记得2019年11月参加了董老师的见面会，见面会结束后就去考察了神秘的深圳华侨城片区，当时去欢乐谷，感觉欢乐谷是玩过的最好玩最刺激的主题公园，当天下午又去参观了欢乐海岸，当时欢乐海岸也是人山人海，人非常多，第一次感受到了欢乐海岸的与众不同，也了解了深圳华侨城片区的房价，那片的房价基本是深圳南山区最贵的地方，最宜居的地方，就像住在公园一样。回来后就清仓了兴业银行，卖了一大部分平安保险，南京银行加仓了华侨城，到后来越了解后还卖了县城的房子继续加仓华侨城。
重仓华侨城一年半后再次来到深圳，来参加股东大会，也是我第一次参加上市公司股东大会，提前一天来到深圳后第一时间就是去华侨城自营酒店开个房。然后直接打车到了欢乐港湾，导航显示15公里，打车费用45，和出租车司机聊天讲，深圳最贵的房子就是我们刚刚路过的这些地方房价15万左右，贵的20多万一平，到了欢乐港湾后第一感受就是这不是一个海滨公园嘛，人流很多，非常漂亮，第一时间就是去坐坐湾区之光摩天轮，预约了6点的摩天轮，那天天气不是太好，风有点大，坐上摩天轮后看着周围的高楼大厦，也看到了对面的香港，看着远处的大海，也看到了下面全景的欢乐港湾，想想周围住房卖20万左右一平方，想想华侨城的海府一号已经清盘写字楼售价10万左右一平，一楼门面基本售完（单价28万一平）华侨城当时凭借技术分打败万科，招商等强劲对手（其实是定向拿地，不知道为什么还有其它三家企业报名投标？）最后留下了10万平方左右的东西低密度商业步行街，还有音乐厅，酒店，摩天轮等自持物业，通过其它股东了解到欢乐港湾所有投资的现金流已经为正，也就是讲华侨城投资欢乐港湾已经收回本金，还留下了价值市场价20万➕一平的10多万平临街商铺，中国最大的摩天轮等等自持物业。但也有点不足的是欢乐港湾还没有全部建设好，很多商铺还没开门做生意，但相信在过一年后哪里肯定会成为深圳最火热的都市会客厅，网红打卡地。
20号那天我们华侨城股东群的几个人都到了酒店，中午孙总请我们几个在酒店吃饭，还喝了烟台的白兰地，孙总是个老股民，93年开户通过原始资金5万到现在股票市值5000万左右吧，持有300多万股华侨城，关键是孙总两夫妻培养出来最优秀的儿子，当时天津高考第7名，同时被清华北大和香港大学入取，最后选择了香港大学读金融，还听了群里刘总，谭哥他们的投资股票的经历，都是老价投，刚开始技术分析都吃了亏，讲我很幸运一开始就知道了价值投资。
下午参加了股东大会，主要记得管理层讲华侨城以后会和腾讯合作成立子公司，利用华侨城和腾讯的优势线上线下结合，建立了一个全国性的旅游互联网平台，华侨城是有野心的，只是现在还没到时候公布出来，未来在互联网和金融上都会做得很好，感觉是要做一个平台型企业，而且会和很多线下景区合作等等，这点作为长期股东还是很期待的。还有个问题就是集中供地会不会影响华侨城未来毛利率等，公司讲华侨城文旅拿地都是提前沟通好，不会有什么不同，对于现金流好，资金充裕的企业也许集中供地会更好。还讲为什么不公布每个主题公园营收，利润等，管理层讲的意思大概就是这是商业秘密，如果公布了会有其它公司竞争，我的理解是不好和政府谈条件了。管财务的高管讲未来还会加大华侨城的信息披露等等，短期自持物业还是按保守的折旧会计方式处理等。顺德欢乐海岸很成功，三线城市做欢乐海岸收益率不比一二线城市差，但公司还是主要在一二线城市布局或者一些条件很好的经济实力强的三线城市，现在开业和在建签约的有30多个欢乐海岸模式了（还讲五年内大湾区会有10多个欢乐海岸开业），未来几年还会加大力度签约和拿地，欢乐海岸的招商团队也越来越强大等等。欢乐谷旗下还会有很多子品牌，比如水上乐园或者一些迷你版欢乐谷等，因地制宜，每个项目都会不一样，而且华侨城签约项目更看重利润，有些前期利润不好的项目由集团孵化，招商团队也在慢慢完善等。通过这些信息，感觉华侨城未来会成为一个世界级的文旅集团，未来会托管更多的4A5A级景区，也会在全国继续落实更多欢乐海岸模式，而且每一个欢乐海岸都会与众不同，也会在适合欢乐谷落地的地方因地制宜做出更多的文旅产品，而且这些文旅项目和管理的景区还有未来还要加大合作其它景区，让这些线下旅游景点和自己的互联网平台相融合，未来是一个文旅➕互联网➕金融的平台，欢乐海岸和欢乐谷还可以证券金融化等等，一家伟大的公司一定有一个不一样的企业文化，有着一些伟大公司与众不同的护城河，这些远大抱负和梦想都离不开华侨城对于文旅的持续投入几十年所形成的护城河。
晚上我们华侨城群的群友又到了欢乐海岸聚餐，欢乐海岸人流量还是非常大，看着实际价值20万平方左右的商铺，想到账面价值才几千一平，我们几个股东都感觉华侨城被严重低估了。挪威兄讲华侨城股价未来大涨肯定离不开市场对华侨城文旅属性的认可，而且股价也许会涨到很高，我知道华侨城的高毛利率，高净利率都是因为华侨城的文旅护城河，但现在这估值对应今年分红后又不到了5倍市盈率，我感觉第一目标应该就是让市场知道华侨城即使是一个房地产公司，也应该给与这个行业最高估值，因为毛利率是龙头公司一倍左右，净利率也是一倍左右，融资成本比龙头公司估值更低，整个行业最低的几家公司，也可以讲是整个中国融资成本最低的公司之一，深耕深圳几十年自持物业被严重低估，因为几十年的折旧这些每平方10万➕的房子现在账面上基本没多少资产。如果华侨城估值修复到万科市盈率，或者高于万科百分之20，30的估值后，下一步才会考虑文旅属性，文旅龙头的估值应该是20倍到30倍市盈率，我是苦命人赛道股估值估计就没办法看到了。
投资最重要的就是遇到最好的投资机会记得下重注，特别是优秀的公司遇到市场先生疯狂打击的时候，估值低到变态的时候，如果能穿越迷雾了解了这公司的本质就得在这种高概率高赔率的生意下了全部赌注，这一生中如果遇到二三次这种机会我们就会变得足够富有，相信华侨城是这种机会，乐观的人获得财富，悲观的人短期正确。
最近华侨城从高点跌下来百分之10几，有人问我要不要卖了，而且你还赚了本金的百分之70左右了，我心里想如果把华侨城卖了我能买那家公司？能不能所有资金全部重仓一家公司而且一点不慌，不管涨还是跌都感觉很平常，因为我知道这家公司最低回报就是三年内到20，这样我以前投资华侨城的自有资金会翻5倍左右，但如果估值修复到20倍也许我就可以赚10多倍，从而财务自由，也许很多人讲房地产公司平均市盈率就是8倍左右，为什么你还这样看好华侨城，我想想三年半后市盈率到8倍左右我也可以赚5倍，如果估值更高或者变成赛道股那又会怎么样？上不封顶下有保底的投资为什么不下重注。。。
作者：金哥777链接：https://xueqiu.com/1674052027/177755563来源：雪球著作权归作者所有。商业转载请联系作者获得授权，非商业转载请注明出处。风险提示：本文所提到的观点仅代表个人的意见，所涉及标的不作推荐，据此买卖，风险自负。
