市场活跃度有望继续好转
本报记者 张芗逸
11月22日，广州市住房和城乡建设局等3部门发布《关于取消我市普通住宅和非普通住宅标准的通知》（以下简称《通知》），明确取消广州市普通住宅和非普通住宅标准，自2024年12月1日起施行。
在此之前，上海、北京、深圳已相继发布有关政策，宣布自12月1日起取消普通住宅和非普通住宅标准。随着广州发布《通知》，四大一线城市均已落实国家有关工作部署，取消普通住宅和非普通住宅标准。
11月13日，财政部等3部门发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》（以下简称《公告》），加大住房交易环节契税优惠力度，明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税优惠政策。
《公告》为有关城市正式取消普通住宅和非普通住宅标准、做好有关税收政策衔接提供了条件。北京、上海、深圳均在相关通知中提出，对个人销售住房涉及的增值税、个人购买住房涉及的契税，按照《公告》有关规定执行。
在增值税方面，《公告》提出，北京市、上海市、广州市和深圳市，凡取消普通住宅和非普通住宅标准的，取消普通住宅和非普通住宅标准后，与全国其他地区适用统一的个人销售住房增值税政策，对该城市个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。
此前，在北京、上海、广州及深圳，个人将购买2年以上的非普通住宅对外销售时，需要缴纳房价差额5%的增值税。
中指研究院政策研究总监陈文静对《证券日报》记者表示，此次税收政策优化后，满2年的住房成交时均可免征增值税，对于有意愿购买改善类次新房的购房者而言，购房成本有较大程度的降低。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，本次增值税政策调整对于改善性需求的释放构成实质性利好。
在契税方面，《公告》明确，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。
“税收优惠直接降低了大户型住房的购房成本，特别是二套140平方米以下降税力度更大。”陈文静表示，契税政策的优化，能够有效降低购房成本，加速改善置换客户入场。
李宇嘉表示，此次税收政策调整降低了交易成本，将促进改善性需求释放。同时，业主挂牌和换房积极性提升，也促成了刚需人群“上车”，整体有利于促进刚需与改善的循环。另外，对开发商来说，此次减税政策鼓励改善型需求，将促进开发商打造高品质的产品。
陈文静认为，取消普通住宅和非普通住宅标准等政策落地，为一线城市的房地产市场持续修复提供了进一步支撑，短期市场活跃度有望继续好转，也将助力全国房地产市场止跌回稳。
