银行出预售新政:房企不得收款?预售拿不到钱将会如何影响楼市?

银行出预售新政:房企不得收款?预售拿不到钱将会如何影响楼市?
2020年10月16日 18:13 江瀚视野

10月16日,银川市委员会宣传部官方微信公众号“银川发布”披露,银川市住房和城乡建设局发布了《《银川市新建商品房预售资金监管办法(试行)》(以下简称《办法》),目的是为了加强银川市新建商品房预售资金的监督管理,确保预售资金用于商品房项目工程建设,保障购房人的合法权益,防范交易风险。该《办法》自今年12月1日起施行,有效期至2025年11月30日。

《办法》规定,新建商品房预售资金监管应遵循专户专存、专款专用的原则。银川市将建立统一的新建商品房预售资金监管系统(以下简称监管系统),通过监管系统对新建商品房预售资金实施网络化管理。房地产开发企业要选择资信良好、具备保证资金监管安全等条件的商业银行(以下简称监管银行),设立新建商品房预售资金监管专用账户(以下简称监管账户),配合开展商品房预售资金监管业务。一个预售项目只允许设立一个监管账户。

其中提到的商品房预售资金,是指房地产开发企业预售商品房时,购房人按照商品房买卖合同约定支付的全部房价款。包括购房人支付的定金、首付款、购房贷款以及其他形式的房价款,但保障性住房预售资金不纳入监管范围。

说实在,我们看到房企不得预收款项的政策出台,可以说对于整个房地产市场将会是一次巨大的冲击,为什么这样子说呢?

首先,我们要明白这些年来中国房地产市场的发展模式到底是什么,虽然我们不知道房地产预售制度到底是怎么产生的,但是我们之前曾经有过专门的传闻去考究过,到底这件事情的发生起因是什么?基本上可以明确的是最早的房地产卖楼花制度,或者说预售制度是来源于霍英东和李嘉诚在香港地区进行房地产销售的一种创造,通过卖楼花这种制度,成功地将房地产市场推动成为了香港最重要的市场之一,并且由于可以进行房地产预售,房地产商只需要用很少的钱,就可以构建起属于自己的市场影响力,而且可以去建设楼房,可以说楼花制度是整个房地产市场高速发展最核心的基础所在。

其次,我们再来看中国房地产开发商是怎么进行房地产开发的,房地产预售这个制度从香港逐渐完善成熟之后,于上个世纪90年代开始传入中国,中国开始有了房地产的预售制度,而我们看到房地产开发商正是借助这一整套制度打了一套房地产金融的组合拳。在最早的时候,房地产商用比较少的一部分资金用于拍卖土地获得土地之后,就把这部分土地抵押给商业银行,从而获得商业银行开发贷款,有了商业银行开发贷款之后,就开始进行房地产的建设,而且众多的房地产建筑企业实际上都是包工包料的,也就是说在之前的情况下,房地产企业实际上只给房地产建设公司很少的一部分钱,等楼建好之后,才把这部分钱全部给房地产建设企业,所以我们看到基本上农民工工资都是按年为单位进行结算的。而等房子建到一定程度之后,房地产开发企业就开始卖楼花通过预售制度来快速回笼资金,将房地产预售制度进一步用于房地产的开发,从而完成了整个房地产的建设,所以在这个逻辑循环里面,我们看到房地产开发企业只需要用很少的一部分资金就可以撬动一个很大的杠杆用于房地产开发了。这也是问题产生的根源,本来按照这个制度体系,如果是比较完美的话,房地产开发企业甚至可以做到空手套白狼,但是只要中间任何一环出现问题,那么对于资金链脆弱的房地产开发企业就有可能导致楼盘烂尾,我们看到这些年来不少地方房地产楼盘烂尾,实际上很多都是由于这一种特殊的空手套白狼的体系所导致的,这也是为什么国家要对预售制度进行管理。

第三,当前的预售制度的新政将会如何影响房地产市场?由于房地产开发企业不再能够通过预售来获得资金进行房地产的建设,那么很有可能出现的问题,就是原先这种模式将会出现比较大的市场危机,而对于房地产开发企业来说如果自己的融资能力出现问题的话,那么很容易导致资金链断裂,而房地产开发企业必须要明白,国家现在越来越严的调控,实际上意味着房地产开发企业要熟悉,用比较慢的低杠杆方式来进行房地产市场的开发,而不是用原先高杠杆快进快出的方式来进行,所以房地产市场赚快钱的时代已经终结,留给房地产市场的是一个缓慢发展并且追求高质量高价值发展的一个模式,对于房地产开发企业来说必须要学会转型,否则将会面临巨大的市场危机。

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