文 | 华商韬略 吴苏
房地产行业进入新周期，龙湖集团交出了一份表现积极的“答卷”。
近日，龙湖集团发布的2024年半年报显示，上半年，集团实现营业收入468.6亿元，其中，经营性收入131亿元，同比增长7.6%，对集团整体收入的贡献占比达到28%。
尤其值得关注的是，龙湖上半年经营性业务的毛利率超50%、净利率超25%，对集团的利润贡献更提升至80%以上。
新周期之下，经营性业务如此亮眼，令业界瞩目。在业绩发布会上，龙湖集团管理层表示：“按照这个速度，我们预计在2028年底，集团的经营性收入占比能够过半。到那时，我们整个业务模式可以说切换到了新的发展模式。”
与此同时，龙湖筑牢了主业“根基”，上半年实现合同销售额511.2亿元，稳居行业前十。结合经营性业务的强劲表现，不难看出，龙湖正平稳穿越周期，稳步奔向“新天地”。
【应需而变，方能穿越周期】
企业平稳穿越周期，关键是能有效应对需求变化。
以日本知名企业住友集团为例，其1967年凭自身技术研发出第一台液压挖掘机，客户遍布全球，但燃料消耗问题逐渐引起关注。
针对这一问题，搜集欧美、中国、日本等上万名全球客户的意见之后，在充分把握客户需求的基础上，住友研发出了LEGEST系列新型挖掘机，不仅工作效率更高，燃料消耗率也得到“惊人改善”，进一步赢得市场，助推自己平稳穿越周期。
相反，作为相机企业，柯达死守胶卷时代，为维护自身市场份额而有意“雪藏”数码技术，对数码相机的强劲需求及发展前景缺乏洞察，最终被反噬，破产收场。
在房地产行业，也得应对需求变化。
比如，面对2007年金融危机，美国住宅建筑龙头霍顿一边“壮士断腕”，增强现金能力，一边适应市场需求，调整产品结构，还通过四大产品线对不同客户群体进行全覆盖，这使其度过危机后更加能打，股价攀升。
而在中国房地产行业，随着城市化加速发展，公众购房需求持续走高，40年来，行业整体较为顺遂，过去“暴雷”的房企更多是企业治理失误所致。不过，近些年，城市化发展趋于稳定，行业遭遇了需求缩减的更大危机。
换言之，中国房地产来到了“下半场”，在这个新周期里，用行业资深人士的话来说，“拼的是产品力和服务力”。
龙湖的打法是，在产品力方面，为客户提供好房子、好产品，保证品质交付；在服务力方面，精细化深耕运营、服务业务，保持高质量发展。
以产品力为例，龙湖洞悉客户对“好房子”的需求，前瞻性地升级产品力。比如，在2022年底重磅推出高定新产品“御湖境”，将“臻奢选材”、“臻品美学”、“臻享圈层”三大基因和标签融入产品，深度满足客户需求，赢得了市场和客户的认可。
此后，龙湖不断淬炼、提升产品力，今年5月，基于30年高端品质住宅研发经验，龙湖再一次启动产品深度迭代，发布全新产品线“观萃”。
别的暂且不说，仅仅是以业主的生活半径为标尺去做产品加法，打造符合“好城市（有产业和配套）、好街区（超级界面）、好小区（功能空间丰富）、好房子（产品品质高、创新点多）”标准的新型住区，观萃便契合了众多客户对高品质住区的需求。
正是应需而变，精准捕捉市场需求，并在产品力上持续发力，目前龙湖高端产品线深受市场认可，为穿越周期打造了“压舱石”。
【培育新增长曲线，行稳致远】
在新周期里，房企仅有“压舱石”，还不够。
这是因为，单一依赖地产开发的业务模式很难持续增长，正如龙湖集团管理层所言，“当城市化进入稳定期，新房的开发量必然会下降”。
在此背景下，房企必须转换业务的新旧动能，其中，最关键的是处理好债务问题。这也容易理解，债务不会因为房企要转换新旧动能，“就消失或者延缓，它还是刚性的”，因此，切换新发展模式时，需要优先优化债务结构。
这方面，龙湖的表现堪称行业样本。
简单来说，当高周转、高杠杆、高负债的“三高”模式席卷行业，房企高歌猛进之时，龙湖保持克制，审慎发展，没有盲目追求规模，而是审慎地控制整体负债水平，同时提前布局商业、长租公寓、物业、智慧营造等经营性业务。
这样做的结果是，首先，龙湖可以快速、高效地优化债务结构，有序压降有息负债。
今年上半年，龙湖有息负债进一步压降了52亿元至1874亿元，其中经营性物业贷款上半年净增约220亿元，外债占比进一步下降至16.5%，100%已做掉期，完全没有风险敞口。
其次，提前布局经营性业务，地产开发之外，聚焦商业投资、资产管理、物业管理及智慧营造多航道业务，轻重并举，为穿越周期培育出新增长曲线。
前述经营性业务对龙湖的利润贡献提升至80%以上，足以说明新增长曲线的成功落地。在此基础上，龙湖得以跳脱对债务驱动的路径依赖，实现长期内生增长，专注于低杠杆、强运营、正现金流，安全性、高质量发展兼得。
华泰证券在关于龙湖的研报中称，龙湖经营性业务持续提升，对冲开发业务下行导致的业绩波动。上半年龙湖经营性业务迎来全方位提升。根据公司的指引，经营性业务将迎来稳定增长，预计今年有望贡献80亿的核心利润，一定程度上将对冲开发下行导致的业绩波动。
其实，在美国、日本、中国香港等成熟房地产市场，“低负债水平+高经营性收入”的组合拳助力房企穿越周期、乃至成就百年基业，也得到普遍验证。
显而易见，长期做对的事，同时应需而变，龙湖走在一条被验证过的高质量发展之路上。可以预见，平稳穿越周期的龙湖，稳步奔向“新天地”，必将行稳、致远。
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