版权：作者 公子小白 来源 城市财经 ID:jigongzi90
01
影响房价的因素有很多，比如供应量，比如需求，比如货币政策，本号认为以上三者是左右房价的关键。
以供应量来说，土地财政之下，绝大多数城市采取的是挤药膏式的饥饿疗法，一般来说，一个城市供地是根据新增户籍人口来供应，而不是新增常住人口。
供应量少如果需求少，倒不至于刺激房价，然而过去三四十年恰恰是中国全力城市化的几十年，大量农村人口涌入城市。
制图：城市财经；数据：国家统计局
数据显示，1978年中国的城市人口为17249.61万人，城市化率为17.92%，到了2018年，城市人口增加到了83137万人，城市化率升至59.58%。
40年，城市人口增加了6.59亿人，大量涌入的人口，便是大量的购房需求，购房需求旺盛，城市供地却又是挤药膏式的饥饿疗法，这种背景下，房价焉能不涨？
除了供不应求刺激房价上涨外，宽松的货币政策，也是左右房价的关键。过去几十年，中国M2增速时常保持在20%增速以上。货币量增多，带来的是货币购买力的下降，最终以房价、物价上涨的方式呈现。
不过，最近两年，管理层正在加速去杠杆，降低货币发行速度，采取更加适中的货币政策，特别是在房地产方面。
但随着美联储的三次降息，以及全球接近40个地区跟进，很多人担心我们的货币政策是不是也要大开方便之门。
对于那些有对管理层行宽松货币政策、刺激楼市再次走高之庾的人来说，可以放心了，因为CPI创下新高，它将制约货币政策。
02
近日，国家统计局公布了10月份CPI数据。
10月份我国消费者物价指数(CPI)同比上涨3.8%，涨幅较上月扩大0.8个百分点，创2012年2月以来新高。
CPI反映的是社会消费品价格走势，一般来说，这个数值不宜过低，适当的增速有利于促进消费，促进经济发展。
也不宜过高，过高说明物价上涨压力过大。
CPI之所以重要，是因为管理层会根据它的走势，制定出下一阶段的货币政策，CPI上涨过慢，可能会行宽松政策，一旦过快，特别是持续好几个月过快，那货币政策就要收紧。
9月份，CPI已经破“3”，而到了10月份，更是直接奔“4”而去，如此义无反顾的走势背后，是猪的功劳。
今年以来，猪肉价格上涨了多少，不用多说。本号看到一个非官方数据，今年猪肉销量下降了60%，价格上涨了约300%。
官方给出的10月份数据显示，仅10月猪肉价格，就同比上涨了101.3%，影响CPI上涨约2.43个百分点，也就是说仅猪肉一项就贡献了CPI同比涨幅的三分之二。
而且，从四月份以来，二师兄身价飙涨对CPI上涨的贡献率，一日高过一日。
强势的二师兄，拖着CPI向上狂奔，其结果必然是制约管理层的宽松货币政策。
原本来说，按照目前的经济形势，我们应该跟进全球的降息节奏，大幅度开启货币宽松模式。
君不见，前三季度的GDP增速已经滑至6%。此外，最近公布的10月PMI数据为49.3%，低于荣枯线，显示经济下行压力加大。
制图：城市财经；数据：国家统计局
国际上一般将50作为PMI指数的荣枯线，如果汇总后的制造业综合指数高于50%，表示整个制造业经济在扩张的讯号。
低于50%表示制造业经济下降，接近40%，则有经济萧条的情绪。PMI略大于50，说明经济在缓慢前进，PMI略小于50说明经济在慢慢走向衰退。
美联储不久前进行了第三次降息，原因之一，就是美国9月份制造业PMI只有47.8%，远低于50这条荣枯线，创下2009年6月以来新低。
我们的PMI虽然没有美国那么低，但从图中可以看到，过去一年，制造业PMI指数只有四个月在荣枯线以上，大多数时间都在下面，意味着我们的制造业面临着持续的下行压力。
数据告诉我们，我们有降息的需求。
但是另一方面，我们的房价仍处在高位，杠杆率仍非常高，如今二师兄又助攻CPI猛攻上线，这又制约了我们的货币政策又不能太宽松。
不能太宽松，对于楼市来说可是利空。从这个角度来看，二师兄不正成为了今年楼市的狙击手了吗？
03
需求与矛盾中，管理层也是左右为难。
一边是经济压力，一边是楼市压力、CPI上涨压力，如何才能左右逢源？只能是两害相权取其轻。
本号以为，我们可以一方面小幅降息，毕竟经济需要适当的水来灌溉。但不宜过大，毕竟CPI上涨压力较大。另一方面给楼市上门槛，防止水流进楼市。
一句话概括就是，全面小幅降息的同时，给楼市定向加息。
目前，央行已经开启了降息模式。11月5日，央行将4000亿元中期借贷便利中标利率下调了5个基点。
中期借贷便利下调势必会引导本月20日的LPR（贷款市场报价利率），利好整个金融市场和经济。
为了防止水流进楼市，本号以为，应该进一步收紧房企的融资门槛，进一步抬高房企的贷款利率，给楼市定下加息。
如此，才可以既刺激经济，又可防范楼市过度回暖、CPI持续上涨。
