伴随着市场的不确定性增强，商业开始了新一轮的加速洗牌，未来十年，我们或将见证产品线策略中的“产品思维”回归。
在2021年12月31日，上海长宁Art Park大融城首发后，后续北京·新光大中心Art Park大融城、北京·中关村Art Park大融城也将适时迎来开业。彼时，Art Park连同光大安石的商业发展路径，将会更加清晰地展现的我们面前。
2022-01-04
疫情之后一年里，商业领域迎来了项目开业爆发潮，仅在2021年的最后一周，国内商业市场至少迎来了数十座重点商业体的问世。
复盘2021年的商业市场，各商业项目的密集开业之外，还迎来了新一轮的“产品线调改”。
各大商业地产龙头企业们纷纷进行着产品线的扩容和迭代，随着一个又一个代表项目的落地，国内商业地产市场逐渐从规模化、复制化的产品线高速扩张时期走向商业产品线的细分时代。
如果说规范化和专业化是产品线思维的起点，同质化就是产品线的终点。所以，在产品线“百舸争流”的当下，在复制中注重创新和差异化的商业产品，在市场中的表现更加稳健。
商业市场需要的是以消费者为导向的、因地制宜、快速重构的创新型“产品策略”，绝非只懂得管控和复制的“产品线”。毕竟在商业地产的世界里，没有两片完全相同的土地，尤其是对于以并购见长的资产管理平台来说，更是如此。
就如光大安石，它在商业地产领域算的上是一个比较“另类”的存在。作为中国房地产私募股权投资基金的先行者，提起它，大多数人脑海里首先想到的应该就是“大融城”产品线和它的“大融城REITs”。
2021年12月31日，随着光大安石虹桥中心Art Park大融城（以下简称长宁Art Park大融城）的盛大开业，光大安石旗下全新商业产品线——Art Park大融城完成首秀。
而该产品线首个成员：长宁Art Park大融城以95%的开业率、近100%的出租率、30万人次的客流以及超2820万的销售额（开业4天/数据统计时间截至1月3日），在2021的最后一天，向商业市场交出了答卷。
事实上，除去项目本身的开业热度，其背后的Art Park大融城——这条新商业产品线的发展逻辑更值得仔细推敲。
由此，我们从这个首发项目上看到了新产品线的3个进阶亮点。
赋活区域与城市
功能承载力和动态效能的提升
作为国内头部资管公司，光大安石旗下的大部分项目是通过并购形式获取的，其利好就是可以拥有更多位于城市核心/成熟区位的城市更新项目。
这种城市更新意味着，既要通过核心区域界面的提升改变城市风貌，又要进行内容输出，强化核心区域的“城市标杆”属性和商圈识别度。
所以，做这样的项目，尤其是资管自持的旧改商业，对商管团队的差异化定位和运营能力提出了很高的要求，必须同时兼顾城市界面提升、消费提质和核心资产增值，深入理解并挖掘资产价值，进行重塑定位，打磨产品的核心竞争力，以此推动资产价值的提升。
从此次开业的Art Park大融城产品线首个项目——长宁Art Park大融城中，我们明显感受到了这条产品线在城市更新和社会功能承载方面所带来的能量。
TOD开发导向——动态激活商圈氛围
光大安石虹桥中心位于上海长宁区天山西路541号，地处长宁西部临空经济区，毗邻虹桥综合交通枢纽。可以说，这为项目奠定了先天的区位优势基础。
在这种优势基础之上，项目整体以涵括商业、写字楼、服务公寓的综合体形式呈现，并实现了上海新项目中较为稀缺的“双轨”TOD模式。
总体量17万㎡的综合体占据了地铁2号线淞虹路站的3个出入口，其中6万㎡商业部分（长宁Art Park大融城）的LG2层与地铁2号线淞虹路站3号口无缝对接，同时，商场LG2层还预留了与26号线（规划中）的连接通道。
这种综合性TOD开发模式，一方面依托日均约10万余人次的地铁吞吐量进行项目到访转化与客流吸纳；一方面发挥自身综合体的人气聚集、流动效应，实现区域乃至城市的动态输送，充分激活并发挥市政轨交与商业之间的互通赋能。
复合功能载体——提升属地效能，放大成熟片区优势
回归到产品本身，可以看到Art Park大融城在产品打造方面更加注重多社会功能的动态承载能力和全盘操控力的提升。
综合体的前身是易初莲花和黄金交易市场，改造前虽然周边商业质量相对滞后，但片区的生活居住及商务办公氛围已然非常成熟，周边三公里的职住人口超过10万。光大安石接手后以综合体的业态组合形式进行重新规划，并引入WELLBEING办公社群和与雅诗阁合作的上海馨乐庭淞虹路服务公寓，将为片区导入优质产业和高净值人口。
LEED /WELL双预认证——为区域导入绿色健康的可持续理念，赋能城市更新
值得一提的是，在全球“双碳”发展目标下，长宁Art Park大融城也加入了国内绿色可持续项目的代表行列，成为了上海首个获得LEED铂金/WELL金级双预认证的项目，率先将绿色、健康、可持续的理念导入到区域发展中，这也成为了其赋能城市更新的重要一环。
ART PARK 的商业逻辑解构
精细化打磨下的商业共情力
资管自持商业对于内容的精细化程度提出了更高的要求。
在产品非复制的大商业发展框架之下，同一产品线的商业产品也需要做到因地制宜。就如从早期的标杆重庆观音桥大融城到之后的静安大融城，可以明显感受到地域、客群以及客质的变化。
这种时间和空间双线并行的精细化内容打磨，事实上是与在地核心客群共情能力的一种体现。
这种商业共情力以及核心客群的定位，从Art Park大融城这条新产品线的名称上就有着比较直观的诠释——“ART”的人文、品质和精致，“PARK”的游逛感和放松愉悦感。
“内外结合”的半开放式品质游逛感，承载内容共情力
面向新中产和白领等高质项目核心客群，光大安石在长宁Art Park大融城的场景打造方面便围绕着这些标签，营造了一个兼具品质和游逛愉悦感的半开放式商业空间。
整体结构方面，项目似由五座建筑巧妙围合而成的“峡谷”，融入空中连廊、南北内街、下沉广场、屋顶花园等多种内外向结合的空间建筑形式，打破了单一商业形式的沉闷感，营造出层次丰富、通达性高、游逛感强的6向出入口“公园式”空间场景，同时融入精致格调的装饰场景，高度契合产品定位，将品质感和文化艺术氛围拉满。
这种充满可塑性的结构设计，也成为了长宁Art Park大融城向消费者释放“共情”内容的有效传递载体。
就在开业期间，2021年12月31日-2022年1月3日，光大安石携手知名数字内容平台OUTPUT及旗下签约美国先锋艺术家Giselle Angeles在淞虹路天山西路路口的楼体举办了盛大的3D光影秀——“光合·无境”光影艺术数字展演，通过光雕投影，灯光装置，让夜晚的长宁Art Park大融城化身无边界之感的“漫步秘境”；
同时，自开业日至2022年1月9日，长宁Art Park大融城还携手国内新锐数字沉浸公司BLUBLU，通过美轮美奂的沉浸式裸眼梦幻光影秀，将下沉广场打造成为一座时空秘境，融合光影科技和多感官沉浸式艺术体验，营造穿越多维空间的全域沉浸式互动氛围，以最直观的展现形式与消费者共情发声，传递有温度、有内涵的场景内容。未来项目还将引入更多艺术类活动，与不同的艺文机构合作，彰显自身的氛围和特色定位。
而由此产生的场景共鸣，不仅引发了上海消费者们的争相打卡，还让项目一开业便吸引了国内最具影响力的经济类官方媒体——CCTV2经济频道的采访报道，以区域人气和商气的聚集和提升，助力在地“假日经济”的升温。
高规格、高品控4大自营街区——减少场景和运营断裂带，扩展空间承载力
针对核心客群的消费偏好和品质诉求，地下两层、地上两层的光大安石在长宁Art Park大融城商业部分，项目取消了传统主力店的“省心”布局形式，在LG1和LG2层动线末端放置了4个“走心”的统装/半统装自营主题街区，为消费者提供更加多元、丰富的业态组合形式和数量的同时，还增强了项目自身的运营核心竞争力。
项目方与国资委下属的上海美天联袂打造开发了新概念菜市集品牌——融美·市集，因项目原址地下一二层为易初莲花超市，这种配置不仅保证了周边居民的消费习惯、保障了日常的民生需求，还在此基础上做了升维，又满足了白领精英们一站式的便捷生活场景诉求，精致的统装更为最贴近生活的烟火气增添了一份仪式感。
汇集包括松鹤楼面馆、小满手工粉、陳香貴、富麥小笼、望师傅、百春原、盛香亭等多种菜系和品牌的主题美食街区——融·食荟。
像“美食广场”的这种自营策略，在笔者看来一方面有助于从招商端进行商家的高品质把控、丰富品类，一方面有助于防止与场内运营割裂，有助于活动联动，使街区内商家更高效地触达消费者。
位于LG1层，1200㎡的二次元网红潮流街区——KOL BOX达人光盒，将时下年轻一族的“入坑”文化以更加现实直观的方式呈现，引入了绮丽次元文化创意街区&live house、承电赛车、小时候怀旧、REALKOKO等品牌，并将以COSPLAY动漫空间的形式，举办二次元主题线下市集、国风KOL签售、女团现场演艺等活动，并设有共享直播间，充分满足新世代圈层的社交、精神需求。
值得一提的是，项目与国内知名户外生活方式运营商MorningLAB合作联手打造的500㎡城市户外综合体验空间——ART PARK CAMP快乐时光主题空间，涵盖了露营美食体验（早安万物生露营餐厅）、幻术体验（魔术旮旯俱乐部）、萌宠空间（糖萌）、微观植物（Botalk）等业态组合，并将联合知名脱口秀剧团带来丰富的精神文化内容。
未来，项目还将联合MorningLAB举办露营音乐节、露营宠物节等更多类型的户外体验活动，探寻都市特型空间与精神休憩归属的完美契合。
锚定品质生活、餐饮社交、潮流圈层和社群链接等多重诉求维度，长宁Art Park大融城以动态的自营场串联起核心消费客群的多元生活场景，这不仅体现出了其在规划中与消费者的共情能力，还体现出了光大安石在业内强大的品牌号召能力。
ART PARK 的“首发阵容”
6万㎡250+ 品牌的市场号召力
除了场景氛围感和定位动线设计之外，一个商业产品线的“首发阵容”，对于整条产品线未来在市场中的声量、认知度甚至后续版图拓展都至关重要。
这不仅代表着一个项目对于区域商业的提质动能，更体现出一个商管公司对于商业新趋势的解读。
但品牌招商对于新开业项目来说，既是重点也是痛点，尤其是在首店新店扎堆的上海。
令人惊喜的是，长宁Art Park大融城以6万㎡的商业体量吸引了250+品牌的入驻，不仅以约24%的长宁首店完成了其产品线首秀，同时还引入多家品牌店铺的上海首店及全国首店，而且就在今年9月，彼时还未正式开业的光大安石虹桥中心Art Park大融城便受邀出席上海市重点消费地标和首店签约仪式，成为了全市15个重点消费新地标之一。这无疑体现出了光大安石在商业市场中极强的品牌号召力。
除了在场景方面与消费者的共情输出，项目在业态组合与品牌引入方面也锚定时下深受追捧的体验经济与精致生活方式，并最大程度的提升商业体的品牌数量以及业态组合的丰富度。
引入包括：东风日产智能汽车ARIYA体验中心（全国首店）}、M+ LIVEHOUSE（全国首店）、华为MSC智能生活馆（上海首店）、KUMO KUMO（长宁首店、首进中环）、Sunflour阳光粮品(内环外首店)、合興發茶冰室（长宁首店）、博多一幸舍（长宁首店）、迷你椰（长宁首店）、早安万物生露营餐厅（内环外首店）、COOLDOWN轻食果汁吧（内环外首店）等维度多元、业态丰富的首进品牌。
还值得一提的是，得益于项目半开放式街区的建筑形式，先启半步颠小酒馆、大馥·丼饭×烧肉酒场、迷你椰、平成屋、KIWI Bar&Restaurant等餐厅均拥有独立的形象展示和外摆位，为消费者了提供全时段的社交休闲场景。
事实上，在长宁Art Park大融城开业前，其所在区域已处于多年的商业空白期，而项目自身9年来也曾多次经历停工和易主。9年时间，足以让消费者对于项目的热情和期待“一鼓作气，再而衰，三而竭”。
在2021年最后一天，长宁Art Park大融城的开业可以说为区域消费者9年的“悲喜”画上了一个圆满的句号，也为消费者漫长的等待和期盼交上了一份满意的答卷，更为辞旧迎新的2022年增添了新的期许。
在过去十年的商业地产高速扩张期，我们见证了产品线的复制、管控、效率和速度。
伴随着市场的不确定性增强，商业开始了新一轮的加速洗牌，未来十年，我们或将见证产品线策略中的“产品思维”回归。
在上海长宁Art Park大融城首发后，后续北京·新光大中心Art Park大融城、北京·中关村Art Park大融城也将适时迎来开业。
彼时，Art Park连同光大安石的商业发展路径，将会更加清晰地展现的我们面前。
