打造产城人融合新样板，从园区集宿公寓看城市更新与治理创新

“进出有免费茶饮，楼下就是超市和理发店，听说后面还会进驻产业工人餐厅，这样的服务反正以前没遇到过。”前日下午，当楼栋宿管询问刚倒班返回集宿公寓的工人对生活环境看法时，多次的类似说法让这位企业派驻公寓的管理代表会心一笑。

这是片位于江苏省苏州工业园区东部、总建筑面积超10万平方米、由早年的台企宿舍翻新而来的青年产业工人群居地——新盛里公寓。自2026年1月中建智城睿怡物业进驻运营， 8个月间，不仅住户矛盾与安全隐患同比下降两成，更以显著提升的园区环境成为吸引产业上下游配套、项目落地的名片。

城市更新的“另一片战场”

当经济周期波动引发产业更迭变化，城市发展就更需要以产业为牵引，而产业牵引又有赖于优质项目落地。在城市化、产业化进入后半程的当下，全国各地城市发展都从早起拼政策、拼补贴，进入到现在拼服务、拼生态的新阶段，背后实质是城市营商环境的竞争，这也让城市更新和治理创新有了新的主战场。

说到城市更新，大家习惯认为是老旧小区、旧园区厂区改造，其实近年来城市更新行动的内涵已延伸至低效用地盘活、城市资产再造、产业园区配套升级等领域，而新盛里公寓的改造正是后者的缩影。

物业无缝衔接提前进驻，保障服务无间断

“这里原来是一个台资企业的员工宿舍，2004年前后启用，曾容纳约1.2万名工人。”作为实施新盛里公寓盘活升级的资产方，苏州工业园区城市重建有限公司（简称重建公司）相关负责人表示，公寓建筑老旧加之产业环境变化，设施老化、消防不达标问题越来越困扰着入住者和运营方，如何高效改善公寓品质以造福周边企业职工，是问题也是考题。

公寓一路之隔就是苏州首批低空经济先导产业园——新盛里·低空经济产业园，已集聚40余家企业。“青年公寓本质上是城市生活配套，长远来看则是完善产业配套、降低企业负担的‘稳定器’，好的青年公寓能帮企业留人甚至吸引优质项目入驻。”据介绍，新盛里公寓的更新从一开始就着眼于产业生态营造。

‌转机也得益于政策推动，苏州市针对集宿区消防安全出台了一系列规定，同时出台集宿区社区化管理文件，鼓励国企参与运营管理。重建公司对原公寓建筑进行了全面的安全和规划改造，并以三年为期动态招标遴选运营方。今年1月，中建智城睿怡物业进驻。

此时，对于急需从传统建筑业转型的中建一局来说无疑也迎来新的机遇。作为旗下唯一的物业服务品牌，来自中建智城的睿怡物业以三年服务期为契机，把新盛里公寓项目作为开展物业运营服务的一块“试刀石”对待，其总经理张秋明直言，能把业态复杂、人群高流动的园区集宿公寓管好，那普通的小区物业自然不在话下。

“四方联动”破题高流动性社区

与传统居民社区不同，苏州工业园区胜浦街道阳浦路社区是伴随产业园区、产业工人需求而设立的新社区：住户集中在20至40岁，平均半年到一年流动一次，没有老住户、没有熟面孔，传统社区那套熟人治理路径在这里行不通。“社区最大、最稳定、最接近居民的合作力量之一是物业。”阳浦路社区党支部书记陆虹介绍，产业园区治理的特殊性，凸显了物业在基层治理、产城人融合和“睦邻”服务中的枢纽作用。

主动为产业工人租户群体晾晒床垫

于是，依托苏州工业园区党建引领基层治理“精网微格”提升工程的实施，社区推动党建网、综治网、服务网“三网合一”，把9幢楼细化为9个微网格、每格约200户：社工包联楼栋，50余名物业安保、保洁下沉网格，重建公司约8名管家把好人员入口，企业宿管同步入格。由此，一个“社区+警务+厂区+物业”的四方联动机新型机制成型。

每周入户检查、每日两小时巡逻、每季度消防演练；网格长、管家微信直达工人，诉求“发现、认领、反馈、确认”不过夜。就连入住员工达到一定规模的企业方，也可派出宿管代表入驻。如此，一个横向到楼栋，纵向到产业工人的园区基层治理“精网微格”成了新盛里公寓的独特标志。

这样一套体系运转效果如何？陆虹举了个前段时间才发生的例子：公寓有两名租户因作息时间不同产生矛盾：一方上夜班、一方上白班，都觉得对方影响自己休息。“搁在以前，这类事可能一拖再拖，最终演变成投诉甚至冲突。”社区了解情况后，管家主动介入，分别与双方沟通，又联系厂区负责人协调，最终为其中一方调换了宿舍，把矛盾化解在萌芽阶段。“响应快了，情绪就不会积压，矛盾调处也会更快速、更有效果！”中建智城睿怡物业负责人表示。

“五心”服务把工人处成自家人

如果说硬件改造让公寓“改头换面”，新盛里公寓的物业“五心”服务则让工人真正“安家”。进场第一件事不是定服务菜单，而是回收268份需求问卷，摸清相亲、业余活动、休息三大诉求，再对症下药。

公寓入口位置免费茶饮四季不重样

安心，即守牢安全底线：房间配齐烟感、喷淋，电动车棚配齐锂电池专用灭火器、消防长钩、智能AI摄像头“新三样”，每季度消防演练雷打不动。舒心，强调营造宜居环境：保洁用一个月清完积年死角，每天早高峰前完成清运并增岗应对“潮汐”人流。暖心则回应情感需求：线上小程序提供零售到家服务，线下每月办相亲角，民俗、读书活动接续开展。贴心要求随叫随到：大件搬运、入户消杀、床垫晾晒等合同外服务照单全收，报修当天解决，一次深夜跳闸值班师傅5分钟到场。

而匠心更多体现在对服务的持续打磨——针对一期公共文化空间不足的问题，工人通过民意渠道反映后，区街各部门与重建公司、社区共议，敲定拿出两间门面房，三方共建“青春阳浦会客厅”，由社区与物业共管。今后，社团活动、培训、邻里交流都将有去处。“让工人从‘我是顾客’变成‘我能安排场地’，归属感就来了。”社区负责人说。

更换全新标识制度、实现责任制落地

采访当天，新盛里公寓正围绕产业工人生活需求进行硬件二次升级，安装电动车充电车棚；正在推进的二期工程，除配套更多娱乐休闲设施外，还将增加食堂、公共空间等。园区某企业派驻宿管告诉记者，如今他自己也住在公寓里。“只有住宿环境好员工留存率才高。大家上、下班有搭子，食宿有着落，一张床慢慢就变成了一个家。”

一本多方共赢的账

闭环机制和多方满意背后是清晰的共赢逻辑。

对企业而言，集宿区完善了园区配套，安定了员工队伍，让企业可以心无旁骛谋发展。对产业工人而言，安居与乐业仅一步之遥，通勤时间从每天近两小时压缩到步行十多分钟，相亲角、读书活动、会客厅让“厂门口的家”有了生活气息。对运营方中建智城睿怡物业而言，从“好房子”到“好服务”的转变，也是建筑央企从“建好房子”向“送好服务”转型的实在一步。

联动消防、社区、租户开展联合消防演练

对社区而言，这场探索破解了园区社区的基层治理难题——面对没有老住户、没有熟面孔的高流动性社区，如何应地制宜建设高效精微网格延伸触角，把治理的“神经末梢”抵达到每一栋楼、每一位工人，进而有效联动企业。对地方而言，低效资产盘活、税收增加、就业吸纳一举多得。

组织联建活动，住户参与手工青团制作

产业工人安居，一头连着民生温度，一头连着发展高度。新盛里的探索表明，城市更新不是简单地“改房子”，而是以产业为牵引、以人为核心的系统工程；基层治理也不是社区一方的 “独角戏”，而是资产方、治理方、服务方、企业方与工人的“大合唱”。当越来越多的城市学会用服务的确定性对冲周期的不确定性，“人安”与“产兴”的同频共振，也将为高质量发展写下更生动的注脚。

南京晨报/爱南京记者 陈彦