猫头鹰日志（MalltoWin Log)
疫情后，新基建的物流网络建设将提速。对于地产商而言，物流地产一方面有地产投资的逻辑，一方面还有股权投资的切入口，对于想要完成从重资产向轻资产转型的传统房企来说，是重要方向之一。
2020-03-26
在过去的60多天里，对于中国大多数人而言，抗疫居家似乎生活并没有带来本质上的不变。
当大多数都在居家自闭的时候，有一群人却在“危险”之中保障着这个城市的生命线。如果没有他们在危险中挺身而出，很多家庭会挨饿，病人也无法得到赖以生存的物资供给。
这群人就是，物流和外卖的快递员。
有数据表明，中国快递员数量目前已超过320万。疫情之下，实体商业门可罗雀，商超及“送货到家”的需求却出现了爆发性增长。在这场疫情之中，他们与白衣天使一样，都是城市里每一个家庭的守护者。
从出现到变得与人们日常生活息息相关，快递员这个行业作为“最后一公里”的传递者，也见证的中国物流行业的全面崛起。
目前，高层对加强物流等基础设施网络建设的已作出决策部署。根据《国家物流枢纽布局和建设规划》，到2025年我国将布局建设150个左右国家物流枢纽，截止目前23个国家物流枢纽已全部开业运营，到今年底国家物流枢纽的数量将达到30个左右。
物流行业，是指物流供应方通过对运输、储存、装卸、搬运、包装、流通加工、配送和信 息管理等基本功能的组织与管理，为客户提供物流服务，实现货物从供应地向接收地的流通。
运输、仓储和物流平台是物流的三个核心环节。其中，物流地产是企业经营专业现代化物流设施的载体。
近年来，全球电商发展和新经济利好不断，为仓储设施的需求带来增量同时，也为物流地产市场参与者带来可观的发展红利。
随着“房住不炒”的深入人心，住宅地产利润趋于平稳，传统房企也纷纷转型。而相较于传统的住宅地产，物流地产具有地价较低，租金收入更可观、项目投资回报率更稳定以及建造周期（仅12-24个月）更短等优势。
因此，收益回报理想的物流地产成为最受机构投资者追捧的重要资产。
从最后一公里，到最后一小时
疫情是一个放大器。疫情前中国是电商大国，疫情后更坚定了企业发展线上销售的信心，这必然对整个中国的物流地产行业带来更大的发展机会。
这两年一直高唱的“全渠道零售”也终于在人们“宅家”期间有了突飞猛进的发展。疫情极大地限制了人们的流动，作为人类维持生命的基本需求，生鲜品类的消费矛盾首当其冲。
消费者跟倾向于网上订购蔬菜水果然后配送到家，很多原本习惯于线下购买的消费者也成为生鲜电商的新用户，网上订购量激增。
图片来源：钛媒体京东旗下高频次商品服务领域O2O平台京东到家中，水饺、馄饨等速冻食品销售额同比增长790%，并呈现持续上涨趋势。
生鲜电商平台每日优鲜数据显示，除夕到初八，每日优鲜实收交易额相比去年同期增长350%。作为消费频次最高的产品类型，生鲜产品需求的日益增长也在推动冷链物流市场的发展。
同时，为了解决购买蔬菜困难的问题，许多实体企业转向了网上市场，不断增加网上渠道，扩大商店的辐射范围，吸引更广泛的客户群。很多商店建立了微信群，3公里以内的居民免费送货上门。通过应用程序和小应用程序等门户网站向外推广送货服务。
据中信建投数据显示，春节期间，永辉生活·到家粮油储备是平时的3倍供应量；饮水是平常2.5倍供应量；民生肉类根据平日供应量增加5成；奶类商品是平时的2-3倍供应量；大米是平时的1-2倍供应量；蔬菜备货20万份以上，是平时的3倍。
多点物美超市平日每天菜量约700吨，目前出现3倍增长，公司称已紧急协调物流，门店实施日均2-3次配送蔬菜到店。
为了提升订单配送效率，这些企业都将加紧前置仓布局，力争将与消费者的距离缩短至三公里范围。消费者线上下单后约一小时后即可送达。这也意味着前置仓和前置微仓需求在快速增长。
线上订货量急剧增加，使得物流成为应对疫情的主力军，但面对激增的订单量，却显现出运力不足、库存不足等问题。究其根源，仍是我国物流产业布局的缺陷。
不平衡的供需关系
过去十年，伴随我国经济腾飞，国内物流业快速发展，物流仓储设施建设持续推进。
据中国仓储协会统计，截止2018年，我国拥有物流园数量达1638个，2015-2018年复合增速达10.6%。截止2017年，全国营业性通用仓库面积为10.38亿平米，同比增长4.0%。2015年以来，我国仓储业固定资产投资维持高位，2017年达6767亿元。
与其他国家对比来看，虽然我国物流地产存量(约9.55亿平米)已处于领先地位，但美国及日本等成熟市场的人均物流地产面积约4平方米，澳大利亚及新加坡的各自人均物流地产面积约1-2平方米，而中国的人均物流地产面积却不足1平方米。
并且分布极为不均，长三角地区的物流地产规模远超全国其他地区，其中单普洛斯一家企业在长三角地区就布局了近百个物流园区。一直以来，“包邮地区”可以说是兵家必争之地。
但显然，疫情中体现出的物流缺口已经表明，目前的物流业无法满足强劲的消费需求。同时，蓬勃发展的O2O零售行业以及日益成熟的大数据技术也正在重塑中国物流地产的格局。仓储设施正逐渐下沉并更加接近消费者。
相比需求的快速增长，中国的人均冷链仓储量仅为约0.1立方米，与发达市场的人均水平仍有较大差距。
强劲的需求与有限的设施使零售商与物流企业开始加速对冷链仓储与设备的投资，以满足高效物流配送的需要。预计2020年我国冷链物流市场规模将达到5000亿元。
据高力国际的分析，电商和第三方物流企业将着力在一线城市及其周边卫星城市布局前置仓，有较大发展前景的城市包括
华北的天津、华南的佛山、东莞、惠州及华西的成都；
具有较优惠租赁条件的重庆、西安等新增供应充足的城市；
以及中产阶级人口快速增长的城市，如郑州、青岛、济南、福州和厦门也将受到更多关注
此外，我国物流地产行业供给结构性问题较为突出，大量低端仓库长期闲置与高端仓储供不应求的局面长期存在。虽然我国已存在大量的工矿仓储用地与仓库面积，但据戴德梁行统计，我国现有的物流仓储设施约70%是建于90年代之前，且其中有75%难以满足现代企业的需求。
现代高端仓储园区是物流供应链中资源整合的重要载体，建设标准化、仓储智能化、管理规模化，且通常选址于交通枢纽，通过网络化布局缩短运输距离。整体上能够有效的降低管理运营成本，提高运输效率。根据普洛斯数据显示，高标仓储较较传统仓库能有效降低20%左右的物流费用。
但目前，优质物流设施占存量物流设施比重仍较低(约5%)。伴随近年来电商以及高端制造业的发展，国内对优质物流设施的需求不断提升，优质物流设施的供给缺口不断扩大，未来高标仓储设施市场空间广阔。
供需矛盾带来的收益持续上涨
物流地产概念是上世纪80年代在美国率先提出并实践的，是根据物流企业客户需要，在合适的地点，投资和建设企业业务发展所需的现代物流设施。
物流地产一般包括各种物流中心、物流园区、配送中心以及物流产业园等仓储设施。
物流地产类似商业地产的开发，在从无到有的过程中，各环节均有不同的盈利模式。例如在开发阶段完成后即选择退出，其盈利模式为将资产卖给基金或者其他第三方，以获得出售收入;
运营阶段，企业或基金购买物流园区地产项目后，盈利模式包括租金收入、土地增值收入和增值服务收入，其中租金收入是物流地产主流的收入方式，租金收入主要包括仓库租赁费用、设备租赁费用、办公楼租赁费用以及停车场等 配套设施收费等，其中仓库的租赁费用是租金的主要来源;
在基金阶段，房地产基金作为物流地产项目持有人(LP)， 享有相对应的持股部分的分红收益，并且在项目或股权转让时，可获取销售收入。同时基金作为项目管理人(GP)， 可获取项目管理费收入，并且在业绩超标时，可获取超额奖金收益。
从租金方面看，2015 年以来，北京、上海和深圳仓储物流地产租金逐年快速上升，年均复合增长率为 7.96%。2019 年 9 月末，北京、上海和深圳仓储物流地产租金分别为47.60 元/平米/月、47.10 元/平米/月和 45.10 元/平米/月，整体差异较小。
如前文所述，由于目前优质物流仓储的增速不能够满足我国商品零售业、制造业的快速增长需求，供需矛盾下空置率持续下降，而物流地产租金保持提升，投资回报率已高于其他类持有型物业：
2019年，全国零售物业租金表现较为稳定，空置率水平小幅下行，但受经济下行及电商冲击等因素影响全国主要城市优质零售物业首层租金出现不同程度下滑;各城市优质写字楼表现差异较大，得益于总部经济效应，北京继续保持领跑全国，天津、武汉、重庆等二线城市写字楼则普遍存在空置率较高的问题; 仓储物流地产租金水平持续保持良好上升趋势。
2019-2020年，受前置仓与前置微仓需求的增长以及仓储用地供应极为有限的驱动，高力国际预计一线城市的仓储租金仍将保持高速增长，年增长率应保持在4%-8%。
同时，旺盛的租赁需求与持续改善的基础设施应使投资人对于优质仓储资产的投资情绪保持乐观。因此，未来仓储物业的开发与交易将不断走高，从而使资产的流动性提升。优质仓储资产与用地将持续受到投资人青睐。
高力国际数据显示，全球重要的物流地产市场，例如鹿特丹、新加坡、蒙特利尔、芝加哥与亚特兰大等，其物流地产与写字楼资产之间的回报率差距非常微小，甚至为负值；而在国内市场，写字楼的回报率则通常远低于物流资产。
从国际经验来看，中国一线城市与主要二线物流中心城市(例如武汉、郑州、西安与成都等)，即使租金亦将维持上升趋势，未来其物流资产价格的增速也将超过租金水平增速，从而压低资产回报率。因此，入市需趁早。
“缺钱”潮下的物流房地产基金
众所周知，房企现在“缺钱”。
一季度出现房企融资井喷现象，在业内可谓“常规动作”，但今年颇为不同的是，下半年是房企三四年前发行的大规模公司债到期的还债高潮。受新冠肺炎疫情影响，2月份销售业绩几乎停摆，这也是不少房企忙于外部渠道输血的被迫之举。3月以来，美联储开启无限量宽松后，美元紧张的情况也使得房企境外融资成本水涨船高。
然而，房企进入物流地产却可以采用集资能力强的融资工具（即物流房地产基金）来募集资金。
物流地产行业是一个典型的重资产行业——资金投入大，利润回报低，而通过设立物流地产基金的方式，开发、运营物流地产的企业可以逐渐转变为轻资产企业。
通过投资基金进入房地产领域，一方面是有杠杆作用。不同于一般酒店、写字楼等商业地产的独立性，物流地产的投资往往需要整体化布局，才能提高收益回报。因此，物流行业发展的周期很长，需要的资金投入很多，全部使用自有资金对企业而言压力较大。
另一方面，多方共同参与，可以分散风险。近年来参与进物流地产的企业呈现出多样性，很多企业并不善于物流资产管理，聘请专业的基金管理人对基金的使用、投向进行规划，能对风险进行较好的把控。
同时，通过基金的方式可以实现跨地域、跨国别的长期价值投资。
2019年以来，仓储物流物业资产ABS逐渐受到市场投资者认可。2019 年，广朔实业ABN和沪杭甬徽杭高速ABS的成功发行，为后续基础设施类REITS的发展提供了有益借鉴。
普洛斯仓储物流、顺风产业园等为代表的不动产 ABS 采用储架发行模式，有效缩短了ABS项目的发行周期。此外，菜鸟-中国智能骨干网类 REITs 创新性地引入扩募机制，实现同一类REITs产品下新资产的持续注入。
中国物流行业正在飞速发展，传统仓储模式也将面临突破和创新，物流地产基金作为新型的金融模式，也将成为物流地产发展链条中的重要一环。
并且，物流地产基金模式不仅适用于物流地产企业，也适用于其他所有需要把轻重资产分离的行业企业。以城市综合体中的出租型物业为例，这部分物业面临的最大问题并不是开发资金从何而来，而是长期持有过程中的资金占用。物流地产基金模式恰好解决了这一难题，相信未来也将发挥越来越重要的作用。
物流地产成为房企转型的重要途径
随着疫情推动的物流需求的上升、电子商务企业对自身物流体系建设的愈加重视，以及传统物流企业及房地产企业对规模扩张和业务多样化需求的增长，嗅觉敏锐的行业巨头们开始纷纷布局物流地产。
3月6日，国家发展改革委副秘书长高杲在新闻发布会上表示，相关部门从支持物流业企业有序复工复产、加大财税金融支持力度、降低物流相关行业收费负担、加快健全应急物流体系建设、深入推进货物运输结构调整、提升现代供应链水平等6方面，提出12条政策措施支持物流业发展。
在一二线城市高端仓储需求增加、国家对物流行业大力支持之下，物流地产处于一个新的风口。而处于转型中的传统房企，面对逐渐趋于平稳的住宅市场，已开始通过各种方式进入物流地产行业：或房企独立开发主导运营，或通过收购、参股等形式，与传统物流地产商、物流企业、电商企业进行合作。包括万科、招商蛇口、南山控股、海航实业、碧桂园、绿地控股、华夏幸福、荣盛发展等在内的传统住宅开发企业都已对物流地产有所布局。
01
与物流企业合作:资源互补
由地产商开发并主导的运营模式，与商业地产的开发模式十分相似，开发商负责投资开发，而物流商在项目建成后进行租赁并进行物流园区的运营和管理，形成了“房企-物流商-客户”的利益链绑定模式。
碧桂园、绿地等房企，便是通过与物流企业战略合作进军物流地产。合作过程中，结合房企本身在基础建设领域的经验与优势，通过开发存量工业物流土地及新获取土地的方式谋求共赢。这种模式对于传统房企投资物流地产，能够实现快速扩张、享受土地升值和租金增长带来的收益。
2017年7月，中集集团以近9.3亿元引入碧桂园作为战略投资者，以合作开发的形式整合存量土地资源项目实施落地。今年1月，碧桂园与中国远洋海运集团及碧德速驰物流达成合作，拟投资2.5亿元修建及运营贵阳西南国际商贸城智慧物流港。
而绿地集团早在2014年就已逐步将工业物流地产作为房地产主业转型升级的主要方向加以推进。2017年2月，绿地控股与中远海运签署战略合作，将在全国主要港口城市获取土地开发建设物流产业地产项目。去年10月，绿地金融牵头，联合绿地商贸集团、上海振华重工集团与中交冷链发展有限公司就现代物流产业达成合作。
02
收购参股物流地产商:相辅相成
万科则是靠收购物流地产商股权、与国内的外资物流企业合作布局物流地产的典型。近年来，除房地产开发外，商业地产和物流地产是万科最为看重的业务板块。资料显示，2014年，万科开始涉足物流地产，先后进驻廊坊、贵阳和武汉。而后，2015年万科正式进军物流地产行业，并启用全新品牌“万纬”。
2017年，万科参与在新加坡交易所上市的普洛斯的私有化。2018年1月，万科出资约169亿元，成为普洛斯权益的单一最大持有人。
而普洛斯作为全球领先的现代物流商，其业务遍及中日美巴西等 117 个主要城市，服务于 4000 余家 客户，拥有管理价值 410 亿美元资产近 5500 万平方米的物流基础设施。其中，中国市场占普洛斯总资产价值的 57%，为普洛斯最大的市场。
万科进军物流地产的优势在于其品牌号召力、拿地能力与庞大的资金流，但在物流园区运营环节属于新手。普洛斯作为领先的成熟物流地产商，其自身积累多年的客户资源、物流网络布局以及园区运营管理经验则则恰恰与万科形成了完美的互补。换言之，双方在优势互补下可以为对方带来较大的价值增量 。
2018年，7月，万科并购太古实业旗下太古冷链物流资产平台，加速布局冷链物流全国业务版图。
截至目前，万纬运营及在建仓储总面积已达1104万平方米，项目141个，遍及全国45个城市，服务客户700余家。
显然，万科作为传统房企转型多元化运营的先行者，早期进入物流地产行业拥有绝对优势。对于传统房企而言，通过收购现有的物流地产商股权，结合双方的资源和优势，通过进一步合作开发布局物流地产并获得回报是最直接方式。
03
与电商企业合作:产业协同
地产商与电商企业合资开发的模式，可以将各方资源进行整合，共同出资、合作经营，各自发挥自己相关领域的优势，分享项目建成后的收益，也可共担风险，实现共赢。此外，电商企业运营需要物流支撑，因此电商做物流地产，能够产生产业协同效应。
2017年8月荣盛发展就与菜鸟网络签订了战略合作。荣盛兴城与菜鸟网络首个合作项目拟定于荣盛兴城旗下的固安产业园区，用地面积525亩。在此次合作中荣盛兴城负责园区一级开发并推进土地供应，并在项目建设过程中和项目落成后负责协助菜鸟网络，保障菜鸟网络的各项业务正常运营。而阿里巴巴菜鸟网络则在物联网、云计算、网络金融、电商平台整合构建等多方面都具有优越资源。
除了电商资源互补之外，目前在标准仓储设施市场外资开发商占据超半数份额，剩下的市场空间有限。部分房企选择通过具备专业性、差异性特点的冷链、医药等细分市场进入物流地产行业。复星旗下星泓资本2014年与国药控股合作，通过医药仓储设施切入物流地产，意图打造医药物流网络体系。双方成立的合资公司现已发展成为中国最大的药品、医疗保健产品分销商及领先的供应链服务提供商。
结语
物流地产虽然也是地产，但是最贴近实体经济的地产细分领域。对于想要“避重就轻”的传统房企来说，物流地产可能是转型方向之一，毕竟一方面有地产投资的逻辑，一方面还有股权投资的切入口。
同时，物流地产承载着服务城市、区域经济、产业发展的重任。相信疫情之后，物流需求仍会持续上升，物流地产也将迎来更广泛和深入的发展。
参考材料
东海证券：物流地产:存量转型的崛起之路
东方金诚：2019年我国不动产资产证券化信用风险回顾与2020年展望
高力国际：2019消费者重塑物流地产版图：一触即“发”
平安证券：物流地产行业专题研究—“零售+第三方物流+高端制造”多重驱动，高端物流仓储发展将提速
为商业地产价值赋能，本平台原创内容皆由猫头鹰研究所（MalltoWin Lab) 专业出品。转载请注明作者及出处。
