作者 | 李逗
编辑 | 韩忠强
整个2022年里，活下去，成了房地产企业最重要的命题。房企老板们使出浑身解数，从变卖资产到低价配股，甚至不惜自掏腰包也要为企业续命。
55岁的华夏幸福董事长王文学，所经历的要比很多老板曲折多了。过去5年，他熬过了断臂求生的2018年，又遭遇了债务危机更严峻的2021年。
到了2022年年底及2023年初，王文学终于等来了转机。他不仅出手了公司最值钱的业务——南方总部商业资产，还将棘手的境外债务重组难题成功化解。
2023年1月16日，华夏幸福召开了一场境外美元债券持有人大会，对其境外债务重组方案进行投票表决。在总计49.6亿美元的境外债券中，投赞成票的债权人占了97.90%，这也意味着华夏幸福的境外债重组，终于能顺利落地了。
虽然债务化解问题取得了阶段性进展，但面对从河北前首富到负债千亿，事业一落千丈的局面，如今王文学不得已从头再来。
“割肉”商业地产
华夏幸福的第一次债务警报，发生在5年前的一个冬天。2017年年底，环京限购、销售下滑等情况，让华夏幸福对于产业地产的畅想，变成了泡影。
2018年7月和2019年2月，中国平安两度出手，合计掏出180亿元拿下了华夏幸福25%的股份，并邀请吴向东加盟，着力打造华夏幸福的南方总部，以便打开华夏幸福的商业想象空间。
为了挽回局势，王文学不仅与平安签订了严苛的对赌协议，还迎来了另一个几乎和他平日平座的联席董事长吴向东。
在深圳商海沉浮了20年的吴向东，也是房地产中一个"枭雄"式人物。他曾在33岁负责组建华润深圳公司，并因成功打造深圳罗湖"万象城"购物中心而一战成名。坊间消息，深圳万象城开业时，马明哲还现身站台支持，可见两人关系渊源颇久。
2019年初，受平安邀请，吴向东离开华润置地转战华夏幸福担任公司CEO暨总裁。吴向东为华夏幸福带来了华润的商业打法，希望再造一个华夏幸福版的“万象城”。正式官宣加盟华夏幸福没多久后，吴向东就带来了第一个百亿级的商业项目礼包——武汉长江中心。
2019年9月，华夏幸福斥资116亿元，拍下了一栋将近400米摩天大楼的超级项目——武汉长江中心。此次地价直接打破了当年武汉土拍市场的最高记录，跻身武汉百亿级“地王”。
武汉长江中心自拿地之初便自带光环。按照华夏幸福的最初规划，计划将总投入300亿元，建设购物中心、写字楼、高端住宅等多种业态。
（图/视觉中国 2020年6月，工人们冒雨在华夏幸福武汉长江中心工地施工）那一年，刚加盟华夏幸福不久的吴向东踌躇满志。华夏幸福南方总部多元业务迅速迎来了一轮“大跃进”，巅峰时期拥有6个商办综合体，此外还有11个城市更新项目处于前期服务阶段，以及1个代建项目。
一位商业地产的投资人士分析道，“吴向东几乎是将华润时期的操盘思路，应用到了华夏幸福。但这些新业务都有着占用资金多、回报周期长，一旦遭遇市场调整，项目紧接着会出现运营和资金困境问题。”
吴向东的商业梦碎，是从2020年年底开始的。当时，华夏幸福流动性危机显现。直至2021年初，河北“第一大房企”华夏幸福终于顶不住了，屡次出现债务违约、到期未支付的情况。
在华夏幸福陷入债务危机后，南方总部明星项目武汉长江中心的命运也跟着急转直下，并便陷入了长久的沉寂。据武汉本地房企人士介绍，武汉长江中心住宅部分正常施工至封顶，商业部分幕墙外立面已基本呈现，但写字楼塔楼核心筒还没有建设完成。
如今，据本地一位项目销售人员介绍，“武汉长江中心住宅部分都是豪宅，单套总价600万以上，2021年中的两次开盘后很快售罄。但后来项目销售遇冷，很难再卖得动。”
然而， 华夏幸福商业项目的顺利推动，有赖于这样的正向循环：前期通过数百亿的资金重投入，建设商业项目，后续通过住宅项目的销售回款，以填补巨额资金缺口，最终实现商业项目的现金流回正。没有了前期的资金投入后，武汉长江中心的摩天大楼只能陷入停滞。
2022年12月28日，华夏幸福宣布要以124亿元的价格，将武汉、南京、深圳等地四家下属公司的股权及债权，转让给华润置地。根据华夏幸福与华润置地的交易合同，包括武汉长江中心项目、武汉中北路项目和南京大校场项目在内的三大优质项目，都悉数摆在了交易架上。
但想要顺利转手这笔交易，华夏幸福需要面对种种苛刻的条件。
这些被出售的3大项目的共性是，项目质量高价格好，均位于核心二线城市的核心地段，但不少项目依然存在历史遗留问题。其中，武汉长江中心C地块仍未交清地价款，土地出让合同尚未签订；南京大校场项目中，建筑物的限高问题仍然需要解决。
也就是说，华夏幸福需要在项目上继续投入资金，并进行协调政府部门、项目合作方等多方面工作，才可能顺利拿到这笔钱，否则还可能面临交易额缩水的情况。
而为了防范风险，华润置地设置了一项复杂的支付条件：只有在解决相关障碍之后，华夏幸福才能分批拿到相应现金。
根据交易内容，华润置地自2023年3月底开始分5批次支付。首期40亿元，而最晚一笔24亿的打款时间则要等到2026年12月底。
这项百亿交易额的支付周期，被拉长到了整整四年。
邀平安入股后的“舍”与“得”
在与平安这场失败的“联姻”之前，51岁的王文学，几乎是把平安请进了自己一手创办的地产王国。
按照他的设想，南北双总部不分你我，而吴向东的加盟，会带领华夏幸福朝着多元化的方向发展。
最擅长和房企做生意的平安，自然也有一番自己的谋划。入股华夏幸福，不仅能拓展更多实业空间，还将更好的配合中国平安的战略需求。
平安系一直有一个中国版黑石的野心：领先的不动产投资及资产管理平台。作为房企们的“隐身金主”，平安十分擅长通过股权搭桥合作。
（图/视觉中国）对于重点合作对象，平安往往“只拿钱不管权”，在拿到房企二股东的席位后，坐享丰厚分红和资本利得。而与华夏幸福的这场交易，则承载着平安“地产+金融+产业”逻辑的愿景。
2020年4月，吴向东称未来华夏幸福开拓新业务，重要出发点就是要服务中国平安的发展需要。也就是说，在平安的保险资金配置不动产过程中，华夏幸福应该发挥应有作用。
没多久后，华夏幸福南方总部买入了大量的商业项目，于2019 年、2020 年的拿地金额分别为 311 亿、283 亿，远超此前百亿水准。
在拿到这些项目的同时，华夏幸福还与其签订了严格的产业引入。以武汉长江中心为例，市界了解到，按照当时的规划，这宗地块需要引入一家关联的银保监会批准经营的全国性保险公司分支机构入驻，且所属集团已取得由“一行两会”所颁发的全部金融许可证。
这样的局面，出乎了王文学的预料。南北总部各有其业务布局，授权如何分配？协同如何展开？都是这一模式下悬而未决的问题。但在当时，以商业地产、城市更新等新业务为代表的华夏幸福南方业务，得到了更为迅猛的发展。
王文学在一次内部会议上不无埋怨地指出，“新拓区域尚在培育，对公司业绩贡献有限。”但即使这样“貌合神离”的局面，也没有持续太久。直到2021年2月份，华夏幸福正式官宣首次债券逾期。
2021年3月，中国平安在年度股东大会上明确表示，“后续将不再为华夏幸福出钱，但会不遗余力支持华夏幸福债务处理方案设计和救助过程实施。”
短短一年左右时间，灯火下楼台。
作为华夏幸福的第一大股东和第一大“债权人”，平安一直是华夏幸福化解债务危机关键所在。
华夏幸福的第一场金融机构债权人开会时，平安资管还带头展期，表示“绝不抽贷，不断贷，努力化解债务危机”。而在后续的债务重组中，也陆续传出了平安系支持华夏幸福债务重组的消息。
最引人关注的一次债务化解，是2022年4月22日，平安系接连公告表示，其已与华夏幸福及下属公司达成合计约300亿元的金融债务签约额。
这笔金融签约额的大力支持，让王文学对化债进程有了极大信心。2022年一季度工作会上，王文学乐观表示，债务重组进展和资产处置进展符合预期。
厮杀由来已久老王重走“创业路”
华夏幸福的二次债务危机爆发后，很多人的心态发生了变化。
吴向东不再轻言商业地产的梦想了。2022年4月，他就向华夏幸福递交了辞呈，辞去了联席董事长、首席执行官兼总裁等职务，但仍留在华夏幸福处理南方总部资产事务。如今，在找到强有力的“白衣骑士”华润置地后，他要忙着如何让124亿交易额顺利到手。
而王文学则在忙着另外两件事，一件是继续推进债务重组，另外一件是转型轻资产。
（图/视觉中国）2022年7月5日，华夏幸福举行战略宣贯大会，王文学在会上宣布，华夏幸福将全面转型成为产业新城服务商，并定下目标，在2022-2025年完成全面转型。
负责这一业务的华夏幸福副总裁林成红总结道，华夏幸福要从甲方文化向乙方文化转变，由“躺着赚钱”向“跪着赚钱”转变。
而在宣布这一战略转型时，华夏幸福又同步释放了业务进展的好消息。这个去年8月成立的代建业务，在两三个月内已签了7个招商项目，总投资超45亿元。
进入下半年，华夏幸福发力新业务的节奏又加快了。据相关交易信息统计，仅2022年9月份，华夏幸福旗下子公司“幸福安基”和“幸福基业”的动作不断，相继签约了原恒大集团沈阳市苏家屯区HD项目的代建项目，廊坊1.3平方公里的片区综合开发代建项目，还中标了唯品会旗下郑州机场南物流园园区的物业服务。
幸福安基和幸福基业都是华夏幸福轻资产业务板块的子公司，前者是轻资产代建服务，后者则是物业管理服务，成立时间不过数月。但很快，它们将成为华夏幸福偿债资源中的核心资产，成为王文学打开债务困局的“新钥匙”。
2022年12月14日，华夏幸福把上述两个轻资产板块化作“幸福精选”和“幸福优选”两个平台，用以偿债资源与公司债权人实施债务重组。华夏幸福方面预测，两个平台的估值分别为500亿元和521.4亿元，总共合计超千亿。
而按照王文学的设想是，通过这两个平台分别不超49％股权或相应收益权，以八折或七五折的股权价格，置换债权人不超400.39亿元债权，实施债务重组。
老王“以股换债”的方案设想得很完美，但问题的关键在于，债权人愿不愿意认这个账本。一位资本市场的分析人士表示，“以股抵债是一种债务重组的常规操作，但目前还存在不确定性，平台价值、盈利能力以及后续的退出通道，都是债权人需要考量的问题。”
为了增添债权人的信心，王文学还掏出了真金白银支持换股。王文学掌控的华夏控股，拟以12.6亿元债权本金及利息换取“幸福精选平台”3.53%股权。而他控制的知合香港，以2345.2万美元债权本金及其利息换取“幸福精选平台”0.44%股权。
为了吸引债权人尽早换股，华夏幸福设置了“早鸟期”，2022年12月31日前选择债务重组的债权人，能以七五折的价格以股抵债。
据华夏幸福1月16日披露的最新数据显示，截至2022年12月31日，债权人选择通过“幸福精选平台”股权抵偿公司对其负有的金融债务金额为24.65亿元，抵偿经营债务金额为25.53亿元，前述债权人通过以股抵债方式共可获得“幸福精选平台”7.87%股权，“幸福优选平台”5.29%股权。
按照华夏幸福原计划，其将在“2022-2023年完成债务重组，2022-2025年完成全面转型”。而据华夏幸福最新数据显示，截至2022年12月31日，《债务重组计划》中2192亿元金融债务已签约实现债务重组的金额为1388亿元。累计未能如期偿还债务金额仍有517亿元。
以此来看，王文学的债务负担正逐渐变轻。而对于华夏幸福下一段的轻资产故事，精明的金融机构和债权人，又是否会再投出信任的一票？
