“农业地产是指中国很有可能会在未来的5-10年内，出现以租赁农村土地，或建立有机农业生产基地为主要业务的新兴产业。”
随着26层养猪大楼的频上热搜，农业地产这个新物种也随之浮出水面。此时人们才发现，不仅很多农牧企业在布局农业地产，甚至一些耳熟能详的开发商都已在农业地产的领域里深耕多年……
作为「旧亡与新生」系列文章的第三篇，本文将解读农业地产的新商业价值与他的未来。
2022-11-28
科技的进步，让农业地产的经济价值以乘数倍骤升，并让农业基地从乡村一跃跳上了城市CBD的天际线。
10年前，陈启宗曾提过一个问题：内地的商场空置率这么高，这些空置的房子除了养老鼠之外，还有什么用处?
10年后的今天，市场给出了一个令人瞠目结舌的答案：养猪、种菜！
湖南鄂州一座26层、号称“国内最高、世界单体面积最大养猪大楼”的问世，让生猪养殖走进了高楼。
新加坡CBD摩天大楼中的城市农场，让种菜这件事不仅走进了市中心，还一跃跳上了城市CBD的天际线。
从乡村到城市，农业用地在区位上的斗转星移离不开经济价值的驱动。杜能的土地价值理论告诉我们，不同经济活动的现实区位，取决于这种经济活动对特殊空间位置的投标竞争实力。具体来说，就是一个企业对某些土地的承租能力，完全取决于对这块土地所能带来的预期利润。
比如，城市核心商圈的通达交通与密集消费群体可以保障并增加租户的预期利润，所以租户愿意为此支付更高的租金水平。同样，城市CBD的高昂办公室租金背后对应的亦是同样高价值的经济产值。
而对于工业或者制造业等规模化企业来说，他的单平米产值远不及零售业，同时企业的利润高低也不在于土地地理位置是否居中，而更多的受良好的供、排水条件和便利的交通运输条件等因素影响，因此，毗邻高速公路且地价偏低的城市边缘就成为了工业地产的“栖息地”。
同样，传统农业郊区化的布局也是基于农业的单平米产值与郊区广袤且极为低廉的土地价格。
然而，随着科学技术的进步，农业生产开始借助科技力量走向高效集约化，从农村大棚到城市农场，蔬菜的产量从每平米12KG/年提升到每平米1800KG/年。
经济产值的骤升、预期利润的翻番，让农业开始有能力靠近终端，回归城市。
在这样惊艳的转身下，农业地产也开始走入经济价值的高光之下。以此为背景，本文将围绕农业地产的几个热点问题，一一进行解读。
①农业+地产，能否成为房企的转型新方向？
②农业地产的新贵，养猪大楼是噱头还是未来？
③垂直集约的农业地产，是未来城市发展的基底？
农业+地产，房企转型的新方向？
投资大且周期长的农业地产，难以成为当下房企转型的方向。
农业与地产，这两个看起来不挂钩的事物，早已在多年前，因为房地产爸爸们的高调入局而搅动过一轮春水。
遥想当年房地产的辉煌时期，万字头的大佬纷纷一掷千金的去养猪，时至今日，万达早就洗手不干了，而万科却一直在农业的赛道里干得有滋有味。如今农业部和物业、物流、商业等一样，已经成为万科单独的事业部。
那么，万科养猪究竟赚钱吗？
2022年的投资者大会上，就有投资者向万科A问及养猪业务今年能否盈利20亿元？虽然万科没有正面回答，但是从同行的公开数据来看，养猪这个事绝对是赚钱的。
根据养猪界“三巨头”发布的第三季度财报来看，牧原股份、温氏股份和新希望，三季度分别实现归母净利润81.96亿元、42.09亿元和14.33亿元，同比分别增长1097.41%、158.43%和147.99%。
在这个经济环境下，净利润能够这么疯狂的增长，那么这个行业绝对是具有无限引力的。所以，我们才会看到，在万科打头阵之后，碧桂园、绿城、保利、华润等房企的争相入局。
其中，力度最大的当属碧桂园。但是，不同于万科的圈地养猪，碧桂园是在圈地搞种植。
“40年前我种田，40年后我还是回去种田！”一如碧桂园老板杨国强常提及的“农民”形象，碧桂园在农业种植上的投入绝对是大手笔。
2018年5月8日，碧桂园农业控股有限公司在总部悄然成立，注册资本10亿元。很快，各大招聘网站登出了高薪招聘农学博士、专家和算法工程师的消息。从招兵买马的方向来看，碧桂园的农业开发走的是科技化的路子。
转年10月，碧桂园农业与北大荒农垦集团达成合作，在黑龙江打造“无人化万亩农场”，正式开启“无人农场”的建设。
至于盈利，在碧桂园的财报上农业地产的收入虽没有被细分，但肯定是盈利了。
碧桂园2021年上半年财报显示，期内碧桂园集团的其他分部总对外收入由2020年上半年的约人民币17.89亿元，上升62.2%至2021年同期的约人民币29.01亿元。该部分主要包括物业投资、酒店经营及其他，如现代农业、智能建造、机器人餐饮、新零售等。
在碧桂园着力于高科技种植的同时，绿城则开始打造农业小镇，即通过现代农庄产品，把城市家庭的种菜养花需求与绿城农业进行深度结合，同时打造以农业为基础，配合旅游、创业、颐养等多功能的复合型农业小镇。
这怎么看都有些文旅地产开发的影子，而且开发套路也是依托政府支持低价拿地，再分产品类型进行销售或者自持运营，整体框架还是地产开发的模式。
但好歹，绿城还是在大规模做农业地产的开发，华润置地则直接将“农业”放在了自己地产项目的顶子上。
华润的农业开发主要是做田园综合体，提出将农业作为一种业态引入城市生活中。听上去像是那么回事，但落下来就是“农业+商业、农业+社区、农业+产业”三条产品线，其中“农业+商业”，就是在商场、写字楼屋顶建智能农场。
随着国家对于农村用地政策的不断放宽，尤其是土地流转的利好政策增加，房企参与农业地产的机会越来越多。
但是，不同于传统地产的开发，农业地产是短期利润相对较少的产业，如果没有强大的资金资源等支持，难以为继。
早在2015年，万达试图通过扶贫的形式进军农业板块，探索一年多，最终还是结束了其养猪事业。恒大早年同样在布局农业，但也因资金亏损，于2016年以27亿元变卖矿泉水、粮油和乳业业务中的全部权益。
可见，让传统的房地产企业去做农业地产，这个转型的弧度确实有点大，一方面是今天的房企谁家现金流都不富裕，打不了持久战；一方面是习惯了快速盈利的地产爸爸们，谁也不愿意去蹉跎岁月。
未来的农业地产，虽然与地产搭架，但这个子市场的领导者大概率不会是传统房企，而农业地产也很难会成为众多房企的转型方向。
养猪大楼，是噱头还是未来？
节约成本、科技化管理的养猪大楼，真的是简单操作易上手。
2014年，王健林曾经想在贵州建个30万头的超大型养猪场，一听项目预算要几个亿，他马上决定放弃了：“我们建个五星级酒店才花多少钱？！”
试想一下，假如当初王健林真的建了养猪场，那么随着今天猪肥房瘦的乾坤大逆转，可能敲响IPO就不会是万达的商管，而是万达的猪场了。
作为农业地产的代表性物业，养猪大楼从2019年开始出现，湖北王集农场的15层猪楼、温氏水台的9层楼房猪场、首农北京房山的生猪养殖大楼，还有牧原集团、新希望集团、天兆猪业、立华股份、唐人神等相关企业都在加码或布局楼房养猪模式。
总体来看，此前的养猪大楼开发者完全集中于畜牧及相关企业，而这一次这座26层“生猪公寓”的问世，才彻底让市场看到了行业外的入局。
资料显示，这栋大楼的归属公司是成立于2020年4月的中新开维现代牧业有限公司(以下简称“中新开维”)。天眼查显示，中新开维主营业务为牲畜饲养、种畜禽生产等，占股57%的是湖北世纪新峰雷山水泥有限公司。两家公司的董事长均为诸葛文达。
显然，这座国内最高养猪大楼的开发者是一家水泥企业。而大楼养猪，之所以能够吸引局外人的入局，无外乎还是高额的预期利润。
一方面是国内猪肉市场巨大的缺口，确实有利可图；一方面则是“养猪大楼”这个新事物的准入门槛低，不仅成本低且易于操作。
猪肉市场的“钱”景可期
美国农业部数据显示，2020年，全球一共生产了猪肉9787.5万吨，其中，中国生产了4113万吨，占比高达42%，稳居世界第一。与此同时，2020年中国人共消费猪肉5451.8万吨，也就是说中国世界第一的猪肉产量连自给自足都做不到，还需要进口来填补。
不仅如此，猪肉的价格在经历大涨大跌以后，也保持在相对不低的水平上平稳上升。
庞大的缺口与上扬的价格趋势，意味着不菲的市场机遇，吸引异业企业的跨行业入局也就不足为奇了。
成本低、易运营的大楼养猪
更为重要的是，与传统猪场相比，养猪大楼不仅建安成本更低，且后期运营的技术成本与人力成本也更低。
以广州南沙17层超级养猪场为例，这个超级养猪场除了其它设施外，主要是17层高的大楼，一共占地140亩，年出栏35万头。
如果只是建一层养猪场，要达到年出栏35万头生猪，就需要17个这样大面积的养猪场，那就需要140亩*17=2387亩土地。
这个超级猪场是建在广州南沙，南沙的工业用地每亩大约在40万左右，2387亩土地大约需要9.5亿，而现在的140亩只需要投资5千6百万，节约建安成本近9亿。
另外，由于养猪业人力成本的增加，以及招人难问题的出现，极大地增加了养猪成本。而楼房的结构构造，有利于安装配备各种自动控温、自动喂料、自动冲洗等系统，实现高度自动化和数字化，极大地降低人工成本。
同时，随着政府对环保要求的水涨船高，猪场在环保的投入上也越来越大，而楼房养猪能在一定程度上减少粪污处理的面积，进一步压缩运营成本。
与此同时，各种自动化设备的加持也让养猪的技术难度有所降低。
在这样的大环境下，养猪大楼这个成本相对低，也好管理，后期运营自动化的农业地产项目，就自然成为了跨行业投资布局的首选。截至目前，仅广东一省就建起了158个“猪场高楼”。
可见，大楼养猪，这个农业地产的新贵，是市场新的出路，更是新的未来。
垂直集约的农业地产，是未来城市的基底？
可居住面积与人口密度的此消彼长，正推动城市开发从横向走向纵向，而农业地产正是城市垂直分层的基底。
事实上，除了大楼养猪，种植也在从横向走到纵向。
在市中心的摩天大楼里，每一个布满LED灯的房间里都种着西红柿、黄瓜、西瓜等等，这听起来很像科幻电影的场景，正是垂直农场。
相较于传统农业，垂直农场每平米的蔬菜产量是大棚种植的150倍，正是这样高倍数的经济产值在加速农业回归城市。
垂直农业的概念最早由美国哥伦比亚大学教授迪克逊·德斯帕米尔在2000年提出。德斯帕米尔希望在由玻璃和钢筋建成的光线充足的建筑物里种植本地食物。
20年后的今天，很多城市都将这一概念变成了现实。
新加坡的天际线种菜
在国土面积仅有719平方公里、却拥有逾500万人口的新加坡，每年有15%的蔬菜与7%的农作物产自本国，这主要就得益于新加坡高楼林立中的垂直农场。
位于新加坡中央商务区的CapitaSpring，大楼总共51层，总高度为280米，大楼的中部17层-20层是植物长廊，这里种植着70多种植物，光是高度在4-10米的大树就有160多棵，这里还有一个新加坡高度最高的城市农场。
这个城市农场采用了独特的垂直立体栽培，它是当下最先进的蔬菜种植模式，每一个架子高度为9米，宽度为3米，立体架的跨度为1.7米，一横排的种植架可以种植48颗蔬菜，一个立体架横着40个单元的种植架子，一个单元的立体架能够种菜1920颗，一个单体架子占地仅有5.1平米，15-20天收割一次蔬菜，一年能够实现20地轮种，5.1平米产出38400颗蔬菜。
新加坡这座摩天大楼里的城市农场是典型的办公+农业的集合体，而在一些城市，废弃的工业空间正在被用作农业地产的开发。
工业仓库里的农业种植
在土地面积严重不足的香港，虽然农用面积仅有0.6%，但城市空置的工业仓库却与日俱增，政府报告显示，到2020年已有超过100万平方米的工业仓库未被使用。这些仓库就成为了垂直农场的“理想之地”。
在香港大埔区一个2000多平方米的仓库中，香港垂直农业的早期先驱者Farm66正在LED灯下的垂直堆叠架子上种植作物。鱼缸放置在种满香料和蔬菜的架子下方，架子上的蔬菜为生活在水箱中的鲤鱼过滤水，无法出售的瑕疵蔬菜则成为了这些鲤鱼的饲料，而鱼粪又为种植的蔬菜提供天然肥料。
这个自我循环的室内垂直农场既不受害虫和污染的影响，还能够最大化节省土地面积与资源，如今，香港这个2000平米的仓库每月已经能够生产约2吨的蔬菜。
利用工业仓库打造垂直农场的还有阿联酋。今年7月，全球最大的垂直农场在阿联酋迪拜开业，该农场位于迪拜阿勒马克图姆国际机场附近的厂房仓库里，建筑面积30,658平米，每年可生产超过100万公斤的绿叶蔬菜。
规划中的农业摩天大楼
除了这些已经成为现实的垂直农场，还有一些更大规模的项目正在规划中，比如香港的“水稻公寓”，疫情之前，西班牙JAPA建筑公司推出“水稻公寓”（Rice Flats）摩天大楼，并计划在香港新界试建。
这座用来给水稻“居住”的摩天大楼，高达187米，计划采用轻型、强度却很高的材料打造，以兼具高保温效果。设计采用了“Dyn-网”（Dyn-net），即“动态垂直网络”（Dynamic Vertical Networks），即在建筑中尽可能多地利用可再生资源，并创造适宜植物生长的微环境。
同时，受到中国传统水稻田的启发，这种建筑的地板是可移动的。这就意味着，“水稻公寓”的每一层都可改变它的位置，以让植物吸收最大量的光照或保持最适宜的湿度。
紧随其后，在物美连锁超市南方新总部的投标方案中，参与竞标的卡洛拉蒂设计事务所也将这座新总部大楼设计成了一座摩天农场，再次拉高垂直农场天际线。
这座51层高的摩天大楼，将农业融入整个外壳，绿色植物将布满在“双层立面”中，两侧都有窗户，让自然阳光照射到植物和建筑内部。同时，利用太阳能创造一个独一无二的立面，吸收太阳能为水培植物提供温度，按照计划，这里的大型水培垂直农场可以生产沙拉蔬菜、浆果和西红柿等作物，每年供多达4万人食用，并且这些农作物将在大厦的物美超市内进行售卖。
在这个设计方案中，办公、零售与农业种植被有效融合在一个纵向空间里，人们的生活半径实现了立体的纵向延申。
垂直化的农业地产与未来城市
事实上，从养猪大楼到垂直农场，集约垂直化的农业地产可以被视作是未来城市发展的先驱缩影。
数据显示，到2050年，由于二氧化碳排放量和海平面上升，将有10亿人被迫离开自己的家园，地球的可居住面积将大大萎缩。所以，城市从横向走向纵向就成为了未来城市新的可能。
沙特阿拉伯最新公布的未来城市“THE LINE”就是如此，“THE LINE”是一座长条状线形城市，占地34万平方公里，面积仅为传统城市的2%。构想将相同密度的城市空间浓缩在纵向生长的建筑中，并以直线延伸的姿态，创造未来城市面貌。
整座城市将分为三个不同层次，地面上为完整的步行区，没有任何道路和汽车；第二层为商店及其他商业空间等服务区；第三层位于城市最低层，是这座直线城市的骨干结构，属于运输货物和人员活动区域。
这座城市95%的内部空间被自然包围，并且这些绿色空间囊括了相当面积的垂直耕作区，为这座城市提供食物来源。
办公、生活、生产，垂直分层的THE LINE让城市成为了一个自我循环且自给自足的有机混合体。
结语
地尽其价，物尽其用本就是地产开发的核心逻辑，而科技的进步，正为农业地产的价值提升插上了腾飞的翅膀。
面对全球人口密度的上升与粮食的短缺，垂直化的耕种技术在推动农业地产回归城市的同时，更为未来城市走向纵向集约提供了无限可能。
