在68亿美元“生死大战前，旭辉的带头大哥林中站出来公开致歉。
“作为企业掌舵者，在过去规模扩张时未能把控好风险，致使企业陷入困境，让信任的伙伴承受压力，代表董事会向各位债权人表达深深歉意。”
自打出险之后，旭辉这几年都在压力中生存，特别是2024年，可以用爬雪山过草地，庆幸的是，旭辉还活着。
当然，旭辉依旧身处险境，因此，林中最好的方式就是道歉：
在近900多个日夜的境外债务重组过程中，方案反复调整给大家带来诸多麻烦。
生死时刻
致歉是一种方式，改变才是投资人最为关心的，旭辉能否安全上岸。
旭辉公布了总额约68亿美元的债务重组方案。旭辉此次境外债务重组方案设计遵循“短端削债、中端转股、长端保本降息”框架，提供五大类选项以满足不同债权人需求：
短端削债（选项1A/1B）：32%旧债转为2-3年期零息新债或贷款，旨在短期内优化现金流，缓解流动性压力。
中端转股（选项2A/2B）：通过3500万美元前置现金吸引债权人参与，核心为债转股。其中，选项2A将90%旧债转为4年期零息强制可转债（转股价1.6港元），选项2B则为60%转股+30%中期票据（票息2.75%）。
长端保本（选项3/4/5）：剩余债务转为6-9年期低息票据或贷款，利率降至1%-1.25%，适合风险偏好较低的债权人。
来说下方案的亮点与吸引力：
流动性优化：短期削债与长期保本设计可降低即期偿债压力，预计重组后信用债规模缩减超50%至300亿元内，久期延至9-10年，利率降至3%以下，相当于注入490亿元流动性。
利益绑定：债转股选项（占比近90%）通过强制可转债绑定债权人利益，共享未来估值修复红利，同时优化旭辉资本结构，提升净资产。
增信措施：配套境外、境内资产抵押及控股股东转股承诺，强化债权人信心。
目前来看，这份重组方案通过概率很大，这或许也是林中此时发声的原因所在。
截至2025年5月，近90%债权人已签署重组支持协议（RSA），远超75%法定门槛，预计6月3日投票通过概率较高。
那么，重组成功的核心支撑点是什么？
优质资产储备：旭辉持有北京、上海、成都等一二线城市价值460亿元的商业资产，2024年租金收入18亿元（年增10.4%），为核心业务转型提供稳定现金流。权益货值支撑：权益后未售货值约1300亿元，70%位于高能级城市，为开发业务收缩后的精准深耕奠定基础。
净资产安全垫：2024年末归母净资产超百亿元，避免资不抵债风险，重组收益将进一步增厚资本。
潜在风险与挑战
债权人的选择分歧
尽管债转股为最优选项，但部分债权人可能偏好短期现金清偿或保本方案。若转股比例不足，可能削弱资本结构优化效果，影响长期偿债能力。
主业复苏的不确定性
销售承压：2024年旭辉合约销售额336.7亿元（同比腰斩），2025年1-4月仅71.6亿元，若市场回暖不及预期，货值去化难度加大。
竞争加剧：头部央国企抢占核心城市份额，旭辉开发业务收缩后面临市场份额流失风险。
转型执行的复杂性
资管业务门槛：铁狮门模式依赖强大的资金募集与运营能力，旭辉需突破传统开发思维，建立双GP架构与风险隔离机制。
运营效率提升：商业资产租金增长需依赖运营优化（如提升出租率、租金单价），但行业空置率攀升可能制约收益。
剩余债务压力
重组后仍有260亿元抵押类负债（2/3为开发贷），若项目销售滞缓或交付延期，可能引发二次流动性危机。
能否“安全上岸”？
短期（1-2年）：重组方案通过后，旭辉需完成以下目标：资产负债表修复：通过债转股增厚净资产，净负债率降至60%以下，恢复资本市场融资能力。
现金流平衡：依赖商业租金与核心城市项目回款覆盖利息支出，避免新增债务违约。
中期（3-5年）：
盈利恢复：资管业务贡献利润占比提升至30%，开发业务毛利率稳定在15%以上。信用评级修复：逐步偿还剩余票据与贷款，争取重返投资级评级。
长期成功标志：
可持续分红：恢复股东回报，证明转型后的盈利稳定性。
模式标杆化：成为民营房企“低负债、轻资产”转型样本，吸引战略投资者。
旭辉此次境外债重组成功的概率较高（超75%债权人支持），但“上岸”不仅是法律层面的债务化解，更是战略转型与盈利能力的考验。
若核心城市销售回暖、商业运营效率提升及资管业务突破三者协同，旭辉有望在2027年后步入良性循环；反之，若行业周期延长或转型执行不力，可能陷入“重组-债务展期-再重组”的循环。
林中“刀刃向内”的改革决心与团队执行力，将是决定成败的最终变量。
3张底牌
重组能不能通过，那需要债权人的投票做决定。这当然是旭辉渡劫的重要一难，然而，需要渡己的旭辉接下来要做好自己。
旭辉想要变个模样，就在今年。如果说以前的旭辉靠的是高歌猛进，强销售的打法。那么，接下来林中希望手中是这3张底牌：轻资产、低负债、高质量。
做到这些难不难？难，非常的难。因为现在很多房企都在做这件事情，包括三好学生万科，万科是喊了很多年轻资产的企业，结果是越来越重资产。原因在于什么？那是一种诱惑。追求更高回报，以及冒进的战略所在。
旭辉表示，正在有序推进资产盘活，通过单项目股权归边、多项目联动归边、市场化出售以及政府存量房收购等多元化方式积极盘活资产，实现“腾笼换鸟”，从而轻装上阵，为未来发展奠定坚实基础。
重生之路：有三重考验
从“活下去”到“站起来”，旭辉仍需突破债务重组、市场信心修复、轻资产模式落地等核心关卡。
债务重组
债务重组是旭辉“站起来”的前提。截至2024年末，旭辉有息负债总额为866.54亿元，较2022年高峰压降超千亿元，境外债务占比达54%。
市场环境
销售端：规模收缩与结构失衡，2024年旭辉物业销售收入同比下滑41.6%，一线城市销售占比仅11%，主力二线城市面临库存高企、需求疲软的压力。尽管土储中81%位于一二线，但未售货值2500亿元的去化周期可能拉长，尤其是在房企普遍降价促销的竞争环境下，毛利率或进一步承压（2024年为15.4%）。
行业转型：从增量到存量的挑战，房地产行业正从高杠杆、高周转转向高质量发展模式。旭辉提出的“轻资产、低负债、高质量”战略虽契合趋势，但短期内仍需依赖开发业务输血。例如，2024年持有物业收入17.6亿元，仅占总营收3.7%，而物业服务、长租板块的利润贡献亦有限。如何平衡存量运营与增量开发，成为转型成败的关键。
轻资产转型
多元业务的增长潜力，旭辉在商业、物业、长租等板块的布局初显成效：永升服务2024年净利润增长10%，瓴寓管理保障性租赁住房5.2万间，持有物业估值超460亿元。这些业务不仅贡献稳定现金流，还为其轻资产输出奠定基础。
例如，代建业务已承接多个政府保障房项目，但规模尚小，需进一步拓展市场化订单。
运营能力与资源分配的平衡，轻资产模式依赖品牌溢价和运营效率，而旭辉过往以住宅开发见长，商业运营经验相对薄弱。
例如，2024年开业的成都温江旭辉Cmall和长沙雨花旭辉里，需验证其招商能力和租金回报率。此外，资源向轻资产倾斜可能削弱开发业务的竞争力，尤其在土地竞拍中难敌资金充裕的国企。
品牌修复与市场信心重塑
客户与投资者的信任重建，债务违约和展期事件对品牌声誉造成冲击。尽管保交付成绩获得行业认可（如“2024房地产开发企业交付力TOP10”），但购房者对期房信心不足，可能导致销售进一步下滑。投资者层面，旭辉虽重回港股通，但股价长期低迷反映市场对其转型成效的观望态度。
透明沟通与战略执行力，林中提出“2025年是战略转型关键年”，但市场需看到具体路径。例如，轻资产模式如何量化目标？债务重组后净资产能否恢复增长？这些问题的答案需要更清晰的披露和更坚决的执行。
2024年业绩表明，旭辉通过减债、保交付和多元布局，已初步稳住基本盘。
2025年战略转型的成败将决定其能否穿越周期：若轻资产模式成功落地，叠加债务重组红利，公司或于2025年末实现经营性现金流全面转正，并在2026年迎来盈利拐点。然而，行业整体复苏节奏、政策支持力度及自身战略执行力，仍是不可忽视的变量。
可以说，旭辉能否“站起来”取决于其债务重组进度、销售复苏能力及业务转型成效。
综合来看，旭辉有望在2-3年内完成债务重组并实现财务基本面稳定，但全面恢复至健康增长轨道可能需要更长时间（5年以上），且高度依赖行业环境改善及自身战略执行效果。
无论如何，这场输不起的豪赌，已经开始了。林中，会赢吗？
