近期以来,地产一直下跌,今年万科已经跌了近12%,毫无疑问,地产行业现在坑里,从长期来看,现在加仓都不会赔钱,可能还会赚不少。
与此同时,新城涨了近30%,目前新城和万科的估值已经趋近。那么接下来的问题是,如果当下有增量资金,比如分红,按照现在的价格,是选择新城还是万科?
我的观点是:我会毫不犹豫的选择加仓新城。为此,建立了一个组合以做验证$新城VS万科(ZH2569152)$。原因如下:
从短中期的业绩确定性来看,新城未来两三年业绩的确定性高于万科。根据年报信息,2021年的竣工交付和收入结算中,一方面,竣工和结算的总量将提升;另一方面,未来商业综合体项目结算的占比将提升,也就是毛利率将提升。这两者基本基本保证了收入和毛利的增长,再加上吾悦广场开业数量和租金收入的增长,短中期业绩增长的确定性和成色非常高。相比之下,根据万科披露的信息,并不能直接得出短中期业绩增长的确定性结论。我们只能推断,根据管理层稳健保守的风格和平滑业绩的习惯,不会让发生业绩下滑的情况。至于是否真的能有增长、或者说增长是否具有确定性,无从得知。
从中长期的估值逻辑来看,新城是地产行业中明显看得见第二曲线的企业之一,而万科不是。2020年,新城租金收入贡献的毛利占总盘子的比例约为11%,而万科不管是物业还是商业,并没有与其主体的开发业务对应比例的体量。至于说“万科的物流、物业、商业等等加起来如何如何”的说法,我的观点是,估值不是1+1+1=3的简单计算,市场对分散的业务只能打折去计算,而不是反过来。也就是,万科估值提升的逻辑明显弱于新城。
综上,业绩和估值方面,新城都优于万科,而两者估值现在接近,所以我会选择新城。期待三年后回头验证。
另外,多说两句。长期泡在雪球,你会发现,雪球上推荐万科的大威中,有几类人:
第一,是只懂些投资理念,念诵些心灵鸡汤,没有真正行业分析能力的人。他们对行业理解很浅,可能连基本的报表数据都没有仔细看过,更不太可能对这些数据进行同业横比和历史纵比以得出有价值的结论。也就是,他们在企业基本面这个基础层面就没有过关。比如什么老百树、凉笑永康(这里只论能力表现、不谈人品)。
第二,是地产行业投资的资深人士,他们对行业了解,对企业的基本面了解。但是,对行业长期发展和企业的估值逻辑理解不够,比如单纯的认为商业地产是“低效资产”,投资回报不及纯开发企业等。比如什么撒钉子GPA(这里只论能力表现、不谈人品)。
第三,对企业价值和估值两者都比较了解,但在价格方面,思维总被锚定在过去的价格涨跌上,没有以未来为锚进行比较和计算。简单的认为,涨了就是贵了,不能买了;跌了就是便宜了、要抄底了。
我自己也曾经在这些典型的错误思维里挣扎很久、拔不出来。回望过去,也是一部遗憾满满、血泪斑斑的历史。只是我知道,自己就是一个普通的投资人,而一个合格的投资人,最重要的是本着务实、求真、怀疑的谦卑精神,而不是整天表演欲十足,总装出一副拈花微笑、自信满满、胜券在握的仙风道骨状态,总讲一些没有营养、似是而非的心灵鸡汤。可能他自己都没有意识到,虚拟世界里所谓“大威”的虚名没有把别人蒙住,却把自己给骗了,这其实是投资最大的悲哀。
作者:雁门雪链接:https://xueqiu.com/4176603081/182826861来源:雪球著作权归作者所有。商业转载请联系作者获得授权,非商业转载请注明出处。风险提示:本文所提到的观点仅代表个人的意见,所涉及标的不作推荐,据此买卖,风险自负。
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