公寓连环爆雷,深陷信用危机,如何避免长租公寓的爆雷潮?

公寓连环爆雷,深陷信用危机,如何避免长租公寓的爆雷潮?
2020年10月12日 18:47 江瀚视野

根据新华网10月12日的报道,近期,杭州、上海、合肥、郑州、广州等地多家长租公寓公司爆雷,这些公司均采取“高进低出”“长收短付”模式经营,即高价收房、低价出租,对房东采取每月支付,对租客则收取至少半年以上的房租。一些企业按年收、按月付,杠杆率能放大到十倍以上。

目前各大城市的长租公寓分为两类,一类是重资产型,主要为开发商自持的长租公寓,也有部分国有房源;一类是轻资产型,由住房租赁企业在市场上收集分散的个人房源,统一托管和转租。轻资产、托管式住房租赁企业因门槛低、起步容易,目前是市场主力。

一个经典案例,今年3月,成都市民张女士将一套闲置房产挂到“闲鱼”App上出租,随后,一名巢客遇家的业务员私信询问张女士是否考虑将房屋托管。经核查该公司相关营业信息没有问题后,双方签订了委托管理服务合同,租金是2800元一个月。4月,张女士无意间得知,租客竟以不到2000元的价格租下了房子。“当时就觉得不对劲,但合同已经生效。”该房子的租客陈小姐是一名刚毕业的大学生,,因为租金比市场价低三四百元,中介要求必须一次性缴纳一年的租金,当时总共缴纳了两万多元。

陈小姐承租后,巢客遇家每个月给张女士交付房租,然而自7月起,张女士再也没有收到过房租。8月初,巢客遇家全部业务员离职,公司人去楼空,大量房东和租客聚集在办公室外打探消息,加微信群抱团维权。

其实,长租公寓的问题我们已经说过很多遍了,当前可以说是长租公寓的一次至暗时刻,我们到底该怎么看待长租公寓当前的问题呢?

首先,长租公寓的问题是恶性竞争所引发的。这些年来,迅猛发展的长租公寓让人有一种泥沙俱下的感觉,大量的长租公寓企业涌入租房市场,据前瞻产业研究院发布的《中国互联网+长租公寓商业模式创新与投资战略规划分析报告》统计数据显示,截至2018年,国内长租公寓市场上,活跃的品牌超80个,分布的城市数量达到44个,长租公寓供给量达375252套。其中集中式公寓1223 座(约240052 套),分散式公寓135200套,分布占比63.97%和36.03%。在各个细分城市市场上,往往存在着多家全国性长租公寓企业和本地长租公寓企业疯狂争抢市场的现象,在一个小区内往往存在着长租公寓大规模抢占房源的现象,为了能够抢到房源,就轮番加价最终导致了长租公寓的成本畸高,另一方面,由于一个区域有多家长租公寓企业直接导致了各家企业会采用远低于市场的价格来抢占用户,这样问题来了,当收房的价格远高于租给租客的价格,长租公寓该怎么办?难不成赔本赚吆喝吗?所以,我们看到为了延续长租公寓的经营,这些高收低租的企业就采用了近乎庞氏骗局的商业模式,即“长收短付”,通过构建资金池的手段来维系自己的运营,然而今年以来,在黑天鹅的影响之下,各地都出现了不同程度的房屋空置,这个资金池的周转出现了问题才出现了大规模爆雷的情况。

其次,当前长租公寓到底该怎么办?其实,对于当前的长租公寓市场来说,整个市场的商业逻辑还是有助于租房市场的长期可持续发展的,但是当前的问题是之前市场野蛮生长所引发的后遗症,在这样的情况下需要多方共同努力来解决问题:

从政策的角度出发,当前市场需要由政府出来通过政策规范市场发展,比如说就有地方政府就要求集中存管长租公寓的资金,通过市场规范长租公寓行为避免出现恶性竞争的“长收短付”“高进低出”等现象。

从产业的角度出发,现在需要由行业龙头企业出来牵头制定行业规范,通过行业自律的方式推动整个市场向更加规范的方向发展。

从房东与租户的角度出发,房东一定要选择尽可能大规模的正规长租公寓企业,而租户则应该避免租住远低于市场行情价格的房子,也尽可能避免一次性支付长期租金,避免出现风险。

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