“蛋壳公寓”曾经也有过高光时刻。
在10个月前的2020年1月17日，长租公寓运营商蛋壳公寓成功登陆美国纽交所，股票代码“DNK”，成为2020年登陆纽交所的第一支中概股，市值高达二十多亿美元。
上市距离2015年1月蛋壳公寓成立，仅仅过了5年时间。
5年从无到有，做成一家二十多亿美元的上市公司，这五年是光荣与梦想，狂飙突进的五年。
从上市到倒塌，仅仅过了10个月。
根据蛋壳公寓的季报，截止2020年3月31日，蛋壳公寓拥有41.9万套公寓，如果每套公寓平均居住2-3人，大概有数十万房东和近百万租户。
2020年11月，蛋壳工具资金链断裂，数以万计的租户，在寒冷的冬天，面临被赶出温暖的家园的不幸命运。
谁之过？
传统的房屋租赁
中国房屋租赁市场是一块大蛋糕，很多年前就有不少资本准备深耕这个市场。
在蛋壳、自如等长租公寓崛起之前，就有很多人做长租公寓，只不过过去的资本做长租公寓的模式就完全不同。
7—8年前做长租公寓的商业模式是这样的：
首先去租赁一套三房的清水住宅，因为是清水价格就比较便宜——我们假设租金就是1500元/月，然后通过简单装修，将这个三房户型隔成4个居住房间（客厅也隔一个房间），每个房间都有独立的门锁（门卡），然后分别租给4个房客，每个房客每月收取租金800元（带卫生间的主卧要高一些，一般是1100元左右），这样每月租金可以收到3500元。
租金与租赁清水房的成本抵扣每月就有2000元盈余，一年就是2.4万。一般租赁清水房都要求签订5年以上的合同，这样2.4万乘以5年就是12万的毛利，扣除装修费用（就是刷刷墙，地面铺强化木地板，卫生间与厨房简单弄一弄），就有7—8万的利润。
这种长租公寓的商业模式说白一点就是赚点辛苦钱，占用资金大，耗费时间长，虽然也有一些企业能拿到一些风投资金，但是总体而言很难迅速做大规模。
但是，从另一个角度来看，这种商业模式虽然笨拙，但确实能赚到钱，能赚钱的商业模式才有可能在产业链内部（包括租客与房东）实现良性循环，虽然也有一些企业因为资金链没有撑住而破产，对社会的危害性还是比较小。
互联网思维的错误应用
蛋壳的模式，犯了两个大错误，互联网思维的不恰当运用，以及租金贷占比过高。
天眼查显示，蛋壳公寓背后是紫梧桐（北京）资产管理有限公司，成立于2015年。蛋壳公寓的创始人高靖，在创办蛋壳前，曾先后在百度、okbuy、糯米网等互联网大厂工作，互联网思维也被他带到蛋壳公寓中。
互联网思维是什么？烧钱换取规模和用户，最后再收割整个市场。
美团、滴滴等例子数不胜数，大肆烧钱给消费者扔补贴，换取知名度与流量。
但不是谁都能烧钱烧成滴滴和美团的。
在扣除租金、人工等成本之后，蛋壳的营业收入往往无法覆盖正常的业务运转。
此时，租金贷应运而生。
通常，长租公寓都是与房东签订一年以上的出租合同，然后按月付房东租金。
而在租户端，长租公寓会通过各种手段，引导或强迫租户使用分期月付，即一次缴纳一年的房租。
然后，长租公寓再将手里的租约打包抵押给金融机构，一次性拿到一年的钱，再用这些钱去开拓市场，签订更多的房源。
在这种模式之下，2017年至2019年前9个月，蛋壳公寓使用租金贷的租客占比分别高达91.3%、75.8%、67.9%。
相比之下，基于链家的自如公寓，租金贷比例仅在20%左右。
值得注意的是，住建部等六部门曾在去年底指出，住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款金额占比不得超过30%。
而蛋壳公寓显然已远超这一比例要求。
据报道，微众银行是蛋壳公寓在金融领域的主要合作伙伴，目前蛋壳公寓的租房贷款金额在30亿元至40亿元。就蛋壳目前状况，这笔贷款将是不小的负担。
陷入“圈钱-扩张-再圈钱”的循环，蛋壳其实啥也没赚到。财报显示，2017年至2020年一季度，蛋壳分别亏损2.72亿元、13.7亿元、34.37亿元和12.34亿元，三年多累计亏损已经超过63亿。
这种利用第三方租金贷，加杠杆的商业模式有很高的风险，也是90%的长租公寓爆雷的最大原因。
一旦资金链断裂，长租公寓不仅付不起房东租金，可能连公司正常运转都成问题。
不巧的是，幺蛾子来了：
一线城市这两年的租金呈降低趋势，原来高价收来的房子，回报模型跑不通了。
京沪又设定了人口上限，最有效的手段就是「以房管人」，不允许打隔断出租，2室1厅不能变3室了，雪上加霜。
再加上疫情，无异于伤口撒盐，蛋壳的现金流断了，没法继续按月给房东付钱，甚至给员工发工资都费劲。
蛋壳的结局
蛋壳将会怎么样？
据悉受北京市相关部门邀约，多家长租公寓参与商谈接手蛋壳事宜。
在行业的至暗时刻之下，长租公寓的龙头更可能兼并蛋壳。
龙头是谁？
目前，公寓的龙头品牌包括链家旗下的自如、我爱我家旗下的相寓，科旗下的泊寓、龙湖旗下的冠寓以及旭辉旗下的领寓。
但从实际的财务角度而言，蛋壳目前账目上巨额的资金窟窿，相信没有头部品牌敢轻易愿意接手。
而且，以上的品牌公寓或多或少也涉及了与蛋壳类似的商业模式——高价租入，低价租出，月付房东，房客年交。
他们的资金池能安全吗？他们的资金链又能稳定多久？
没人能回答这个问题。
只有公寓的用户们在胆战心惊，等待迎接一个必死却无法逃离的结局。
而已经暴雷的蛋壳，则为他们的房客房东们留下了一地鸡毛。
投诉无门，新X微博又成为了人们维权的渠道。
若热搜无蛋壳，则批评无意义。
搜索蛋壳的实时热议下，每一条，都充满着普通人艰难维权的血泪。
这样的维权微博数不胜数，这事儿最令人气愤的是什么呢？
以蛋壳为代表的长租公寓平台毁掉了一大批年轻人的希望。
无论承认与否，一个城市的活力很大程度上由年轻人奉献而成。
当一个城市无法留住年轻人，变相地驱赶他们、伤害他们，这个城市又该由谁继续运行呢？
他们不是傻子，他们只是相信这个社会的运行机制，相信一个商业上市公司的信誉，相信一个政府的监管而已。
这就是年轻人，守信、带着鲁莽的天真，不明白社会阴影下涌动的暗流罢了。
为什么这么轻易的相信蛋壳？——因为他们是上市公司。
为什么要借贷一年份的租金？——因为市场上的房源基本都是长租公寓，没得选。
为什么要把房子承租给蛋壳？——因为高于市场价，并且合同白纸黑字有约束力。
蛋壳跑路了，找不到负责人，目前的状况，已经变成了受害者与受害者的争斗，底层厮杀哀嚎不绝于耳，甚至演变成了肢体冲突。
从早些年的庞氏骗局，到近年来的P2P爆雷事件，再到如今的蛋壳，历史总在重复上演。
无论这场资本闹剧以什么收场，都无法掩盖一个基本事实：单纯靠负债上升实现的业绩增长，必然增加公司风险。杠杆既能放大收益，也能加剧损失。它们不会凭空消失。
从长租公寓、P2P到共享单车，互联网公司的技术创新已经深入日常，绑定更多社会资源。
当它们过度冒险，占用押金、租金贷等金融工具进行业务扩张，最终危机爆发，承担最大损失的不再只是创业者和风险投资方，而是整个社会。
