受新一轮疫情影响，上半年国内大宗交易市场整体活跃度降低，但工业/物流与公寓资产的韧性凸显，成为资本追捧的新热点。
2022-08-12
来源：投资与地产
2022年上半年，受疫情反复，尤其是上海、北京等一线城市的轮番封控影响，二季度投资市场活跃度大幅减弱。
综合CBRE、Savills及投资与地产的数据整理，报告期内，国内大宗交易总规模955.7亿元，对比2021上半年的1,570亿元，近乎腰斩。
总体来说，上半年国内投资市场主要呈现处以下几个特点：
上海等一线城市依旧是国内大宗交易的重镇，环沪、成渝汉与湾区城市受到投资者青睐；
受市场诸多不确定性影响，投资者观望周期拉长，上半年自用型买家成交增多至35%，与投资型买家（65%）的差距进一步缩小；
外资与内资的投资比例持续维持在3:7左右，同比波动不大，虽然疫情降低了境外资本的活跃度，但市场信心犹在；
写字楼依旧是最受欢迎的交易标的，而且受利率下降的影响，险资可能会加大对核心写字楼的投资；
物流园区、数据中心、公寓的交易量对比同期明显上涨，新经济资产渐受追捧。
上半年国内大宗交易明细如下（不完全统计）：
图片来源：投资与地产搜集整理具体来看，2022年上半年，上海以428亿元的总成交额领跑国内大宗交易市场。
自用型买家贡献了大部分成交额，如鄂尔多斯26.73购入苏河湾中心用作总部大楼，内贸航运企业上海中谷物流29亿元收购上海佳兆业金融中心作用办公自用等。
按交易额计算，投资与地产整理
广州在上半年异军突起，受到地产公司爆雷影响，两个综合体发生股权变更，如包含这两宗综合体的股权交易，那么，广州在上半年的大宗交易额将超越北京，以199亿元跃居第二。
北京与深圳分别以137亿元与51.7亿元位列第三四。
其他城市，成交金额总计140亿元左右。西南市场方面，成都于一季度迎来3笔、共计22.7亿元的大宗成交，上半年总计6笔大宗成交。武汉则在上半年迎来5笔、共计11.4亿元的大宗成交。
值得注意的是，新世界集团旗下的新创建集团以22.9亿元收购成都与武汉6项物流资产组合，表现出投资市场对于西南物流枢纽城市的青睐。
中部市场方面，西安受疫情影响，投资成交大大微缩，上半年未见大宗成交。
01
上海大宗交易市场简析
数据来源：投资与地产搜集整理CBRE《2022年上半年上海房地产市场回顾与展望》报告显示，2022年上半年，上海物业投资市场录得23笔大宗交易，交易金额达人民币427.89亿元，较上年同期水平微降8.9%。
内资企业购置自用楼宇的需求频现，致使上半年自用型投资占比达39%，内资买家占比在83%左右。
依据投资物业类型来看，写字楼物业交易占比61%，较上年同期录得大幅上涨，主要得益于金融、科技、能源与物流等行业的需求推动。
产业地产类物业交易占比17%，继第一季度成功合作收购大上海区域工业物流资产包后，ESR又将包含9个已在成熟运营中的物流及工业资产打包作价约22亿成功变现。除长三角物流资产包交易外，厂房类物业转手自用买家的情况屡见不鲜。
此外，外资地产基金看好长期人口发展趋势，一直在寻求合适物业布局长租公寓，至此上半年该类资产交易占比达9%。
02
广州大宗交易市场简析
数据来源：投资与地产搜集整理
广州2022年上半年共录得约199.09亿元人民币的总成交金额。其中45%的成交金额来自两个综合体的股权交易，53%的成交金额来自写字楼的成交，分布在琶洲、珠江新城、金融城、天河智慧城和思科智慧城等主要商务片区。
从买家构成来看，占成交宗数42%的买家来自公司、开发商、地产基金和机构投资者等商业机构，33%则为本地的个人投资者。对比往年数据来看，个人投资者买家趋于活跃。
综合来看，机构投资者对产业地产的投资需求依然旺盛，积极寻找大湾区内可出售的物流资产。同时，可被列为公募REITs基础资产的物业也受到投资者的追捧。
03
北京大宗交易市场简析
数据来源：投资与地产搜集整理上半年，北京的大宗投资市场稍显平淡，半年共录得9笔大宗交易，交易总额为136.7亿元。
市场不确定性事件频发，加剧买家观望情绪，外资买家在上半年的北京市场相对沉寂，并无成交。
但由于房地产行业的状况频出，卖家更积极地寻求处置变现优质资产的方式，因此推动本季度交易活跃度小幅回升。
大型知名开发商凭借其在开发、销售、融资等方面的经验和资源更易达成交易。如远洋地产将丽泽锐中心以50.15亿元总价售予平安人寿，成为上半年单笔金额最高交易。
写字楼依旧是主要成交的资产类型，金额占比46%，但报告期内，北京商业零售、酒店、综合体以及公寓、产业园均有所成交。
凯德以24.5亿元收购苏宁生活广场，致使综合体的大宗成交金额占比达到18%。紧随其后的是占比13.7%的公寓与占比11%的酒店资产类型的成交。
04
深圳大宗交易市场简析
数据来源：投资与地产搜集整理CBRE《2022年上半年深圳房地产市场回顾与展望》报告显示，2022年上半年，深圳共录得了9宗大宗交易，交易总额为51.7亿元。
大宗交易市场成交主要由三类物业构成，包括写字楼、工业物业和数据中心。
写字楼成交继续占据主导地位，交易额占比为70.0%，买家均来自企业，且均为自用型，包括银行、科技公司、医药企业、实业企业等。大多企业购置写字楼以用作企业总部，说明深圳良好的城市发展平台和产业结构依然深受众多企业认可。
其他两大交易物业类型为工业物业和数据中心，交易额占比分别为15.5%和14.6%。
上半年买家均为企业，而卖家方面，写字楼成交为主的交易结构也令开发商成为深圳大宗交易上半年卖家的主要构成部分，占比为53.5%。
成交区域方面，受工业物业和整栋写字楼交易的带动，新兴区域成交占比超6成，而核心区的写字楼交易高度聚集于前海片区。
结语
随着房地产调控政策的松绑，房地产市场将逐步回暖，投资端作为传导的一环有望得到进一步激活。同时，上半年停滞的交易有望在三四季度重启，下半年可能迎来成交高峰。
具体来看，利率的下调将推动险资加码写字楼资产，生物医药行业的爆发有利于产业园区的成交，而仓储物流资产的显著升温，令资本将更加倾向于开发型物流资产。
文中部分资料来源：
CBRE《2022年上半年深圳房地产市场回顾与展望》
CBRE《2022年上半年上海房地产市场回顾与展望》
