作者｜薛强「数字100数据研究院」
2022年，中国房地产行业跌宕起伏，经历了前所未有的挑战。新冠疫情的反复冲击使房地产开发投资陷入低迷，多地“烂尾楼”风波使市场信心跌入谷底，房价连续16个月下降，居民的购房信心也降至低点。
为了提振楼市，2022年，全国超300个省市（县）出台超千条调控政策，从上半年多地松绑楼市调控，到下半年“保交楼”纾困基金、“金融十六条”、热点一二线城市取消限购等，频次创历史新高，信贷政策放松、购房门槛降低等刺激政策“组合拳”不断打出。
2022年底，高层更是发出了“房地产是国民经济的支柱产业”的声音，进一步明确了房地产在国民经济中的重要地位。
那么，对于房产，百姓的购买意愿如何？有哪些担忧？有哪些期待？为此，数字100市场研究公司联合《金融博览·财富》杂志对全国6000位受访者进行了在线调查。
61%的受访者认为房贷利率仍有下降空间
2023年1月5日，中国人民银行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。具体来说，新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。
数据显示，目前下调首套房贷款利率下限的城市陆续增加，多个城市首套房贷款利率已经降至3.8%以下，最低的已经到了3.7%。
那么，对于当前的首套房贷款利率的下降幅度，人们的态度如何？调查数据显示，选择“幅度适中”的受访者比例达到50%，也有24%的人表示“幅度较小”，仅有14%的受访者表示“幅度较大”（见图1）。
从不同城市来看，一线和三线城市中选择“幅度较小”的受访者比例最高，占比分别为25%和28%；四线城市中认为“幅度较大”的受访者最多，占比为16%；认为“降幅适中”的人主要集中在二线城市，占比为55%。
整体来看，2022年以来，人民银行三次下调贷款市场报价利率（LPR），不仅如此，一系列稳定房地产发展、促进房产消费的政策陆续出台，如2022年的“金融十六条”、2023年的“金融十七条”，以及各地优化认房认贷政策等，都旨在支持房地产市场的平稳健康发展。
那么，对受访者来说，当前的房贷利率还有下降空间吗？
调查数据显示，61%的受访者认为房贷利率依然有下降空间。从城市级别来看，其主要集中在一线城市，占比达到67%。除此之外，23%的人选择了“没有”，也有17%的人表示“不好判断”。
民众购房意愿较低，改善性住房是最大需求
其实，在自上而下不断打出楼市“组合拳”的背景下，房地产市场逐步走出低谷，并重回健康发展的轨道。
那么，在房地产逐步回暖的情况下，人们的购房意愿如何？调查数据显示，仅有16%的受访者表示在2023年有购房打算。其中，四线及以下城市受访者的购买意愿较高，占比超过了22%。
更进一步来看，在人们的购房需求中，41%的受访者表示“需出售现有住房再购买改善性住房（改善品质、学区房等）”，36%的人则是“目前无住房，需购买首套刚需住房（单身自住、婚房等）”，还有23%的人表示“不需要出售现有住房，准备再次购买住房”（见图2）。
值得关注的是，“80后”和“75后”是改善性住房需求的核心人群，占比均超过了50%。从不同城市来看，三线城市对改善性住房需求的比例相对来说更高。
从当前的购买动机来看，调查数据显示，选择“自住”的受访者占比为63%；然后是选择“自住兼顾投资”的受访者，占比为24%；选择“投资”的人仅占9%。
可以看到，2023年是全面贯彻落实党的二十大报告精神的开局之年，大力支持刚性和改善性住房需求已经成为各方的共识，而毫不动摇坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位也逐步深入人心。从数据来看，“自住”已经成为人们对房产的主要需求。
居住环境、房屋质量结构、交通为人们购房时的主要关注因素
对很多人来说，购房都是人生中的一件大事。那么，在购房时，人们比较关注哪些因素呢？调查数据显示，“居住环境”“房屋质量结构”“交通”“地段”和“户型设计”排在前几位，占比分别为66%、56%、55%、55%和54%，成为人们比较看重的因素。除此之外，“周围辅助设施”“增值空间”和“房地产品牌”也是人们关注的因素，占比分别为48%、38%和27%（见图3）。
可以看到，随着人们对“房住不炒”定位的深刻理解，房产的投资属性逐步在人们心中弱化，“增值空间”已经从过去人们的主要关注点逐步“靠边站了”。
更进一步分析，一直以来，房价波动都牵动着亿万民众的心，也成为很多人判断房地产市场冷暖的标志之一。那么，面对涨跌的房价，人们会采取什么应对策略？
调查数据显示，34%的受访者表示“房价稳定时，我会观望，不会贸然买房”，29%的受访者还表示“房价下跌时，我担心还会继续下跌，所以更不愿意买房”，也有22%的人表示“房价上涨时，我担心还会继续上涨，所以会更想买房”。
从数据来看，“买涨不买跌”依然是人们对待房产的普遍心态。从这个角度来说，只有让房产处于合理的涨幅通道中，才能激发起人们的购房欲望，只有这样，房地产市场才能平衡健康发展。
45%的受访者预期2023年房价会比较稳定
值得注意的是，近期关于“提前还贷潮”的消息也是引起了各方的广泛关注。当问及受访者“出现‘提前还款潮’的原因”时，调查数据显示，49%、44%和39%的受访者分别选择了“经济形势和未来收入预期不看好，提前还款减轻负债压力”“近年来投资、理财等收益下降且风险增多，不如提前偿还贷款（没有更好的投资渠道）”和“去年以来房贷利率明显下降，当初买房利率较高，提前还款划算”。除此之外，选择“提前还款后，用房产来办理其他用途的抵押贷款”“提前还款，享受购买下一套房的政策优惠”“去年以来，周围的人提前还款现象增多，也跟着提前还”的比例也分别达到27%、27%和22%（见图4）。
总的来说，“提前还贷潮”的背后更多的是民众对经济预期的信心不足，提前还款以减轻家庭的负债压力。
不过，对于2023年的房价走势，大多数人表示房价会比较稳定，占比为45%。同时，也有33%的受访者表示，2023年的房价可能会下跌。从不同城市来看，四线城市看跌的比例更高，占比近40%，而看涨的受访者主要集中在一线城市，占比为38%。从中长期来看，上述看涨看跌的城市特点也是一致的。
可以看出，不管房价未来是涨是跌，在一线城市购买房产仍然是一个不错的选择。不过，在“房住不炒”的总基调下，房产的投资属性已经大大减弱，房地产红利时代已经远去，对百姓来说，要做到的就是“切忌继续盲目投资房产”。
