来源:中金在线、菜鸟理财、樱桃小房子
这是一个最好的时代,这也是一个最坏的时代;
这是智慧的时代,这是愚蠢的时代;
这是希望之春,这是失望之冬;
人们正在直登天堂;人们正在直下地狱。
——狄更斯
房子是这十多年来增值最快的资产,很多人靠着房子一飞冲天,还有无数人在做这样的梦。
但到了今天这个时候,其实关注房价涨跌的意义已经不大了,大多数人都还没有意识到,房价只是表象,背后其实是时代的风向已经变了。
一、炒房暴富的时代结束了
为什么说讨论房价意义不大,说到底是因为房子越来越像房子了,也就是说开始往凸显居住属性的方向转变。
房子是什么?是一堆钢筋水泥加上水管电线,可能大家都忘了房子是冷冰冰硬邦邦的不动产。
这半年来,房子已经从扭曲的“金融资产”属性开始强制回归“不动产”属性。
从限购到限贷,从限贷到限价,从限价到限售,从限售到限商,楼市进入五限时代。这其中,最狠的要数限售,有城市已经出台10年限售的政策,这相当于冻结了卖方市场。
而在买方市场,不仅限购限贷,更狠的是房贷利率不断走高,意味着购房成本越来越大。最近北京、广州等地不少银行都提高了一套房和二套房的贷款利率。
我们以一套400万的房子为例,以房贷利率为基准利率8.5折作为对比目标,在房贷利率分别调整为基准利率、基准利率1.1倍和基准利率1.2倍时,月供和总利息的变化。
一套400万的房子在一线城市处都是,哪怕是这样的一套房子,如果房贷利率调高到基准利率的1.1倍和1.2倍,一个家庭每个月月供要比没有调整前多出两三千,对普通工薪家庭来讲这其实压力是很大的。
所以,当房子的购买成本越来越高,而同时又很难卖出的时候,这个市场已经处于有价无市的冰封状态,你再去讨论房价还有多大意义呢?
再好的商品不能交易的时候,也就没有了价值。从这个角度讲,过去十多年靠着炒房暴富的时代已经结束了。
二、时代的风向已经变了
如果说房价涨跌只是楼市的表象,那么楼市冰封也只是时代转向的缩影。
从2007年经济危机到现在10年间,全世界经济增长都靠一样东西:债务。
各国央妈都纷纷撒钱,从国家到个人都能轻而易举借到钱,借到钱背着债,刺激经济和财富增长。
这就好像一个借新还旧的游戏,只要廉价的资金源源不断,那么就能永远玩下去。
但哪有这么好的事呢?一方面,借新还旧导致债务的规模会越滚越大;另一方面,债务的刺激作用越来越弱。到处都是过剩的产能,创造的财富远远赶不上膨胀的债务,这样下去迟早完蛋。
既然不想等死那就要收紧货币,美元率先加息了,一下子大家都开始勒紧裤腰带了。
所谓的金融杠杆其实就是债务,所谓的金融去杠杆就是债务刺激的模式从利大于弊变成了弊大于利,而且还会要人命,那就要把债务关起来逐步降低。
换句话讲,从美元加息开始,不管你乐意不乐意,过去依靠债务刺激增长的时代走到头了,从现在开始是债务收缩时代,或者说是信贷收缩时代。
三、融创降价超20%,潘石屹卖楼
据公众号樱桃小房子发布的消息,6月24日,融创象湖壹号开盘,在周边高层房价均价一万三以上的行情下,象湖壹号高层均价一万,降幅超20%。
据称,不捆绑车位,不捆绑装修,裸价开盘。但前提是,需要全款购买。即使这样,低于市场价开盘销售效果非常好,秒清。
仅仅一天之后,北区刚需大盘和昌林与城开盘,在周边均价一万六的行情下,小高层均价11000的开盘给了北区居高不下的房价致命一击。
看来,郑州楼市真正打响了降价的第一枪。
其实不光是郑州,现在有明显降价的还有北京周边的燕郊,据当地业主称,房价已经下降了五六千一平米,降幅大概是20%-30%。
开发商开始甩盘,SOHO中国董事长潘石屹又卖楼了!为什么说“又”?因为自去年出售SOHO世纪广场以来,这已经是潘石屹连续第二次整售物业,而这次出售的是位于上海虹口区的写字楼——虹口SOHO,套现35.7亿。
四、或有大房企猝死!
为何房企纷纷卖楼?其中缘由有迹可循。
6月25日,由商务部研究院与中国财富传媒集团中国财富研究院公布《中国非金融类上市公司财务安全评估报告(2017春季)》。报告有以下要点值得关注:
1、2017年中国25个一类行业中,财务安全状况最好的行业是纺织服装行业,最差的是房地产业。
2、财务最安全的100家上市公司里,没有一家房企。
3、在财务安全最差100家公司中,房地产行业数量最多,达到23家。
4、A股里,至少有43%的上市公司存在“报表粉饰嫌疑”;而在138家房地产上市公司中,71%的企业存在“不同程度的报表粉饰嫌疑”。“报表粉饰”,其实就是“财务造假”比较委婉的一种说法。
5、从2012年开始,中国非金融类上市公司财务安全指数(FSI指数)已连续6年下降,并在2016年快速降至近10来最低点之后,2017年继续下降。
从这份报告不难看出,部分房企已经遭遇财务安全问题。其实,这还不当前房企的全部真相。数据统计:
2016年,A股136家上市房企负债合计超过4.92万亿元,同比增加10139亿元,同比增长幅度达25.93%,平均每家上市房企负债达362亿元;总资产总计为6.37万亿元,同比增长幅度达24.76%。这136家上市房企的平均资产负债率为77.26%,去年则为76.55%。
130多家房企,总共借了大约5万亿的钱,平均每家房企的负债率高达77%。也就是说,上市房企的平均杠杆率达到了3.35倍。
事实上房企高负债率已非个例,下面是2016年三季度中国房地产报记者统计的,负债率超过80%的部分房企名单:
看到房企高负债率,不得不提近期深圳地产圈流传了一篇文章——“某百强房企欠薪3000万,疑资金链断裂,老板去向不明!”。这家公司是深圳奥宸地产!
奥宸地产的资金断裂问题,实际上是沦陷于上一轮调控中,虽然从2015年开始,政府救市市场回暖,但奥宸一直未走出泥潭。奥宸地产在2014年就开始出现了资金断裂的问题,云南2个项目停工,深圳项目去年也被司法查封。
其实,开发商遭遇资金链断裂问题并不只一两桩,下面举三个较典型的例子来看看:
1、2011年9月,绿城开始被破产的流言所困。2012年断臂求生,引入香港上市公司九龙仓作为第二大股东,又将一部分项目卖给融创。
2013年新疆项目遭遇合作方的恶意构陷。2014年经济下行,中高端房地产的销售越发困难,最后,掌门人宋卫平出售大股份给融创孙宏斌,经营了20年,产品在行业内口碑非常好的绿城,以改名蓝城告终。这几年,哪还有他们的声音。
2、2014年,深圳的光耀地产出现资金问题,在惠州的多个项目停工,通过民间借贷和高息从银行借款,也未能扭转局面,最后破产。
光耀拿下的项目,都是在2011年到2014年,多数位于惠州,惠州在投资热潮过后一片狼藉,成为鬼城不说,房子根本卖不动,利用高利贷资金,根本无法自救。
3、同样在2014年,江苏华光地产资金链出现问题,项目融资难,信托融资中途叫停,到2015年8月,华光地产被宣布破产清算。
从这些破产房企案例不难看出,大多破产的房企,都是因为调控引发的,资金紧缩、扩张太快、产品不适销,高成本融资等问题。
有人可能会认为,如今调控政策不断,为何还有众多房企高价拿地?
那是因为,对于发展商来说,在严调控政策下,若不拿地就意味着没有业务,是等死;拿了高价的土地,会有很大风险,但毕竟获得了机会。
如果万一货币超发依旧,高价土地最终能变成高价房子销售出去,自己也就解套了。
所以,土地不断创出新高,土地市场始终火爆异常,最大的真相就是:开发商在自救,在血拼通往未来的生存权。
五、国家释放重要信号!
如今,楼市调控仍在继续。
6月23日,银监会主席郭树清带队赴农业银行总行,就银行业贯彻落实党中央国务院决策部署、支持供给侧结构性改革情况进行调研和督导,并主持召开座谈会。
在郭树清的讲话中,有两点尤其值得重视:
第一,要继续抓住“僵尸企业”这个“牛鼻子”,坚定不移地推进去产能。
第二,落实差别化住房信贷政策,坚决抑制部分地区的房地产市场泡沫。
分类调控,因城施策,落实“房子是住的,不是炒的精神”,是现在中央房地产调控的基本点。国家此次提出差别化信贷政策,未来可能还是要在一线城市抑制泡沫,而在三四线城市去库存。那么在未来,一线和重点的二线城市,可能贷款会越来越困难。
如今楼市进入了一个圈:楼市调控——房企高价拿地——楼市继续调控,在这样一个残酷的时代,未来什么都可能发生!
作为投资者,只要记住一条真理,当大妈们蜂拥而入抢房的时候,离拐点就不远了,也是你该撤出的时候了!
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