房价将纳入通胀指标?高房价或就此终结!

房价将纳入通胀指标?高房价或就此终结!
2020年12月08日 08:52 直面传媒

来源:米筐投资

前两天有条新闻,或许很多人忽视了。

11月28日,中国金融学会主办的“2020中国金融学会学术年会暨中国金融论坛年会”在北京召开。现任会长、原央行行长周小川做了主题为“拓展通货膨胀的概念和度量”的发言,指出了当下通胀统计指标的一些短板,其中的一个就是目前的通胀指标里不含房价在内的资产价格。

(发言是一个概要介绍,其完整内容刊发在2020年第3期《中国人民银行政策研究》上。)

文章指出:

当全球人口上升到70亿,城镇化成为相当多数人生活、工作的必然选择,城市可用地变得很稀缺且价格高昂,使得通胀度量再也不能无视或低估住房的因素。

资产价格除了影响到企业的扩大再生产,还涉及到基础设施、环境保护等公众性消费问题,不纳入通胀考虑已经不行了,但怎么纳入还需要研究。

简而言之,过去投资品价格和资产价格可另行考虑,现在再这样做恐怕已经不行了。

周小川说话的分量自不待言,他背后的中国金融学会同样来头不小。据其官网介绍,学会成立于1950年8月,经当时中央人民政府政务院批准成立,为从事金融研究的全国性学术团体,主管单位是中国人民银行,登记管理机关是中华人民共和国民政部。

稍加了解就会知道,学会历任会长多为金融系统的前任官员、且银行/证券/保险等金融机构也是其理事单位,由此可见其学术研究和建议将对政策产生极大的影响力、当然也包括这次周会长的研究成果…房价纳入通胀统计指标或许只是一个时间问题。

今天我们就聊聊房价纳入通胀指标这件事,及其对房价的影响。

01

低通胀

我们常说钱越来越毛、钱越来越不值钱,主要是指物价涨了。之前1个馒头1毛钱、现在一个馒头要5毛钱,同样一块钱,之前能买10个馒头、现在只能买两个馒头,钱可不就贬值了吗?

那物价为什么会涨呢?因为钱多了啊,央妈印钱过多当然就会推高物价了。

那如何衡量物价的涨幅呢?毕竟商品成千上万种,总不能把所有商品的价格都一一列出来吧?

一个办法就是选取其中的部分商品,并跟踪这部分商品价格的变化,统计计算出一个数值来,这个数值就是CPI——消费者价格指数,根据这个指数的涨幅来判断物价的涨幅,由此再判定出当下是通胀还是通缩。

CPI统计中有两个问题很关键:

1.选中了哪些商品。被选中的商品、其价格涨跌才会影响CPI数值,没被选中的商品、其价格涨跌不会影响CPI数值。

最常举的例子是房租和房价,房租因在CPI统计范围内、其价格涨跌影响CPI,而房价却因不在CPI统计范围内、其价格涨上天也影响不了CPI数值。

2.选中的商品会有权重。所谓权重,也就是影响力的大小。

同样AB两种商品,即使都涨了10%,但因二者权重不同对CPI的影响就不用。最常举的例子就是猪肉,因猪肉在我国CPI中的权重大,猪肉一大涨CPI就跟着一小涨,所以才有了猪通胀一说。

近一二十年来,包括中国在内的全球经济的一大特征是低通胀,即物价没怎么涨。

有人会反驳:你眼瞎了么,没看到房价涨上了天?!是的,房价涨得确实很高,但不好意思…房价不在CPI统计范围内,所以从数据上看经济是低通胀的。

日本和欧洲因物价几十年不涨,所以政府的一大经济目标就是通胀——你没看错,不是打压物价而是拉高物价,可即使这样操碎了心…物价还是拉不起来。

为此,日欧不得不实行负利率政策鼓励大家借贷花钱、而不是银行存钱,就这还是没用。

前些天,中国政府还发行了五年期、总额为7.5亿的负收益欧元债券,债券投资人现在以100.76欧元的价格买入,五年后能收回的本息合计居然是100欧元!

可这些年日欧美中等几大经济体都在大规模的印钱。按照传统经济学理论,市场中的钱多了、物价应该会涨啊?现实为何相反呢?

这些年,几个主要经济体的央妈们印了很多钱

前文已经讲了,CPI统计的问题。一是涨的商品没有统计在内,二是涨幅过大的商品,其权重太小。

02

钱去哪了?

那各国央妈印出的这么多钱都去哪了呢?其实上文已经回答了:很大一部分流向了资产领域,推高了房价、股价和债券价格。

全球三大泡沫广为人知:美国的股市、中国的楼市和日本的债市。

在疫情冲击下,美国经济今年将负增长,但因印钱太多、这丝毫不影响股指的上涨。至今,美国道琼斯、标普500和纳斯达克三大股指均纷纷创出历史新高,纳斯达克指数更是相对于2008年有了超10倍的涨幅。

2008年时,北京的新房价格普遍在1万,而十年后的今天其新房价格接近10万,其他二线城市城市房价同样有四五倍的涨幅。

日本比较奇葩,为了多印钱,央行不得不直接到市场中去购买ETF基金(实际就是买股票),并购买了大量债券,以此维持了债券高价格。

除了这些之外,在美国还表现为大学学费过高、医疗费用过高、社保养老当期缴纳过高,而在中国则表现为医疗价格过高、子女课外补习费用过高等,而这些统统不在通胀的统计范围之内。

小王前些年不吃不喝工作一年的收入、能买个5平米的厕所,而现在要买个同样大小的厕所、则要不吃不喝工作两年,可自己日常的吃穿用行花费却几乎没有变化——这几乎是这些年生活在大城市中的人的普遍感受,请问有没有通胀?

数据显示没有通胀。

高房价、高医疗、高昂子女教育费支出挤压居民的其他消费,可生活必需品支出却同样没有增加,这种CPI数据下的低通胀现象、让人能感受到低物价的幸福吗?

收入涨了、物价也很便宜,本应享受“高收入 低物价”的红利,可很多人为什么感觉并不幸福?因为影响幸福感受的其他因素(房价/医疗/教育/养老等)没有体现在数据上。

全球低通胀的本质,是纳入CPI统计范围内的吃穿用行等生活用品的商品价格没有涨,但统计范围之外,而非常影响人幸福感受的房子、医疗、教育、培训、养老等价格却在节节攀高!

所以周会长才会在文章里说,资产价格……不纳入通胀考虑已经不了。

当然还有一种可能,正因为资产价格和医疗/教育/养老保险等支出过高、挤压了人们的生活品消费,才使得物价这么低!

不是大家不想消费推高物价,而是大家已被压榨的没钱消费了!

03

如何影响?

有人会觉得,将房价纳入通胀指标会有多大影响呢?无非是CPI数值变高了,房价该高还是高、该涨还是涨呗。

事情远没有这么简单。

举几个例子吧。

近日,特斯拉将被纳入标普500指数的新闻一出,几乎所有的人都预期其股价还要上涨,为什么?因为一旦纳入标普500指数,跟踪该指数的指数基金将被迫买入特斯拉的股票——必须得买,不买那就不是跟踪该指数的基金了。

一只原本3A评级的债券若被下评至2A级,则该债券价格大概率会大幅下跌,除了其资质变差影响价格外,一些债券基金会被迫卖出——因为这些基金只会投资于3A级债券,当债券不再是3A时必须卖出,从而引发价格下跌。

为什么各国都很在意国际评级机构对自己国家的主权信用评级?因为这影响到债券的发行啊,除了债券能否发得出去、还影响到发出去的债券利率。

同样的道理,当CPI数值因资产价格而变动时,会出现一系列的应对政策、当然包括货币政策。

近一二十年,为什么各国的央妈们都肆无忌惮的敢于印钞放水?因为通胀率低啊。

物价不涨,说明市场的钱不多、那就多印钱呗,就这样钱越来越多,全然不顾钱其实已经很多的事实——只是这些钱没有流入日常消费品中、没有流入CPI统计的商品中。

是不是有一种自欺欺人的感觉?

当房价纳入通胀指标后,房价的上涨将带来CPI数值的增长,由此反映出物价在上涨、通货在膨胀,对应的货币政策就是信贷紧缩、减少印钱,对应的物价防控策略就是压制房价、不让房价上涨。

请问,在这种情况下房价还可能大涨吗?!

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