12月1日，西安市发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》。此次政策最大的亮点在于细化了不同购房需求的贷款首付比例，即综合首套和二套户型，给予了差别化的首付比例规定，值得全国其他城市学习。而西安的政策调整，成为今年12月份全国首个购房政策收紧的城市，也是需要市场参与者积极关注的。
对此，我们易居研究院智库中心研究总监严跃进进行分析：
1、预售许可政策收紧
此次政策明确，加强商品房预售管理。政策规定，全市范围内所有已出让、新出让土地的商品房开发项目，开发企业申请商品房预售许可，原则上地上７层及以下的多层建筑，工程形象进度须主体结构工程封顶；７层以上的，须达到地上规划总层数的1/3，且不得少于７层。
从此类政策规定可以看出，此次突然提及预售管理的收紧内容，或说明此前预售方面存在一定的乱象。今年上半年，全国各地预售政策确实有放松的地方。但是放松的同时，或也使得预售的相关工作出现很多新情况。所以严格此类预售工作，防范一些不符合工程要求的楼盘违规申请预售证，具有积极的意义，这有助于此类预售制度的更好推进。
2、落实差别化信贷政策
此次政策明确，调整购买第二套住房的商业贷款首付比例。比如政策明确，在我市已拥有住房面积在90平方米及以下的居民家庭：购买第二套住房面积在144平方米及以下的，商业贷款首付比例不低于40%；购买第二套住房面积在144平方米以上的，商业贷款首付比例不低于50%。从此类政策可以看出，实际上西安针对首套户型“小中大”类似的购房者，在二套购房方面，对应了不同的首付比例。总结起来就是三点。第一、小户型购房者要改善，二套首付比例分别为40%和50%。第二、中户型要改善，首付比例分别为50%和60%。第三、大户型要改善，首付比例分别为60%和70%。三种首付比例都以144平方米为分界线，同时若首套没有结清，首付比例最低为60%。另外公积金方面的改善型住房，首付比例分别为50%和55%，也是以144平方米为分界线。
西安此次信贷政策，有三个特点。第一、政策具有细化和分类调控的因素，针对首套不同的户型，对二套购房采取了不同的信贷首付比例，呈现了“逐级递进、和二套住房挂钩”的导向。其中“逐级递进”的含义是，首套户型为“小中大”户型的，二套购房将面临不同的首付比例。而“和二套住房挂钩”的含义是，以144平方米为分界线，不同的二套户型对应了不同的首付比例。第二、强调了信贷收紧的导向，尤其是部分购房者可能后续会面临70%的首付比例，自然也会从信贷的角度约束相关购房行为。第三、若是贷款没有偿付完毕，那么二套房首付比例至少为60%，这一点具有打击炒房行为的导向。
3、加强预售资金监管
此次政策明确，加快互联网＋监管建设，购房人可通过网上平台、手机短信等方式获取经开发企业确认的购房款交存信息，自行选择监管银行的营业网点交存购房款至监管账户。
这点内容虽然看上去没有前面信贷政策具有“火药味”，但实际上也是购房者值得关注的。因为过去对于此类预售资金的监管确实是一个黑洞，购房者本身也并不清楚。所以此次西安的政策，就是把这个“糊涂账”做了改变，让购房者可以通过手机就可以查询，即可以查询自己的购房款的流向，这是具有积极意义的，有助于防范烂尾楼的出现和防范房企违规使用资金。
4、预留调控窗口
此次政策明确，未实施住房限购政策的高陵、鄠邑等区县及西咸新区部分区域，要密切关注市场形势，保障自住需求，抑制投资投机行为，稳定房地产市场发展。
这一点至少体现了两点。第一、政策继续强调了调控收紧和严管市场秩序的导向。第二、对于一些不限购的区域，尤其是类似西咸新区等热点区域，后续也需要继续观察市场动向，防范市场炒作。换句话说，此类区域后续若是房价继续上涨，调控的可能性也依然是比较大的。
