来源：空间秘探
作者：齐妍妍
长租公寓市场似乎正在迎来一场“短”革命。
春节前，龙湖冠寓推出全国“随心住”产品，可在全国24城100多家门店任意7天搭配使用。此次并非长租公寓首次推出短租类产品，除龙湖冠寓外，泊寓、城家、领寓也曾推出短租、随心住等主打灵活性的“短”产品。
那么，在长租公寓均开始变“短”的当下，行业将体现出怎样的发展趋势？
01.
799元全国住7天
长租公寓变酒店？
龙湖冠寓推出的全国“随心住”产品，在入住时间和入住城市上可任意搭配使用，可以连住，也可以拆分使用，节假日和周末也可通用。使用有效期至2024年12月1日，拥有近一年的有效时间。
在价格上，早鸟票价仅799元。对于频繁旅游出行的人来说，799元住7天极具性价比。而对于频繁商务出行的人来说，相比住酒店，长租公寓也将会带来完全不一样的住宿体验。
龙湖冠寓全国随心住产品
龙湖冠寓作为面向新世代人群租住生活型态及消费升级需求推出的集中式长租公寓品牌，“随心住”短租产品无疑是顺应了市场的变化和需求，针对新一代年轻人消费需求和趋势开展新业务。推出之后，产品收获了诸多关注度，并获得了良好的市场反馈。
依托龙湖集团综合业态实力，龙湖冠寓深耕全国一二线城市核心区，在全国一二线城市实现了广泛布局，主要服务于20-34岁的白领人群。
在此之前，龙湖冠寓还曾推出“候鸟计划”及“候鸟计划PLUS升级版”，包括了深圳、珠海、厦门、重庆等13个南方城市，在春节期间以优惠的价格为租客提供春节租房服务。
此外，冠寓还曾在2023年9月、12月分别推出“国庆7天随心住”和“华南5城随心住”产品，主打比民宿更安心的服务，比酒店更划算的性价比。而此次“随心飞”产品则将租住可选范围扩大到了全国，跨100+门店，并具有很强的灵活性。
左图：国庆7天冠寓随心住
右图：华南5城冠寓随心住
02.
正在变“短”的
长租公寓业务
随心住模式并非长租公寓打入短租市场的首次尝试。
此前，面向差旅人士，长租公寓品牌途趣曾在业内推出“安心住”和“随心住”的服务模式。“安心住”主要围绕换房、短租、临时长时间空置、转租等情境，途趣分别针对性地推出了免费换租、安心续租、急停攒租和余额转赠的服务。随心住模式则是在入住时间上采用一天24小时均可办理入住和退房的方式，且在结算方式上以小时为单位，根据实际入住时长进行统计结算，未住满时长进行结余累计。
城家也曾推出“随心住”概念，租户可以在短租和长租之间根据租住需求进行灵活切换。由此看出，原本主打“长期”的长租公寓品牌纷纷在向“短”转变，不仅包括缩短租期，也包括推出主打灵活性的租住产品。
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在长租公寓纷纷寻求“短”变之下，是长租公寓日益激烈的竞争处境。
其一，面对消费者需求的转变，市场逐渐形成了新型的租住需求。
租赁住房是刚需，新型的租住需求是长租公寓未来发展需要考虑的主要因素。不同的租客群体，对租赁时间的需求则不同。而长租公寓面向的是市场中年轻一代主力军，他们面临着不稳定的就业以及不固定的租期。一些长租公寓根据租期的多元需求，不再局限于长期的租赁模式，而是推出了“短长租”、“日长租”结合的产品。
苏州最大的租赁住房持有和运营商恒泰租住旗下品牌恒泰星寓负责人曾提到，2021年和2022年，所有项目均为长租，短租需求较少。从2023年开始，有不少项目反馈，客户到店后提出短租意向，短租需求明显提升。公司内部沟通后，决定对租期做出调整，增加1个月、3个月和6个月的租期。2023年12月新签客户，有30%租户选择了短租。
其二，自2023年11月进入租房淡季以来，租赁市场始终处在相对疲软状态。
租房淡季，长租公寓空置率上升是整个行业的普遍问题。为提升淡季酒店空房的利用率，不仅是长租公寓在寻求突破，越来越多的酒店也开始做起了长短租业务。
其三，以保租房为代表的机构房源不断入市，在租金定价方面拥有优势。
保租房定价受到政府管控，因此也更加规范和透明。各省市保租房租金标准不一致，但都对租金涨幅进行了相应限制。比如，广东省规定年度租金涨价幅度不得超过5%；海南、安徽等省份规定保租房租金原则上不得高于同区域同品质房源租金的90%。
在政策扶持下，保租房在价格上占据优势，长租公寓的市场竞争也愈发激烈。保租房与酒店长租业务的双面夹击，让长租公寓盈利也变得更加困难。
与此同时，长租公寓也是不动产业务中最难赚钱的业务之一。据亚洲旅宿大数据研究院监测，泊寓和领寓作为长租公寓的头部品牌，在2023年宣布首次实现盈利。
目前，在长租公寓领域，能够实现盈利的企业仍然集中在头部几家，行业整体性的盈利“魔咒”仍没有完全破解。
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无论是在产品结构还是运营模式上下功夫，寻求第二营收增长点成为了长租公寓未来的发展重点。除了做“短”业务之外，长租公寓还需要不断创造新的故事。
03.
长租公寓做“短”业务
有何优势？
酒店寻求变“长”，长租公寓寻求变“短”似乎已成未来的发展趋势，酒店与长租公寓虽同是租赁住房行业，但面向不同需求的人群，各品牌也形成了自己的差异。
综合来看，长租公寓做“短”到底有何优势？在竞争激烈的市场中，长租公寓的“短”业务又将有几何胜算？
成本可控，性价比高
酒店往往采取动态定价的运营模式，会根据市场情况及反馈在某一时间段对价格进行调整，所以，通过签订合同确定价格，长租公寓至少保证了在一段时期内的价格稳定。尤其在旅游旺季或节假日出行高峰期，经常出现租客因价格问题与酒店产生纠纷的情况。
出现价格纠纷的现象除了定价机制的不同外，也在于二者在运营成本模式上的差异。
从现实条件分析来看，同一时期内，酒店长租所要付出的成本往往高于长租公寓的运营成本。一段时期内，租住酒店的费用除了包括房费、水电费之外，还有员工服务费和日耗用品等成本。
相对而言，长租公寓只有房租、水电费以及相关的人工运营成本，而人工运营的成本也会随着租客的增加被分摊，因此，成本也相对更可控。
在淡季空置率高的情况下，将一部分空置的房子拿来出租，可以提高房屋的运转率，增加额外的营收。
除此之外，大多数长租公寓还拥有优越的地理位置，或位于核心商业区，或临近交通枢纽、旅游密集区。对于整个住宿市场来说，可为旺季增加额外的房屋供给，避免出现“高价酒店”、“酒店一房难求”的现象。并且，于消费者而言，此类产品相比酒店来说也是极具性价比的选择。
个性化居家体验
许多人对公寓的印象还停留在标准化装修的阶段，但随着近些年长租公寓的发展，各长租公寓品牌也逐渐形成了差异化的产品体验和服务。
相对于酒店商务化、标准化的居住体验，在同等的价格和居住条件下，长租公寓更注重社区环境及氛围的打造。选择酒店的住客一般只作短暂停留，对于酒店的服务只依赖于休息、用餐等几个简单元素，相比酒店这种“短平快”的行业，长租公寓则发挥出了“长”的优势，多了一层居家感。
在围绕“居家氛围”的打造上，除了居家式租住体验外，还能为租客提供社交、体验、共享空间等多重附加价值。
作为近些年兴起的“社区经济”、“它经济”，长租公寓也在紧跟潮流。比如，自如资管曾推出“宠物友好公寓”；城家公寓曾在2023年11月战略并购南宁原子社区，锚定社群经济，试图打造创新型社区平台。
自如寓宠物盥洗室
“换住”更灵活
多数头部公寓品牌在全国一二线城市进行了广泛布局，长租公寓的“随心住”在品牌全国旗下的多个门店均可使用。比如，冠寓此次推出的“随心住”产品便可在全国24城使用。
而酒店品牌在不同地理位置、不同期间会存在价格差异，以往推出的“随心住”产品还曾出现过在旺季入住需要加钱的情况，给购买者带来了不佳的消费体验。
此外，对于酒店来说，使品牌旗下的全国多家门店形成联动更为困难，因此，酒店推出的“随心飞”产品可选择范围也相对更少。此前，也有酒店推出“随心住”产品，但产品所涵盖的酒店可选范围并不多，对于想要拥有全国多地体验的游客来说，“换住更方便”将会成为长租公寓相对酒店而言的一大特色及优势。
04.
“短”革命下
长租公寓如何“接”得住？
酒店界曾刮起过一阵“随心住”潮，终因“后劲不足”未能经受住市场的长期考验，热度逐渐消退。
在变“短”趋势下，长租公寓如何打出自己的“优势牌”？“短”潮流究竟是不是未来长期趋势？还要看长租公寓之后如何接招与应对。
增加多元产品线
此前，在酒店领域，为迎合多元化的住宿需求，许多酒店推出短租或者长租业务。一方面是为了解决淡季酒店空置率高的问题，另一方面，则是在业务层面跳脱出短线思维，开启了一次“长”试探。
所以，无论是酒店做“长”还是长租公寓做“短”，“时间”在住宿租赁行业里的界限正在变得越来越模糊。对于长租公寓来说，以时间为切入点，打破原有的“长”惯性，重塑产品结构可以视作一个好的突破点。
相比酒店的“短平快”，长租公寓往往能创造出更为灵活的产品模式，在租住体验上，长租公寓也可以创造出更丰富多元的租住体验。在产品模式的创新上，长租公寓还有更多空间尚待开拓。
除了在固有商业模式下进行摸索与试错之外，跳脱出原有的“长”思维，也会收获许多意外之喜。
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避免落入“低价竞争”
无论是799元还是1099元，低价的产品确实可以在一开始就抓人眼球。
但不论是长租公寓各品牌内部的价格战，还是公寓与酒店相对而言的性价比，如果最后都只是落入价格之间的竞争，当价格降到恰能覆盖成本时，会导致产品无利可图。最后也会如酒店“随心住”一样，热度过后就难以维系。
一个新的产品模式出现，往往能吸引到许多的关注度和流量。但同酒店“随心飞”一样，企业也需要考虑如何在聚集了一定的流量之后，最大程度的留存住户，实现对流量的转化，以避免落入“低价竞争”的循环。
挖掘品牌差异价值
相比标准化的产品服务，个性化的居家体验对于服务的要求则更高，长租公寓在服务标准的完善上也更难。
与此同时，大多数长租公寓品牌在装修、家电等住宿硬件上并未表现出显著差异。对于租客来说，面对同质化的产品和服务，价格就成为了影响最终决定的核心因素，长租公寓也会被迫卷入“价格战”的怪圈。
长租公寓除了在性价比上可以形成竞争优势之外，在软实力方面，也可形成超越硬件的品牌标志，在产品服务及运营管理上逐渐形成自己的差异价值。
在体验过长租公寓“随心住”后，一些网友表示可以对长短租客户进行相应区分。这种区分既可以是服务标准，也可以是租住空间。
比如，在推出短租产品时，面对长租和短租两种不同需求的客户，可根据不同客户的需求特点，在订房规则、服务方式上进行区分，针对目标群体可以更精准地提供服务。
另外，长短租客在生活习惯上也存在差异，在推行“短”业务的同时，也需考虑到不同群体在租住体验与权益方面的平衡与维护。
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综上，长租公寓的“盈利”困境仍是行业性难题，面对新型的租赁趋势和供给侧竞争的加剧，长租公寓变“短”的趋势逐渐清晰。
在新趋势下，哪些品牌能够打破“魔咒”，率先开启行业全新赛道，仍然值得关注。
