市政、医院6大主赛道和住宅、商办2大机会赛道。
期末在管项目358个，在管面积6,940万平米；上半年新增签约面积526万平米，同比增长37%，政府代建新增签约面积位列行业第2名。
同期内，文体场馆的在管项目达到了17个，管理资产价值548亿元，这项运营业务也贡献了3亿元营业额。
期间华润置地新增文体场馆管理面积87万平米，新获取11个高质量赛事运营权，赛事全要素运营服务能力不断增强。
而轻重并举租赁住房业务，上半年累计了62个在管项目，管理规模5.6万间，其中80%都北、上、广、深、成五大核心城市。
半年时间里，租赁住房业务实现营业额3.8亿元，同比增长18.9%，稳定期出租率高达96%。
生态圈繁荣的背后，是华润置地不断锤炼自身的服务力和品牌力，这也是区别于传统地产开发最大的不同，它决定了一家企业在能够走多高、多远。
05
开发类业务
积蓄势能，静待“行业变奏”
财报中，华润置地虽然实现了收入结构的动能转换，但开发销售型业务也不乏亮点。
今年上半年，华润置地实现签约销售额1247亿元，稳定保持行业第四的水平，在行业下行期内整体上跑赢了大市，牢牢守住了竞争优势。
这份销售成绩的另一面，是华润置地在上半年去化了634亿元年初库存，签约占比50.6%，业绩结构质量良好。
得益于华润置地聚焦高能级城市的布局策略，上半年一线城市销售占比同比提升8个百分点，前十城市签约贡献超六成。
更重要的是，华润置地在20个主要城市市占率排名前五，逆势将竞争优势和品牌影响力不断扩大，实现了有质量的规模增长。
上半年，华润置地聚焦核心城市核心地段，坚持战略引领投资，以256亿元的总拿地金额，将11宗优质地块揽入，新增计容建筑面积202万平米。
土储充裕，结构合理，聚焦核心城市，经常性收入业务增厚底气与安全垫，也助力华润置地不断积蓄势能，静待行业“变奏”。
结语
营收有利润支撑、利润有现金流巩固、经营不断拓展增量、服务保障质量……从这个维度来看，华润置地几乎实现了全维度生长。
有“现金牛”支撑穿越周期、找到了增长第二曲线，多元业态百花齐放，在这份财报中，华润置地成为了几乎没有缺点的“多边形战士”。
这也在地产行业变局新时代，华润置地有望第一个跑通房企发展新模式，成为穿越市场迷雾，点亮新发展模式的一座灯塔。
我们总说，周期之下，审慎者总能格外受到生存天平的照拂。而这份审慎的能力，也助力华润置地总能在穿越周期时占据最有利的位置。
