内外交困，央妈只能细水慢流（保货币防外流只能缓慢降准、不能轻易降息）；支柱枯萎，你们尽管开闸快冲（4.18印发金融服务的通知直接将房地产行业列入实体经济）。
4月18日，中国人民银行、国家外汇管理局印发《关于做好疫情防控和经济社会发展金融服务的通知》，第13条全部关于房地产的内容
总结一下就是：
1.要给老百姓买房放点水；
2.要给开发商合理需求放点水，主体不行的项目行就单独给项目；
3.要给并购主体更多支持，给钱还没动作的就下场帮忙做并购方案去；
4.实在不愿意给开发商了，那就给总包，支持保开工保交房总没问题啊。
前天刚释放了金融更宽松的信号，北京就来卖地啦。这巧合的节点，地产营销策划纷纷表示佩服。
01
地块信息
2022年度第二批次商品住宅用地出让公告，共计17宗，其中8宗地是预公告转正地块，土地总面积约98公顷，总建筑规模约175万平，将于5月下旬集中成交。
该批次供地继续实施“房地联动、一地一策”，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，探索创新政策举措，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
特别提醒：关注度最高的太阳宫最终还是出现在名单之中。
02
个评如下
1、2022年第一批，帝都土拍上演央国企争霸战，华润豪参10宗地；中建系摆出中建智地、中建二局、中建三局、中海的豪华军阵；帝都国资首开、城建、建工、兴创阶段性展露锋芒。最终绿城98.4亿上演帽子戏法豪取三热地（崔各庄、刘娘府、两站一街），华润79.94亿拿下纪家庙和首钢824地块，中海57.4亿拿下昌平和旧宫地块，三家合计就花了236个小目标，占据了成交金额的半壁江山；一色的央国企外，只有旭辉斩获一宗顺义地块，在帝都土拍中成为最坚挺的私企。
2、2012年12月11日，中关村科技园昌平园东区二期0303-04地块竞拍，一块并非太热门地块的竞拍，现场就云集了15家竞买主体。这只是帝都土拍历史上群星璀璨的正常操作，那是群星荟萃，盛世美颜的时代；那是大佬云集，朝气蓬勃的时代；那是群贤毕至，神仙打架的时代；那是史诗级对轰，巅峰级对决的时代。现在下表中红色字体的房企（带头大哥、闽虎、地产逍遥派、激进房企、F3房企、港资房企、昔日五虎上将、各类型中小开发商）在帝都土拍中逐渐沉沦，神仙打架的年代一去不复返了！
3、现在的北京土拍，就是在双限之下的各种内卷，拼缝王中王，比谁缝小，比谁拼缝狠，都是在自残、自G、自杀的道路上，以50步笑100步的精神胜利法颤抖得活着。其实，帝都土拍历史上巅峰级对决，史诗级对轰的时代才是标杆品质项目倍出的时代，在房价锁死的限竞房时代，还能执着坚守产品品质的开发商确实不多了。无论是在房价飞涨的时代还是限竞房的今天，融创壹號院系列在品质和口碑上都能支撑起帝都豪宅的半壁江山，这就是地产人力挺孙宏斌的原因，大多数地产人对好产品还是充满情怀的。
4、自限竞房一统帝都楼市江湖之后，以慢打快，以柔克刚的房价拉升派彻底退隐地产江湖。土地两集中后，从融创、龙湖到中海，帝都新盘的打法都在“快”字上向武学的最高境界挺进，目前，帝都各大名门正派绝世神功中的核心秘诀只有一个：“天下武功，唯快不破”!
5、得益于北京持续优化的营商环境，2021年第一批首个项目99天获批预售，第二批66天，第三批55天。2022年第一批中海汇智里再次创下了最快纪录——45天。除了某些拿地就开工的四、五线小县城，这个时间基本可以吊打全国强二线以上城市了。全国卷王，无出其右！按照帝都开发商一惯的内卷功力，帝都报建模式将席卷全国，带动整个地产营商环境的改善。
6、随着土拍模式的更新换代，帝都开发商已经从产品内卷（豪宅倍出时代的房价天花板）、成本内卷（无限挤压的房地差）、设计内卷（挖地下、搞仓储、玩赠送）深度延伸到了报建内卷（快字诀）。自此，帝都新盘将主动或被动加入内卷大战，一场全流程、多节点、无死角，无限多轮、常态循环、疯狂挤压的内卷之争开始了。
7、继哈尔滨、福州放松地产调控之后，又一省会城市兰州加入这一行列，步子迈得还比较大，结清贷款按首套、二套首付从五成变三成、网签三年可买卖。下一步，经济弱的二、三、四线城市跟进的步伐和花样有理由更多。不过，对于帝都来说，弱优化的可能性倒是有，放松的可能性并不大。长期看，限购坚决层层加码的城市，想法设法买；一有风吹草动，就迫不及待松动的趁早远离。
8、二批次最牛地块，绝对是距离13万只差200块的太阳宫（周边二手房红玺台和太阳公元16万+），凭一己之力能让北京二批次成为热搜，太阳宫绝对是本批次土拍的“王炸之花”。要说限价都是11.2万/平的海淀树村、北沙滩、万泉寺是帝都集中供地后涌现的江湖三侠，那太阳宫就是一代武林宗师。
9、今年北京楼市的“小阳春”，并没有阳光普照。楼市中的几声炸雷赚足了眼球，但并没有改变楼市普暖的态势，随着几声炸雷响动，帝都楼市板块分化必将日趋严重。
已炸神盘1：天恒·学院里：2017年10月11日，天恒力拼懋源、路劲、首创+方达博盛投资、金地、保利、金融街、碧桂园、旭辉、石榴、中骏、雅居乐、金茂、新城，以溢价率33.5%+16.5亿+自持36%竞得海淀四道口地块，本地块商品住房销售均价不超过85373元/平。天恒拿地4年半后，经历了限转共的天恒·学院里于今年4月4日正式开盘，申购比达100:1，确实是北二环最难买到的倒挂盘（周边二手房挂牌价在11万/平左右）。
已炸神盘2：永定府：2017年8月1日，华润+招商+碧桂园联合体以38.4亿元拍下东城区永外大街地块均价为89068元/平，最高不超93521元/平，限转共后，购房人产权比例为80%。2022年3月28日开盘，391套房源全部售罄。
已炸神盘3：中海滙德里：海淀北，1.46容积率低密洋房社区，汇德里主打刚需，77平小户型。3月25日，中海滙德里迎来了首期开盘，77㎡两居率先被一抢而空，97㎡、125㎡的三居、四居也抢手得有点意外，当日认筹约50亿。硬刚华润，基本完胜，一跃成为北城“爆款”，77平小户型在码农心中封神。
预炸神盘1：融创壹號院：该项目坐落于朝阳公园板块内，是融创TOP级产品系，是融创壹號院系在北京的第七个项目。建面约8万平，一期产品共350套四居住宅，面积段在215-291平。毗邻朝阳公园、板块内品质住宅林立，棕榈泉国际公寓（10.7万+）、泛海世家（15万+）、观湖国际（10万+）等品质住宅，是目前北京豪宅圈最值得期待的产品。
预炸神盘2：中信城四期：蛰伏多年的中信城四期要面世了，二环内的地理位置，堪称王炸中的王炸，考虑到二环内出住宅地的可能性已经微乎其微，中信城四期将是二环里最后的神盘！绝对称得上天花板级别，传售价14万+，此盘一出，谁与争锋！
预炸神盘3：中建壹品·学府公馆：2021年北京第二批，中建3+5双杀海淀京昌路楔形超级双王炸地块，以93.7亿在高标准方案中胜出，销售限价1.2万/平，政府持有产权份额10%，购房价10.08万/平，2022年4月17日9:00-2022年4月21日18:00意向购房人办理摇号登记手续；4月25日摇号， 4月28日按摇号顺序进行选房认购。（周边二手房挂牌价在10.5-13万/平）。
10、挂出的17宗地块中，有8宗地块是预申请转正地块，龙湖+帝都国资完全垄断了本次预申请转正地块，其中龙湖狂翻三牌，一枝独秀；民企霸主，唯湖独尊！
11、2022年第一批次，在帝都央国企称霸的土拍中唯一坚挺的私企是旭辉。第二批次大佬龙湖激活三宗地，在清一色的帝都国企中特立独行般展现风采。龙湖第二批能否发力甚至上演帽子戏法，重新霸占帝都土拍舞台，给央国企垄断的帝都土拍带来一丝小清新是本次土拍的一大看点。
12、整个行业翘首以盼的小阳春没来，现在地产面临的核心问题不在于用不用夜壶了，而在于真的快没尿了！也许，真的到了佛祖来普渡房地产的时候了。期待少林无形冲击帝都“王炸之花”太阳宫！达摩祖师比拼央国企，想想就刺激！
