编者按：
房地产行业正从增量时代逐步走向存量时代，在这一背景下，REITs这一金融工具的重要性在不断提升。《不动产投资信托基金》一书从国际视角对REITs 的应用进行了比较研究，相信读者能从中了解REITs的运作原理以及各国的具体实践。
本书作者杭琛先生在中国建设银行工作三十余年，尤其是有着多年驻外的经历，因此很早就接触到发达国家金融市场上的各类金融产品。他结合自己学习研究的领域、工作中接触到的案例以及自身的深入思考，对不动产投资信托基金（REITs）的起源与发展、REITs的类别和商业运作模式进行了详细介绍，并与其他投资产品进行了比较分析。本书的出版将助力REITs在中国的推广以及存量不动产的优化配置。
金融服务与金融创新是贯彻中央供给侧结构性改革和拉动我国内需的一项重要工作。早在2017年中央就明确提出了推进资产证券化，为此国务院发文要求稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点，这是首次在国务院的发文中提到REITs，而且直接把英文“REITs”写进了国务院的文件里。但长期以来，对于公募REITs的落地，状况是“业界热烈讨论，监管默不作声”。如今，随着2020年9月4日《深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务审核指引(试行)(征求意见稿)》、北京市京发改〔2020〕1465号《北京市发展改革委等6部门关于印发支持北京市基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)产业发展若干措施的通知》、2020年9月1日海南省《海南自由贸易港博鳌乐城国际医疗旅游先行区制度集成创新改革方案》以及2021年11月10日银保监办发〔2021〕120号《关于保险资金投资公开募集基础设施证券投资基金有关事项的通知》的颁布，公募REITs已经渐渐临近。
从国际实践看，REITs已在世界40多个国家和地区被广泛应用，我国的REITs(不含香港、台湾地区)比新加坡、日本及韩国等亚洲其他国家在这一项金融创新方面晚了将近20年，原因是多方面的。但随着资本市场国际化程度步伐的加快，加之我国庞大的建筑资产规模，为实现金融体系供给侧结构性改革、减缓我国金融体系中直接融资比例偏低问题以及为提高金融系统的抗风险能力，继北京、深圳、海南之后，相信各地关于REITs的相关政策和措施将会陆续出台，我国标准化公募REITs指日可待。
REITs既是一种金融产品，也是一种理想的投资工具或渠道。从金融产品角度说，它可以把各种各样的不动产种类与投融资紧密地结合起来，做到了产融结合。从REITs这个投资品种的过往表现看，投资回报率高于标准普尔500指数的回报，而且REITs会将90％的利润以分红形式派发给股东。从投资工具视角来讲，它具有基础资产透明清晰、现金流好、波动不大的特征，是长线资金投资的选择之一，比如国外的养老金就非常愿意选择投资REITs，加拿大的养老基金和美国的401K计划都有投资REITs，而且都占有相当大的比例。另外，公募REITs的好处是为市场融资和物业管理提供了一个新的途径，也为金融监管提供了一个可量化、管理透明和体系化的通道，为不动产市场的理性发展提供了规范化的帮助。
从法律关系上说，REITs是一种信托类金融服务，是不动产实现上市过程的载体。从这方面讲，我国的情况与国外有些不同。首先，我国目前的类REITs属于一个过渡性产品，属于资产证券化私募性质，其特征有以下两个：一是投资者必须满足合格投资机构的准入条件，二是参与人数上限为200人。这些情况限制了众多普通投资者的参与，造成资产证券化二级市场流动性不足。其次，与国外REITs不同的是，我国的基础设施持有人是央企、国企、政府以及地方政府的平台公司，在强资产弱融资主体的环境下，对于REITs产品发行的外部增信就显得非常关键。还有一点，融资需求方负债率本来就已经很高，使得投资者在平衡投资收益与风险把控上考虑因素较多，影响产品的销售。最后，我国尚未有针对REITs的税优政策出台，在REITs发起和持有期内，REITs都面临着税优政策滞后的问题。本书将从国际REITs推广过程中所涉及的不动产领域以及实施过程中的有关法律问题与读者分享，共同探讨和推进公募REITs在我国的落地，为供给侧结构性改革尽点微薄之力。
作者简介
杭琛，经济学硕士、法学硕士，国际MBA，高级经济师。曾任职于中国建设银行总行。2014年在美国乔治城大学进修，2018年入职毕马威会计师事务所，2021年加入金杜律师事务所。
北京大学中国城市治理创新联盟常务理事，山东大学兼职教授，上海财经大学、上海国际银行金融学院客座教授，曾应韩国发展研究院和同济大学等高校邀请为硕士研究生授课。著作有《韩国岁月话金融》《多视角看美国》《外资银行在韩经营策略》（英文）等书籍。在《金融时报》《韩国时报》《中国金融》《财经》等报刊发表文章120多篇。其中，《韩国岁月话金融》一书获得中国好图书提名。
