在一线/新一线城市，地铁公司正把“站城一体化开发”的TOD模式推向新的高潮。并且，这些地铁企业的发展稳健性，也成为项目保交付、保运营的最佳背书。
2022-10-21
来源：城市战争
作者：小鱼
近来非常明显的一个现象是，在土拍市场上，民营房企正在逐渐退场。
与此同时，被称为“央国平”的央企、国企、城投平台成为了土拍市场的绝对主角。
众多地方国企中，还有一个身影悄然登上“舞台”。
那就是地铁公司。
下图为2022年1-9月拿地金额进入全国100强的地铁公司：
中指研究院数据显示，2022年1-9月，包括广州地铁、厦门轨道交通、深圳地铁、杭铁集团、沈阳地铁集团、合肥轨道交通集团、苏州轨交集团、南京地铁集团，拿地总金额高达585亿元，接近600亿元。
同时，广州地铁、厦门轨道交通、深圳地铁甚至还跻身全国拿地30强。
585亿元，堪称大手笔，地铁公司入场房地产，给低迷的市场带来一股新势力。
这意味着，地铁公司正把“站城一体化开发”的TOD模式（以公共交通为导向的开发模式）推向新的高潮。
根据国家发展改革委7月12日印发的《“十四五”新型城镇化实施方案》（以下简称《方案》），明确提出支持TOD模式，打造站城融合综合体，鼓励轨道交通地上地下空间综合开发利用。
在此意义上，《方案》也成为地铁公司进行TOD开发的政策依据。
纵观主要城市的发展历程，一线/新一线城市都在交通站场区域打造大型商务区，如上海虹桥、香港西九龙、深圳北站等站城TOD，对于自身城市发展的影响力巨大。
以此为信心，各大城市的地铁公司正在开启一场针对TOD的“豪赌”。
01.
深圳地铁、广州地铁拿地有多猛？
先来看看地铁公司搞“房地产副业”的2个佼佼者，分别是深圳地铁和广州地铁。
以下是深圳2022年第三批集中供地土拍结果：
2022年深圳第三批集中供地共出让7宗地块，有6宗成交、1宗流拍。
其中2宗拍至最高限价成交，4宗以底价成交，这场土拍一大亮点是，深圳地铁一口气拿下坪山三宗地，共计花费60.38亿，占深圳第三批土拍总金额的57%。
一句话说就是，拍出6宗地块，深圳地铁一家房企就拿走一半。
再看看广州，2022年广州首轮土拍共出让18宗地块，成交了17宗，其中广州地铁共花费165亿元拿下4宗地块，4宗地165亿元的成交额占总成交的48%，堪称大手笔。
下图为2022年广州首轮土拍成交结果：
除了看拿地金额，房企新增货值也是一项重要指标：
2022年1-9月，广州地铁以542亿元新增货值排名全国房企第14位，深圳地铁（468亿）排名第15位，广州地铁、深圳地铁的新增货值均超过了龙湖集团、中国金茂。
数据显示，深圳地铁已经把自己干成了深圳第二大房企。作为深圳地铁集团全资子公司的“深铁置业”，2022年前9个月销售额达178.89亿，排名深圳房企第二名。
广州地铁则起步比深圳地铁晚一些。目前，在广州2022年前9个月TOP20榜单中，尚无广州地铁的身影。
02.
地铁公司拿地排行榜
哪些城市的地铁公司拿地最多呢？
下面是2021年拿地金额进入全国100强的地铁公司：
如上图所示，2021年深圳地铁拿地金额达到242亿元，在全国地铁公司中排名第一，还跻身全国房企拿地金额30强。深圳地铁在房地产还有个身份也被大众熟知，即——深圳地铁是万科的最大股东，持有32.43亿股股份，占万科总股本27.91%。
2021年，广州地铁拿地金额117亿元，在全国房企中排名第62位，在地铁公司中排名第二。广州地铁还有个身份，那就是越秀地产的第二大股东，持股比例19.9%。
除了深圳地铁、广州地铁，2021年还有成都轨道交通、厦门轨道交通、杭州地铁拿地金额进入全国100强。
再看看2022年1-9月拿地金额进入全国100强的地铁公司：
2022年1-9月，拿地金额进入100强的地铁公司共有8家，分别是广州地铁（拿地金额165亿）、厦门轨交（125亿）、深圳地铁（98亿）、杭铁集团（51亿）、沈阳地铁（43亿）、合肥轨交（37亿）、苏州轨交（35亿）、南京地铁（31亿）。
仅这8家地铁公司，拿地金额就达到585亿元，而且他们的排名均出现上升。
除了以上提到的这些地铁公司，还有上海申通地铁、武汉地铁、南宁轨道交通、昆明轨道交通等，近年来都在积极布局地产业务。
03.
地铁公司为何要搞房地产？
地铁公司为什么要搞房地产？有人第一反应认为是为了托底地方楼市，虽有道理，但格局还可以更大。
有这样两点，或许是主要原因。
第一个原因，几乎所有地铁公司单纯靠卖票都是亏损的。大家知道，地铁作为一项惠民工程，票价普遍都比较亲民，而且对城市产业也具有推动作用，“地铁一响黄金万两”的观念早已深入人心，但地铁真的很烧钱，运营、维护成本都相当高。
因此，地铁公司就需要找到一个赚钱的业务来“养活”地铁开支，而地产综合开发就是其中一条较好的路径，前有香港、深圳等城市地铁早已试水成功。
此外，地铁公司开发房地产业务，也具备天然优势——掌握了地铁开发时间进程和线路优势，这种在楼市里具有较强优势的区位条件，让打造“地铁房”被称为是“稳赚不赔”的业务。
地铁公司营收几何？下面以24个样板公司为例。
据统计，2021年从24个城市地铁公司的营收利润情况来看，在不计算政府补贴的情况下，仅5家地铁公司实现了正收益，分别为深圳地铁、武汉地铁、南昌轨道交通、济南轨道交通和广州地铁。
图源：界面新闻如上图，2021年北京地铁的主体公司北京基础设施投资有限公司（简称京投）获得214.66亿元政府补助，因此归母净利润才达到24.54亿元，扣除补贴的话，亏损额还是比较大的。
此外，苏州轨道交通、青岛地铁、成都轨道交通获得的政府补贴也都超过60亿元，宁波、南京、长沙、天津等城市地铁公司获得补助都超过30亿元。
其中，深圳地铁获得政府补助较少，只有1.37亿元，而净利润达到29.97亿元，成为内地最赚钱地铁公司。
深圳地铁为什么最赚钱？主要靠房地产开发。数据显示，深圳地铁2021年实现营收163.97亿元，利润总额29.66亿元，其中站城一体化开发收入达95.71亿元，占总营收58.67%，而卖票收入为39.18亿元，仅占23.9%。
地铁公司为什么要搞房地产开发？最早还是来源于香港地铁的成功经验。
港铁集团已经在轨道+物业的模式上深耕多年。
据媒体报道，港铁从上世纪90年代开始，就推进土地开发与地铁建设的联动整合的模式。此后，港铁与香港特区政府签署了特许经营协议，通过修建和运营铁路换取铁路沿线地块专属开发权。
凭借轨道+物业的模式，香港地铁被称为全球最会赚钱的地铁公司。
第二个原因，当下TOD成为造城新模式，而TOD又具备开发难度大、周期长等特点，因此对房企的资金实力、开发工程的实力要求也更高，这时候有国资背景、开发实力强的地铁公司在打造TOD物业方面就显得更有资格。
总体来看，以发展TOD模式为主的地铁公司进军房地产，在产品方面无需太多担心，毕竟，相比地铁管网工程，地产开发的复杂程度就显得没有那么高了。同时，这些地铁企业的发展稳健性，也成为项目保交付、保运营的最佳背书。
