沉寂已久的欧神，最近又开始活跃起来，以他为主角的纪录片《月亮与400万英镑》获得奥斯卡提名。
最近他又在朋友圈自曝，2022年现金流被击穿，亏损1500万元，2023年可能亏得更多。
一个很擅长制造焦点的男人
01“你给我30万的月薪，我就跟你做物理。”
欧神，本名欧成效，毕业于复旦大学物理系，数学和物理方面天赋过人。
1998年，20岁的他即将从复旦大学物理系毕业，导师希望他继续深造，往理论物理学家发展，立马遭到他的反驳：
“你给我30万的月薪，我就跟你做物理。”
金钱至上主义，似乎让他看到了世界的真相，随后投身房地产让他成为真正的“神”。
2009年上海外环房价逼近2万元/㎡，据传欧神手里已有20套上海房产，资产过亿。
2012年，他创办的“水库论坛”拥有超过600万粉丝，被称作“中高层炒家聚集地”。他经常亲自带队去各地扫楼。
在公众号和微博里，他常常分享自己的炒房理念和经验，还总结了一套“水库楼市心法”。
我相信很多房地产从业者楼市思维的启蒙就是从《欧神文集》开始的，至今欧神这些文档依然有人在卖，依然很有市场。
纪录片《月亮与四百万英镑》英文译名：“Happiness Is £4 Million”，直译是“幸福就是400万英镑”，是他在片中的一句原话。
纪录片里，涉世未深的女记者和金钱至上的欧成效，理想主义和物质主义两种价值观的对撞，让人窒息感拉满，也还原了欧成效和欧神的双重面孔。
卸下神之光环的欧成效极度自负，有一种睥睨天下的气势。
在望京一栋豪宅里，他穿着邋遢的睡衣，给记者介绍自己的卧室：“我就睡一个这么简陋的房间，你能想象吗”？
然后他又站在阳台上一边俯视望京一边说：“望京是我最不喜欢的地方，人均消费200以上的餐厅不超过5家，我讨厌望京。我不喜欢通州。”
等他正式接受采访，翘着二郎腿坐在又大又宽的欧式沙发上，跟记者说的第一句话就是：“我整天泡在挫败里”。
“我的钱太少了，不够花的，不要以为我是很有钱的，我的钱很少的。”
纪录片拍摄的时间大约在2020-2021年，中国房地产市场迎来史上最强调控，“深房理”的落网，众多炒房客无处遁行，欧神号召粉丝去柬埔寨西港买地的骗局也被国内媒体曝光，一大批粉丝要求退地还款。
此时的欧成效眼睛浮肿，头发杂乱，一副颓废模样，此时此刻的他，身上一堆麻烦，他所说的挫败感，不是房价跌了多少，资产缩水，也不是骗局被识破，身份被戳穿。
我所理解他说的“挫败感”，是他多年已久奉行的炒房价值体系，已经不适应当今的房地产市场了。
02借钱还贷
欧神投资房地产核心观点就是：“用尽一切方法，杠杆开到最大，能买多少套就买多少套。
在他“全职炒房的67个步骤”里，有三个重要环节：
一是利用多张信用卡循环套取完成原始积累；
二是利用养流水和高评方法，循环获取低成本资金；
三是利用多张身份证和假离婚等方式，破解限购障碍。
这一招，用在中国城市化高速发展，房地产刚起步的时代没问题，大概率赚的盆满锅满。
但是如今，全国房价经历几轮全面普涨，经济增速从15%降到5%，城镇化从30%到70%，人口增速不断放缓，居民杠杆率不断膨胀，人均居住面积接近触顶……
现在继续这样高杠杆操作，房价涨幅跟不上利息的增加，现金流迟早会遇到问题。
2022年6月，欧神就被曝出借钱还房贷。
同时，他一直主张的老破小、单价低的老破大流派如今早被市场淘汰，他强烈鄙视的CEO盘这些年倒是随着改善需求为主的到来，迎来不小的涨幅。
在此，房主提醒大家，房地产投资是一个动态的过程，要紧跟政策和市场的演变来调整策略，不要盲目崇拜，轻信某些专家、大V，因为这些人都是基于利益之上的立场，不是观点，更不是实操的战术。
欧神是看不清这些吗？肯定不是。
他现在自己不炒房了但依然用他这套理论来割韭菜。
03是“神”是“鬼”？
纪录片跟拍了欧神带领他的信众参与的三次实战，是“神”、是“鬼”在最后揭晓了答案。
第一趴，2020年欧神出征贵阳，真人出镜搞直播卖房，在欧神推荐下，上千个炒房客买下了贵安时代花园，以及花果园商铺，期待着马上跳涨30%。
故事的结局是，贵安时代花园烂尾，花果园商铺抵押，炒房客被套牢。
第二趴，欧神在重庆召开“粉丝内部分享会”，会上有粉丝提问：咱们重庆三四年能有50%的涨幅吗？
欧神回答：有可能。
随后带领团队去团购唐家沱某不知名小开发商的项目。重庆本地人都知道买房“亏到唐家沱”。
另一个北京的阿姨表示：其实我投资房子不是为了钱，就是有个事情开心……
欧神鼓励她：你应该把北京10万一平的房子卖了，换成八千一平、一万一平的，一套换十套。
后来的故事也很讽刺，北京的房价一直在上涨，重庆房价什么样咱也都知道。不知道卖掉北京房子买重庆的阿姨有没有哭红双眼？
但欧神本人在赚取大把佣金后全身而退。
第三趴：欧神联手某“著名经济学家”，号召粉丝去柬埔寨西港买土地，打出的标语也很有欧式风格：
“唯明天和土地永存
房产是A8的赛道
土地是A9的赛道”。
A8、 A9是欧成效发明的黑话。A指的是资产，后面跟的数字代表着资产有几位数。A8 意味着资产过千万，A9则是资产过亿。
也就是资产想过千万的炒房就可以，资产想达到亿万级别，就要买土地。
不愧是房产界老PUA大神了。
欧神的口中西港就是下一个澳门、下一个深圳，拥有无限前景，并且不限购/限贷/永久产权，买就是10倍的收益。
实际上，这就是一场彻头彻尾的骗局。
所谓永久产权的土地，只是租来的，而且这些土地也不在西港，开车要一个小时以上。
最近趁着欧神登上热搜，那些跟随欧神梦碎西港的投资客又开始发文维权了。
昨天，笔名“欧王还我救命钱”的人在自己开办的公众号里，发布文章《水库欧神的割韭菜套路1》控诉欧神的诈骗行径：
2020年初，受害者发现苗头不对，想把地退了，把钱要过来，但是对方用各种方式威逼利诱，至今只收回了43.5万元资金，还有100多万没退。法院也受理了几次，无疾而终。
如今这位受害者只能当街跪地举横幅给自己维权。
纪录片里有一个镜头，一个小哥形容“水库心法”一下就让他看到了社会和财富的真相，并且信誓旦旦的说“真的让你能赚1000万。”
看到这里，欧神已经超出了炒房范畴，成了洗脑大神。
文章转自《北京买房子》
一个时代结束了
今天，人民银行、银保监会的政策和住建部领导的讲话先后脚赶过来。
炒房的时代结束了，相当于官宣结束了
其实，住建部领导今天的讲话，我们从4月份喊到现在了。终于有了官方支持拯救房地产 | 如何释放刚改？（点击阅读放开二套的建议）
