疫情之下，全世界商业地产的价值正在遭受重创。
有没有发现，最近各类房产网站上挂出来出售的商铺突然一下子变多了？很多带着稳定租约的商铺也在抛售，毛收益率9-10%，而全年同期这类商铺的毛收益率才6-7%。
对商业地产而言，居家隔离和社交距离是最大的杀手。疫情导致的整体经济中断对整个商业生态系统的末端几乎是摧毁重启式的打击。最惨的是酒店和旅游相关行业，其次是线下实体零售行业。
基于收益还原和未来现金流折现的逻辑，任何租金和收入的损失都会造成预期商业地产的价值下滑。这在REITs上，显示的尤为突出。
一季度美国零售REITs指数下滑42.7%，旅游和酒店REITS更是60%的暴跌。
唯独有两大类，以信号塔为主的基建和数据中心涨幅为正，FTSE nareit指数中，数据中心涨幅达2.55%。
数据来源：Nareit
这种分化，绝非偶然。细思极恐，一个围绕“人”构建的实体商业资产价值体系正在衰退，而“无人”的实体资产或许正在成为新宠。
不是因为疫情在摧毁商业地产，而是近年来商业领域的新变革正在重塑传统商业地产的价值，而疫情仅仅是放大器。近年来全球信息网络发展迅猛，新兴基础设施正在呈现快速发展，过去10年年均复合收益率也普遍高于传统商业地产。正在试点推进中的公募REITs选择以基础设施领域为起点有着很强的现实性。
数据来源：https：//seekingalpha.com/article/4321973-vnq-david-vs-goliath-story
2020年4月30日，中国证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，表示“鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点”，而数据中心（IDC）就属于信息网络等新型基础设施之列。
值得注意的是，一直以来被寄予厚望的商业地产尚未被纳入公募REITs试点，看起来不那么“主流”的IDC反而获得了试点资格，这个新生市场到底是怎么悄然“占据C位”的？目前已有哪些玩家？公募REITs又何以能推动这个市场更快发展？
01
IDC高回报率吸引众多玩家入局
简而言之，数据中心是一种高度专业化的物业类型，它被用来安置大量服务器及通讯设备等一整套复杂设施，包括计算机系统和其它与之配套的设备（例如通信和存储系统、供电系统、制冷系统等），用来在网络基础设施上传递、加速、展示、计算、存储数据信息。
近年来，随着全球范围内5G、云计算、集成电路等信息产业高速发展，人们对于数据的储存需求逐步增长，推动IDC建设成为现代社会基础设施的一部分。IDC公司则通过面向企业（包括互联网、电商、金融、行业用户等等）提供机柜出租以及相关增值服务，获取租金收入以及其它相关收入。企业客户通常为较大公司，他们会租下整个单元或整个物业，租期以8-10年者居多，因此其现金流入相对稳定，长期回报率较高。
数据显示，2019年，中国IDC业务市场规模达到1562.5亿元，同比增长27.2%，增速放缓2.6个百分点，市场规模绝对值相比2018年增长超过300亿元。预计2022年，中国IDC业务市场规模将超过3000亿元，进入新一轮爆发期。
目前，我国IDC市场主要分为四大阵营：
1.以中国移动、中国联通、中国电信为代表的三大基础运营商；
2. 以阿里云、华为云、腾讯云为代表的云计算服务商；
3. 以光环新网、万国数据、宝信软件、世纪互联、数据港、奥飞数据等企业为代表的第三方IDC服务商；
4.还有不少传统企业转型到这一阵营，如沙钢集团、龙宇燃油等上市公司。
整体来看，
（1）BAT等大型云商作为三大运营商IDC大客户的话语权增加，且其自建冲减租用需求，并有直接参与销售的趋势，将对三大运营商造成强有力冲击；
（2）尽管三大运营商仍占据主导地位，但优势逐渐被第三方IDC服务商蚕食，后者市场份额逐年上升；
光环新网
公司主营业务为互联网数据中心服务（IDC及其增值服务、IDC运营管理服务）、互联网宽带接入服务（ISP）以及云计算等互联网综合服务。2019年报告期内公司业务持续稳定增长，主营业务云计算及相关服务和IDC极其增值服务继续保持增长，云计算服务收入占全年总收入70%以上。2019年底，光环新网已拥有3.5万存量机柜，未来三年内规划达到10万机柜体量。
宝信软件
宝信软件依托宝钢集团，在资金以及政府关系上有明显优势，土地、厂房建筑、能耗指标方面也有明显优势。2019年9月20日，上海宝信软件股份有限公司与中国电信股份有限公司上海分公司在上海签订了宝之云IDC四期2、3号楼定制化数据中心服务合同。上海电信租用公司宝之云IDC四期2、3号楼的数据中心资源，向客户提供数据中心服务。2019年底，宝信软件拥有近3万存量机柜，绝大部分都处在一线城市上海，未来三年内规划达到10万机柜体量。
数据港
数据港背靠国资委，服务于阿里巴巴等互联网公司，其中数据港在阿里巴巴未来三年新增数据中心总量占绝50%以上的份额；数据中心覆盖京津冀、长三角、粤港澳大湾区。截止2019年，累计在运营数据中心17个，IT负载合计约141（mW），折算成5千瓦标准机柜约28200个。
鹏博士
鹏博士在北京、上海、广州、深圳、武汉、成都等城市建立了分布式可商用的高标准T3+、T4级数据中心机房，总面积超过20万平米，现运营机柜数达30000个，服务器总装机容量超过33万台，形成了覆盖全国的电信中立数据中心集群。未来三年内，公司计划新增约7万个机柜，包括自建机柜约3万个，共建及受托经营机柜数约4万个，预计可运营机柜规模将达到10万个，继续领军数据中心行业。
奥飞数据
奥飞数据是华南地区较有影响力的专业IDC服务商，主要为客户提供IDC服务及其他互联网综合服务，现已形成以广州、深圳、北京、上海、南宁、桂林为核心节点的国内骨干网络，并逐步建立以香港为核心节点的国际网络。公司在广州、深圳等核心城市拥有自建高品质IDC机房，与中国电信、联通、移动等基础运营商有密切合作。
（3）以转型和产能变现等为主要目的入局IDC的企业，初期竞争意识较弱，且其资源布局、产品建设及运营推广等竞争能力较弱，也不排除后来者居上的潜力。
其中，最引人关注的就是，去年8月底，沙钢集团完成对全球第三大独立数据中心运营商Global Switch 的全资收购。Global Switch成立于1998年，持有位于法兰克福、伦敦、阿姆斯特丹、马德里、巴黎、新加坡、香港等13个数据中心，处于欧亚大陆及东南亚重要核心枢纽。
在转型IDC预期的推动下，自今年2月份以来沙钢股价持续上涨，截至目前涨幅已近3倍。
02
“REIT化”有效盘活存量数据中心资产
数据中心也被称为数字地产，经营模式在某种程度上类似商业地产，通过出租的方式，获得长期限、持续稳定的现金流收入，是信息网络新基建领域最最适合作为REITs底层资产的项目。
不过，数据中心REITS的价值远大于商业地产。一方面在于数据中心多元化的盈利渠道，一方面得益于全社会对算力和数据存储的需求暴增以及政策的加持，后者的租金回报率显然更高，未来的发展空间也更广阔。
那么，“REITS化”又能为IDC公司带来什么？
事实上，由于数据中心重资产属性和传统融资方式的限制（目前国内数据中心厂商融资方式大多依靠银行信贷融资，信贷金额及使用方向等受到较大约束），导致我国数据中心行业的发展面临新的挑战，行业内现有IDC服务商数据中心建设和盈利周期漫长，且存量机房难以变现，导致规模化发展受挫，不得不把大量精力放在与资本市场的博弈当中，不利于对客户的服务提升，而REITS的出现，将为数据中心参与各方都明确方向。
数据中心REITs能够减轻数据中心企业的筹资、融资压力，同时也可以保证数据中心企业对底层资产即数据中心的控制权，使企业更加专注于主业经营，其优势还包括：
03
从国际数据中心REITs 发展
看我国REITs 未来发展方向
纵向了解行业的趋势变化之外，我们还需要对标全球市场。
其实，国外数据中心起步比中国更早，龙头公司很早就遇到了行业重资产、快速扩张导致的融资难题。典型的如美国数据中心服务巨头Equinix 2013~2014年在传统模式下陷入了营收增速乏力的局面，于是在2015年实施了REITs化转型。
Equinix实施REITs化后，随着融资渠道的扩展，2015~2018年公司的资本开支、营收和EBITDA增速相比2013~2014年均提升10%以上，与此同时公司的资产负债率也从实施前的70%下降到实施后的60%左右。优秀的经营业绩也使得Equinix受到资本市场热捧，近五年累计对纳指的相对收益达到100%以上。
不止Equinix一家，美股市场的数据中心REITs ETF产品表现都远超同期标普指数和其他REITs类产品。从Hoya Capital REITs指数来看，2019年数据中心REITs指数总收益44%。2020年年初至今数据中心REITs收益10.2%，远超整体REITs平均水平的6.5%的涨幅。
此外，新加坡的吉宝数据中心REIT（亚洲唯一的纯数据中心REIT）表现也十分亮眼。2020年初迄今总回报率22.2%，在新加坡REITs板块中表现最为强劲。自2014年以来，吉宝数据中心综合回报率一直高于新加坡REITs的平均回报率水平，2019年达到59.8%，为历史最高值，同时也是2019年新加坡交易所综合回报最高的REIT。
尽管国内的数据中心REITS尚且无法达到这么高的回报率，但趋势是类似的。同时，也要取决于优质IDC资源的获取能力、运营能力、客户销售能力、融资能力等IDC企业核心竞争力。
截止2020年初，全球REITs化数据中心厂商占全球市场份额约30%，不乏Equinix、Digital Realty、CyrusOne、CoreSite、QTS等知名厂商。其中，美国市场数据中心REITs以公司型REITs为主，即数据中心公司整体上市；而日本、新加坡等亚洲市场数据中心REITs则以契约型REITs为主，即将单一物业项目置入SPV后上市。因此，预计我国数据中心REITs将采用契约型REITs。
不过，国内数据中心企业采用RIETs形式募资也是“有条件”的。
一是目前商用地产REITs的主流估值模式难以在国内数据中心行业应用，因为国内数据中心用地属于工业用地属性，资产估值较低，难以满足企业的融资需求。目前尚未有数据中心REITs估值方式的明确说明，后续还需要中介机构进一步探索对于数据中心更科学的估值方法，例如通过下游客户合同等方式估值，提高数据中心资产估值的合理性。
二是REITs发行需要将底层资产所有权转移给相应的SPV，但国内大部分数据中心采用租赁地产、房产的形式，并不真正拥有产权，无法将资产所有权转移。而国内三大运营商的数据中心房产所有权可能通过无偿划拨等形式获得，同样无法作为底层资产。这意味着自持物业、运营规模大的数据中心企业才有可能获得REITs先行先试的资格。
三是国内数据中心龙头企业一般能够获取资金成本较低的项目贷款或流动性贷款，甚至会低于发行REITs的综合成本，从财务角度考虑企业发行REITs动力不足。
四是资产出表的会计处理问题。REITs对于数据中心企业的一大好处就是能够重资产出表，实现公司经营的轻资产转型。但以往类REITs中出现过，如果认定原始权益人对REITs项目仍有控制权，可能在会计处理中仍然认为是并表资产，这就无法达到资产出表的目的。目前看资产出表的会计认定需要看售后回租条款的安排和控制架构的设计，还需要后续进一步明确。
