猫头鹰日志（MalltoWinLog)
亚太区地处核心区位的投资级别物业中，有约一半的楼龄已超过20年，资产价值的重塑势在必行。
2021-08-18
ID：REITOWIN
近日，住房和城乡建设部公布了《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》，明确提出禁止“大拆大建”式的城市开发，鼓励“微更新”。
严格控制大规模拆除，除违法建筑和被鉴定为危房的以外，不大规模、成片集中拆除现状建筑，原则上老城区更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。鼓励小规模、渐进式有机更新和微改造，提倡分类审慎处置既有建筑。
这标志着，房地产开发进入城市更新为主的存量时代，而且是以微更新为主的存量时代，老城区、老物业将迎来春天。
据仲量联行估算，亚太区地处核心区位的投资级别物业中，有约一半的楼龄已超过20年，本就有些“过时”的这些老建筑在黑天鹅事件后，资产正在加速贬值。
此时，资产用途的改造与重塑，对于资产价值的提升显得至关重要。
在日本，过时的办公空间正在转身成为酒店或是教育综合体；
美国的购物中心为了活下去，亦不得不变身为住宅或是办公场所；
疫情之下的酒店业则开始关注细分客群并向公寓转向……
01
办公楼“过时”，
是微整还是换脸？
CBRE数据显示，2021上半年，北京写字楼市场净吸纳量录得46.6万㎡，环比增长81%，上海净吸纳量录得58.8万㎡，需求主要集中于非中央商务区；1.5线及二线城市办公楼市场也有不同程度的回暖，市场信心有所提振。
总体来看，国内写字楼市场回暖趋势渐显，但值得注意的是，各核心城市吸纳量的回升，一方面是得益于TMT产业在疫情期间的迅速发展，致使办公需求大规模扩张；另一方面，则是低迷的经济环境造成了企业搬迁与非商务区需求量的提升。
更为重要的是，疫情对于写字楼市场的重创不仅仅在于短期内租金与空置率的起伏，更多的是企业与租户从疫情中看到了办公空间新的可能。
疫情催生的“居家办公”以及“保持社交距离”等全新办公价值的出现，或将造成未来写字楼市场的更迭。
办公楼新的价值驱动因素
同时，从长期来看，国内写字楼市场的供大于求在劳动人口连年减少的宏观环境下，显得更加不乐观。
以日本为例，劳动人口的锐减致使工作的人减少。虽然我国的老龄化结构离日本还有一定差距，但趋势已经显现，并且我国劳动年龄人口亦在逐年下降。如果写字楼供应量持续增加，老旧建筑的价值只能不断减少。
人口红利消失，写字楼市场的新增供应却依旧火爆，2021年国内主要写字楼市场的供应量将接近780万平方米，再刷历史新高。
人口红利与办公市场新增供应的此消彼长，无疑将造成写字楼市场的长期承压。
从一定意义上讲，退出并不利好的办公市场竞争，让物业经过大刀阔斧的改造，重塑物业类型，或许对于非一线城市的老旧写字楼资产来说，不失为长远解决之策。
1.
办公楼的微整
——场景丰富化的小成本升级
对于核心区位、盈利尚可的办公楼，可以升级现有建筑从而与当前市场领先的物业竞争。
从某种程度而言，这对于开发商或者投资者是一种最小成本的回应。
比如，运营者可以尽可能的实现多场景融合，让写字楼成为一站式消费场景，引入健身房、私人影院、餐饮与零售配套等业态，既丰富了生活功能，也为业主带来了额外收益。
此外，改造过程中，应尽量适当预留灵活办公空间。
据仲量联行预计，到2030年，灵活办公空间在办公空间总面积中的占比将从目前的5%快速攀升至25%。
趋势之下，写字楼在升级改造中预留出更多利于重新布置的灵活办公空间，以及更多举办活动和会议的场地，未来在改变用途上便非常方便。
同时，管理系统的绿色智能化系统已经必不可免。
疫情让人们更关注绿色健康，所以，业主需要从硬件上尽可能多的传递绿色健康的办公理念。
比如在入口安装体温测量系统和无接触门禁系统，紫外线消杀，可巡检、消毒和清洁的机器人；安装传感器，提供实时测量数据以及显示室内空气质量、能源消耗情况和可回收情况等。
在智能化应用上，可以安装面部识别系统，方便员工进出，并升级智能系统，引入可提前预订储物柜、淋浴设施、健身空间和工位等内容的应用程序。
对于位置极为优越的办公楼，最小成本的升级可以在地理位置的红利映射之下，快速拉动资产的收益回升。
2.
办公楼的换脸：
——改造为教育综合体/酒店
并非所有的办公楼都拥有位置优势，而且即便是在核心区，高聚集效应对于老旧写字楼的竞争也并不友好。以日本东京为例，一步一楼的高密集已经让不少老旧写字楼不得不面对被淘汰的下场。
一些有先见之明的中小写字楼，早在几年前就开始将写字楼的办公用途改为其他用途。
数据统计，东京提出写字楼用途变更的公司自2011年以来的5年比2006-2010年的5年间多40%。
概括来讲，这些办公变更的种类主要集中在以下两种：
A. 改建为教育用途设施
日本一家专门做翻新的不动产公司购入了一栋位于东京中央商务区的办公楼，将其改建为一座托管园。
这栋办公楼共4层，有28年的历史，相对其他办公楼，竞争力不强，经营较为惨淡。由于商务核心区周边公寓增多但托管园较少，为了满足这一需求提高收益，这家不动产公司将其改建为托管园，目前运营良好。
在东京，有近乎20%的办公楼被申请改建为教育用途，包括学校、教育培训等，相对于其他用途，教室、培训室的布局更接近于办公楼原有空间设计，因此改造成本相对低廉。更为重要的是，教育在家庭消费中的比重正在日益提升，市场需求空间潜力大。
尤其是在国内，我国新中产人群在教育上的支出比例已高达52%，成为仅次于日常开销(71.2%)和房租房贷(53.9%)的第三大日常支出。所以，我国老旧办公楼向教育型物业的转型无疑更具价值。
万科首座教育综合体——芝士公园
2019年，万科率先了落地了首座教育综合体，其建筑前身正是原宁波日报报业集团大楼。项目占地面积约4.5万㎡，建筑面积约4.73万㎡，位于三江口，面朝宁波成熟商圈天一广场，地处城市级公共交通和道路交通枢纽。
项目命名为芝士公园，以教育为核心，建设形成教育培训、教育产业孵化+配套教育办公、国际公寓、以及教育配套商业等业态联动的教育综合体。
在前广场，万科斥资1300多万打造了“趣重力”免费室外广场。
项目的IP芝士猫被打造成为了广场游乐园的空间组成部分。一个由钢管和钢网构成的棱角分明的块和面结合的大型构筑物，有着猫咪的三角形尖尖耳朵以及大只大眼睛，两只大眼睛刚好形成了滑梯下滑的出口和绳索攀爬的入口——它本身就是一个游乐场。
重力塔、重力拉索、体重吊环等多种与重力相关的力学游戏器械，让孩子们体验失重、超重、离心力、向心力、自由落体、能量转换，摩擦力等各种力学知识的存在。
项目还借用原桥头公园里保留下来的水景，延展出了各种各样的水重力游戏，水压游戏、戏水阀门、压力水盘、宇宙水环、重力水玩等等，让孩子们在玩中对水有了更多的认识，也对水重力有了更多的体验。
项目1-2层改造为配套商业，其中有星巴克黑标店、三只松鼠、新华书店、“生鲜+餐饮”新零售概念店“超级物种”等，品牌约70个，定位为新城市美学生活目的地。
4-5层则涵盖了近60家教育培训机构，主要提供青少年素质教育课程，包括击剑、马术、攀岩、舞蹈、健美操、跆拳道、国学、英语、编程、机器人、书法美术、主持表演、声乐等培训，其中如室内马术馆等，均是首次在宁波出现。
8-12层为万科长租公寓品牌“泊寓”，全装修“拎包入住”，总共206套，一半为江景房，为精致生活的“单身贵族”提供好住处。
总体来说，“芝士公园”以“教育”为核心，其共生的餐饮、居住、购物等元素，紧紧围绕“教育”形成一个商业生态体，消费群体明晰而细分。
教育理念的变迁、城市发展的趋势，都为以“芝士公园”为代表的教育综合体提供了复制的可能性。即使在“双减”政策之下，重新洗牌后的教育综合体依然将是我国老旧写字楼改造的一个主力方向。
B. 改建为旅馆或酒店
在日本，办公楼第二大改造的方向是改建为旅馆或酒店。尤其是在东京和大阪为代表的旅游城市，在疫情之前，面对游客的激增，酒店供不应求的现状让日本投资者想出了一个新招：把办公用楼改造成酒店。
闲置的办公用楼迅速转手，迅速转化为酒店开业，这样的状况此前在日本各地涌现，以至诞生出了一个新的业界术语：Conversion hotel（转换型酒店）。
东京巨蛋Domyinn 后乐园
「Domyinn 后乐园」是一家由办公楼改造的酒店，原本是株式会社日本土地建设公司的总部办公楼。
大楼位于距离东京巨蛋只需要步行5分钟的主干道沿线上，这一地区因为棒球比赛和演唱会等活动，住宿需求一直很大。
原本的办公用楼基本能满足酒店的采光需求，楼内被规划为117间胶囊型客室和42间独立的高级房间，满足不同阶层的住宿需求。
原本是作为大型会议室的地下一楼，则被改造成约100平方米的大浴场，附加了桑拿，是城市新型酒店中难得一见的体验。
网红酒店FirstCabin
人气观光地金泽的「First Cabin金泽百万石通」，是将一间建筑历史超过31年的银行办公楼进行了改造。
改造后的酒店，拥有165间高级胶囊室，并考虑到家庭入住需求，又设置了10间最多能容纳10个人的高级单间，银行金库的大门被保留在大堂，成为不少游客的网红打卡地。
《华尔街日报》的相关报道中提到，包括高盛、仲量联行、Fortress Investment Group 和 Pacifica Capital 在内的多家机构都对办公楼改建酒店的这种模式很感兴趣。
尤其在挂靠上万豪、希尔顿等酒店集团的子品牌后，这样的客房起价可以略微提升至 150 美元一晚（人民币 1000 元左右），还算是中国和东南亚国家游客可以接受的水平。
Pacifica Capital 的负责人 Seth Sulkin 曾表示：" 在很多地方，土地拿来做酒店可比做办公楼赚钱多了。"
当然，在疫情后期，写字楼市场和酒店市场都不景气，但如果国内旅游业能够迅速恢复，那么在核心城市或者是旅游业比较发达的城市，老旧写字楼改建为旅馆或者酒店会是一个不错的选择。
02
双重打压
购物中心被迫求“重生”
新冠疫情加速了传统零售业的变革，产品供应更多元化，销售渠道更全面。2015年，亚太区的电子商务仅占整体零售额的7.4%，而现在，该数据已迅速攀升至20%，并有望在未来五年间以10%的年均复合增长率继续增长。
加之，国内经济因疫情整体下滑，致使优质零售项目的租金出现不同程度的下调，空置率在2021年上半年虽有所缓解，但依旧承压。
全国核心城市
2021上半年优质零售市场概况
大环境的不利好与电子商务领域的蓬勃发展使得传统零售商的店铺面积和空间使用率降低，购物中心的运营者正在积极应对这一变化。
1.
购物中心的调整
——新业态与社区生态的构建
对于收益尚可的购物中心，业主正在尝试改变租户组合，融入更多的餐饮服务、体验式零售和医药零售业态，甚至增设联合办公区域、幼儿园以及其它教育培训设施。
这些设施的种类多元，在一定程度上相辅相成，提升了购物中心的整体体验，增加人流量。
此外，一些购物中心运营者自己也在成为“零售商”，并与租户在市场营销、促销、服务及运营方案等方面更深入地合作。
购物中心新的价值驱动因素
在中国大陆地区，零售商和业主也开始纷纷借助微信生态系统构建社区，以增加销售额，提高顾客粘性。“最后一公里”配送、其它与电子商务和物流相关的功能也为地处黄金地段的零售资产加分。
2.
购物中心的大改
——改建为公寓/办公场所
对于那些经营状况在疫情前就已经很差的购物中心，疫情加速了其恶化情况。
在美国，疫情下的许多商店无法支付租金，包括JC Penney和尼曼·马库斯（Neiman Marcus）在内的知名百货公司，都已申请破产保护，各种大型品牌如GAP、维多利亚的秘密、星巴克等，也大规模关闭门市。
有数据预测，在未来三至五年内，全美约有四分之一的商场将会消失，最终结果是50%商场消失。
所以，一些购物中心的业主不得不开始着手让物业“重生”，有些变身为公寓，有些则成为了新办公场所。
A. 大型购物中心改建为公寓
西雅图Alderwood Mall
美国西雅图，拥有超过四十年历史的购物中心Alderwood Mall，正尝试转型作公寓。
这个商场原本是当地最大的商业用地，自1979年开始营业以来，许多知名零售品牌包括梅西百货（Macy's），及全美最大连锁百货商店杰西潘尼（JC Penney）进驻，成为支撑商场营运的核心租户，为购物中心提供稳定的租金收入和客源。
如今，商场希望保留部分零售空间，其他部分改装成拥有300间公寓的住宅，改建工程预计在2022年完成。
项目距离西雅图巿中心仅26公里，被视作睡城（commuter town），许多人在巿内工作，日常跨城返工。
作为微软、亚马逊、波音等大公司的总部所在地，西雅图一直都有住房不足的问题，上班族可负担的住宅不多。
因此，这些空置出来的商用空间，有望解决西雅图上班族的住房问题。并且，新建的轻轨延伸线，预计于2024年开通，方便通勤。
美国第一家室内购物中心The Arcade
将购物中心变成公寓最著名的例子要数美国的 The Arcade了。2008年，由于受到线上购物的冲击和经济危机的影响， 建于 1828 年的美国第一家封闭室内购物中心The Arcade被迫停止营业，并被列为"纽约十大最濒危资产”。
经过美国建筑事务所 Northeast Collaborative Architects （NCA）的"妙手"，The Arcade 实现了回春，被改造成同时容纳公寓和零售的空间：一楼是小型商铺，二三楼则有 48 间配置齐全的微型公寓，整个工程耗资700万美元。
根据官方网站的介绍，该建筑内部采用双悬挂式窗户进行现代化改造以增加亮度，单卧室单位面积从22到45平米不等，设有全套浴室、内置床位、休息区、储藏室以及配有冰箱、水槽、洗碗机和微波炉的厨房。
当居民需要更多空间时，他们可以利用游戏室，电视室和门廊。该商场还配套其他常见的设施，包括洗衣房、自行车存放处、地下室存储单元以及位于街对面的停车库。
改造大获成功，获得行业一致好评，该项目获得了2013年美国历史保护设计奖、2014年国家保护荣誉奖、2014年卓越智能成长项目智能成长奖等多项大奖。
因为地理位置的优越和公寓的舒适，该公寓推出时出现了“一屋难求”的局面，当时的租金价格高达550美元每个月。
B. 购物中心改建为办公场所
Westside Pavilion变身Google办公室
除了变更为公寓，在一些办公需求旺盛的区域，购物中心也在向办公空间转变，洛杉矶的Westside Pavilion购物中心，就将变成Google的办公室。
原购物中心逐渐衰落后，Hudson Pacific Properties和Macerich宣布成立合资企业，于2018年3月重新开发西区地块。
当时Nordstrom和Macy分别重新安置和关闭他们的商店，主力租户离开后，Hudson Pacific购买了Macerich 75％的股权，并提出了将房产转换为办公空间的计划。
2019年1月，企业宣布了Google的进驻消息，租赁整个584,000平方英尺的办公园区，园区名为One Westside。这项为期14年的租约将于2022年完成建设和租户改善后开始。
该项目由Gensler将购物中心标志性的高天花板和多层中庭进行了重新设计，营造出明亮的室内空间。
三层结构的楼板面积高达150,000平方英尺，通过折叠玻璃墙可通向大型户外平台。计划还要求设有带花园露台的屋顶休闲平台，整体项目花费在4.25亿美元至4.75亿美元之间。
03
酒店的危机应对
一手提服务一手玩跨界
新冠疫情重创了酒店行业。在亚太地区，酒店业遭受到前所未有的冲击，入住率持续下降。由于全球各地都实施了限制出行措施，许多地区几乎见不到海外游客。预测认为，国际旅行至少要到2023年才有望恢复到新冠疫情之前的水平。
因此，酒店业主和运营者正在当前的业务模式下努力求存，力求保持盈利；同时寻求通过创新解决方案减轻市场现状带来的影响。
1.
酒店的运营升级
——业务模式的优化与跨界
A. 临时改造为远程办公室
在日本，很多空置的房间疫情之下被临时改成办公室出租，新大谷·博多酒店在2月26日到5月的限定期间内，就把部分客房的床铺撤去，改为可作为办公室使用的单间，并将其用于远程办公等用途。
该办公用客房是由7个双人间(每间有26.5平方米)改装而成，为了防止新冠病毒传播，该房间还由专业公司进行了抗菌涂层处理。
房间配备了工作用的带有网络摄像头的电视显示屏、工作椅和台灯。另外，酒店还可以出租打印机和大型液晶显示器等。
该房间的使用时间为上午9点～下午6点，每天的费用为6000日元(包含税和服务费)。
除了“宅度假”或“远程办公理想场所”等营销定位外，不少酒店开始借助其大厨的高超厨艺开展高端外卖业务，开创快闪就餐服务，并为顾客提供诸如烹饪班等多元化的体验。
B. 针对年轻细分客群的精细运营
此外，很多酒店开始关注细分客群，推出针对某一消费群体的定制酒店及房间。
在我国电竞行业崛起的背景下，不少酒店就开始针对游戏玩家推出“电竞房”，如腾讯与香格里拉集团联合推出游戏电竞主题房，同程艺龙宣布投资数千万元给爱电竞酒店等。
在大市场下聚焦细分市场，标志着酒店行业开始走向精细化运营的新阶段。
佛罗伦萨学生酒店
The Student Hotel （简称TSH）是荷兰2012年以来活跃于酒店业的一家充满活力的年轻初创企业，其佛罗伦萨的第一家酒店，重点是为年轻大学生而设计。
佛罗伦萨学生酒店所崇尚的是混合居住模式，各行各业的人都会在这找到自己的归属感。针对学生需求，酒店打造了自由休闲区、阅读区和钢琴区之类的区域，并让人们从入门处就能感受它年轻化的特点，以欢快鲜艳的颜色抓人眼球。
人们可以选择在自己的房间内休息，也可以选择在自己喜欢的地方休闲娱乐，公区充分发挥了活动中心的作用。并且，这样的环境，也非常适合年轻的商旅客群。
酒店设有会议室、地下公共空间、健身房等功能，活动场所均能容纳很多人，自发激活更多社交活力。
虽然酒店整体设计的颜色跳跃很大，但是毫无违和感，各个功能区都有自己专属的颜色表达，形成视觉上的生机感，非常符合年轻消费者的审美。
卧室也很有特色，各种设施一应俱全的同时，有的房间还可以延伸到室外，带来更为舒畅的休闲感受。
2.
酒店的用途重生
——改造为长租公寓
在极端情况下，若酒店未来的盈利仍低于利益相关方的预期，可考虑将业绩不佳的物业设施转变为长租公寓、服务式公寓、学生公寓乃至医疗设施，从而增加利润。
A. 酒店改建为长租公寓
疫情下改建的东京灯塔公寓
比如在疫情的影响下，新宿附近的东京灯塔公寓 / YSLA architects就是由酒店改造而来。
酒店位于早稻田大街的十字路口，共九层，一层改造成居民公共办公空间，顺应了当下形势。
一层的公共办公空间
公寓室内空间开放，以“土间”形式为设计理念。土间是传统日本住宅中的日常入口空间，也是家庭成员交往的中心，客人可以穿鞋聚集在此。
土间四周的地面升起，升起的平台可以根据需求灵活使用。该空间不摆放鞋子，可以根据客人数量在晚间铺设床垫。土间与升起的区域之间用轻质隔墙、木制卷帘和帷幔隔开。
该项目的布局赋予空间极大的灵活性，具备疫情下的通风条件。基于原有每层楼房间设置的两个阳台，项目改造后其中一个阳台用于休闲，另一个用于后勤保障功能。
百年酒店变身豪华公寓TheStandish
在美国，位于布鲁克林高地中心地带的百年酒店Standish Arms也已经被改造成独特的豪华公寓The Standish。
Standish Arms酒店成立于1903年，由布鲁克林建筑师Frank S. Lowe设计，一个多世纪以来，这家传统的酒店保留了纽约世纪之交的经典和优雅。
后来，该酒店被纽约设计事务所兼开发商DDG和Westbrook Partners买下并重新设计，改造成拥有31套豪华艺术公寓的住宅楼。
作为这个街区最高的公寓楼，其售价从一室户130万美金（¥880万）到五室户的1350万美金（¥9100万）不等，打破了布鲁克林高地地区最贵的公寓记录。
在酒店的改造过程中，设计师保留了布鲁克林高地独特的凸窗，只是将墙壁加以修饰配上深色的窗帘，为室内设计增添了温暖与格调。
改造前后
公寓大堂空间功能的区分采用标志性的黑色柱子，代替了不同形式的隔断，整体空间显得更加宽敞。
公寓多以两室结构为主，使用经典材料如黄铜、木材和大理石等，构建温暖又中性的设计框架。
此外，公寓楼的设施还包括私人屋顶、健身中心、儿童游戏室和存储柜等。
结语
事实证明，这场为期不短的新冠疫情已然改变了用户期待和市场格局，在即将到来的市场更迭之际，现在正是对老旧建筑进行改造提升的好时机。
以全新的视角重新审视空间的使用和配置，资产价值将有望得到充分释放与提升。
资料来源：
JLL，《释放资产价值，后疫情时代资产提升指南》
日本综合研究，《东京城市更新，激增的写字楼市场》；
搜狐，《万科国内首个教育综合体落地宁波，改造流程大复盘 》；
知乎，《游客找不到地方住，日本人把办公楼都改造成酒店了》；
鲁晓芙看欧洲，《美国房地产转型实验，综合购物中心改造成公寓》；
好奇心日报，《在美国最老的购物中心里租一间微型公寓，怎么样？》；
搜狐，《谷歌签下One Westside近六十万平尺办公园区，进一步表明其在洛杉矶的大胆扩张计划 》；
金台资讯，《日本酒店因疫情改变经营思路，将客房改成办公室出租》；
中装艺高文化，《那些爆改后的学生公寓都怎么样了？》；
gooood谷德设计网，《从酒店到公寓的职能转换-东京灯塔公寓YSLA architects》。
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