文/周末
编辑/姜来
8月18日，碧桂园发布业绩预告，截至2022年6月30日，公司预计其核心净利润介乎45亿元至50亿元，股东应占净利润介乎2亿元至10亿元。
尽管预告显示中期盈利下降，但均实现正收益，换句话说，虽然碧桂园赚钱的速度变慢了，但还在保持盈利。
作为头部房企，这份成绩预告单瞬间引起资本市场广泛关注，18日午间，碧桂园集团总裁莫斌在投资者会上回应了本次中期盈利下降，他指出，本次下降主要是受新冠疫情的限制性措施影响，交付规模下降，减慢了项目结算的进度，导致收入规模下降并影响了结算毛利及利润的规模。
《财经天下》周刊也在行业人士口中证实了上述说法，“在行业如此艰难的情况下，能活下来就不容易。碧桂园还能盈利，还能保交楼，已经很不错了。”
统计显示，上半年碧桂园共计交付1070个批次、25万套房屋，其中438个项目首月交付率达75%及以上。
要知道，从上半年全行业的表现看，在行业收入和融资端双重持续承压背景下，部分规模房企甚至还出现了债务违约、工程停工等问题。而且百强房企销售额皆遭腰斩，业绩录得亏损的房企较往年大幅增多。
据不完全统计，目前已有超过50家房企发布上半年业绩预亏公告。
仍在盈利，持续性优化债务结构
2021年以来，房地产行业利润增速继续下行，直到今年上半年，不论中小房企还是规模房企，没有一家能够独善其身。
国家统计局数据显示，4-7月房地产开发投资增速连续4月负增长，房屋施工、新开工、竣工面积同时下降。
在此情形下，碧桂园依旧占据销售规模排名的头把交椅。第三方统计显示，1-7月碧桂园累计全口径销售额2854.9亿元，权益销售额2152.1亿元，规模居于榜首。
而且，《财经天下》周刊注意到，碧桂园虽然核心净利润和归母净利润在下降，但实际仍保持盈利。
谈及变化原因，莫斌坦言，去年下半年以来，地产行业的发展面临着很多挑战，也在碧桂园的利润表中，产生了直接的影响。
的确，行业正在调整，市场下⾏叠加⼯程进度减缓，碧桂园已出售物业确认的收⼊减少。
其次，作为房地产开发主力的大型民营房企，碧桂园也存在部分低⽑利项⽬结转，导致房地产业务结转⽑利率下降的情况。
与此同时，碧桂园表示，出于审慎原则对物业项⽬计提的减值增加，以及外汇波动造成预期净汇兑损失也造成利润下降。
现在，几乎所有房企人都有一个共识，行业正在经历最难最痛的时刻。许多在2018年-2019年拿的高价地开始进入结转期，然而面对市场压力，各大房企不得不低价出货，甚至出现甩货现象，这也使得房企的利润空间被再度挤压。
有行业人士表示，随着房地产进入“黑铁时代”，地产业务结转⽑利率下降成为整个行业的共同趋势。
稳字当头，穿越周期
一直以来，“稳”是碧桂园发展一切的基础。这一点也体现在上半年的财务数据上。
今年前6个月，碧桂园共实现权益销售金额1851亿元，权益回款率为92%，连续7年回款率保持90%以上的高位。
据内部人士介绍，今年以来，碧桂园开始压缩一切不必要的开支，通过经营性现金流去偿还高成本短久期的融资，进一步优化负债结构。
具体来看，在债务结构方面，截至2021年底，碧桂园总负债中无息的预收楼款7093亿元，占比高达43%。净负债率一直维持在50%以下，现金短债比在2倍左右。
一位熟悉碧桂园的行业人士表示，“在目前严苛的大环境之下，碧桂园成为目前仅存的少数几家优质民企之一，不仅能活下来，还能做到提前偿还境外债。”
另外，在融资方面，监管层已看到碧桂园的稳健实力。今年5月，碧桂园成为国内首批发行附带信用保护工具公司债的示范性民营房企，成功发行5亿元公司债。
据了解，2021年下半年至今，碧桂园在境内发行公司债及中票合计61亿元，发行供应链ABS及ABN产品合计87亿元。此外，碧桂园在银行间市场交易商协会的50亿元中票也已经获批，待择机发行。
近日，有市场消息称，监管部门计划指示增信机构拟为示范性房企提供中票担保，并支持示范性房企人民币债券新发，而碧桂园作为示范房企被纳入考虑范围内。
一位接近碧桂园的人士透露，目前公司正在和监管保持密切沟通中，具体以公告为准。
在投资者会上，莫斌表示，公司已将未来可能遇到的各个风险点都纳入现金流铺排的考量，做极致版本的压力测试。中长期按季度、短期按周进行滚动更新，务求实现“削峰平谷”，以平滑可能存在的阶段性波动，留足缓冲垫以应对外部的不确定性。
