撰文&编辑：刘瑾
2023年是疫后全面恢复常态的第一年，商务部将其定位为“消费提振年”。在提振消费市场信心的背景下，据国家统计局发布的数据，2023年全年社会消费品零售总额超47万亿元，达到471495亿元，比上年增长7.2%。
商业地产行业作为消费市场的重要组成部分，过去一年，企业经营状况又如何？通过来自10家商业企业的2023年业绩报告，不妨一起看看，处于变革的市场环境中，这些商业地产玩家是“喜”还是“忧”？（按年报公布时间排序）
01.
星盛商业
2023新开项目6个
3月20日，星盛商业管理股份有限公司（简称“星盛商业”）公布2023年的经审核综合业绩。
报告期内，星盛商业营收与利润均创下历史新高。收入约为人民币6.35亿元，同比增长约13%；期末在手现金人民币14.37亿元。全年实现资金收益人民币3924万元。
截至2023年12月31日，星盛商业已开业零售商业物业27个，已开业总建筑面积约为170万方平方米。其中已开业项目包含6座城市型购物中心COCO Park，10座区域型购物中心COCO City，10座社区型购物中心COCO Garden、1座高端家居购物中心星河·第三空间。
星盛商业已开业项目一览
星盛商业2023新开项目6个，分别为厦门星河COCO Park、日照星河iCO、山水奥莱·六安星河COCO City、广州南沙星河COCO Park、江阴星河COCO City、济宁星河iCO。
广州南沙星河COCO Park
报告期内，星盛商业服务55个项目，覆盖中国21座城市，运营服务的合约建筑面积约为284万平方米（当中49%由第三方开发或拥有），已开业项目面积165万㎡，筹备中项目20个，为未来发展提供确定性。
全年累计同店销售较2022年增长18%，累计同店客流较2022年增长39%。
展望未来，2024年星盛集团将以“品质年”为主旨，继续坚持“聚焦战略”和“1234策略”，即“1件大事——保开业、稳经营，2个聚焦——战略聚焦、区域聚焦，3项优化——优化核心资产、优化拓展模式、优化组织能力，4个能力——提升产品力、提升资源力、提升数智力、提升创新力”，强调品质和管理的双重提升，从而实现星盛集团的可持续健康发展。
02.
龙湖集团整体出租率96.2%
3月22日，龙湖集团控股有限公司（简称“龙湖集团”）发布2023年年度业绩公告。龙湖集团聚焦开发、运营、服务三大业务板块。其中，运营业务主要包括购物商场及租赁住房。
2023年，龙湖集团运营业务不含税租金收入约为人民币129.4亿元，较上年增长8.9%。商场、租赁住房、其他收入的占比分别为77.4%、19.7%和2.9%。运营毛利率为75.9%，较上年增长0.3%。
截至2023年，龙湖集团已开业商场建筑面积为797万平方米（含车位总建筑面积为1028万平方米），整体出租率为96.2%。
已开业商场全年销售额同店同比增长30%，日均客流同店同比增长28%。
龙湖长沙芙蓉天街
轻重并举，2023年龙湖集团新增运营12座商场：恒邦·龙湖乐山星悦荟、龙湖杭州国芳天街、龙湖长沙芙蓉天街、龙湖宁波海曙天街、首开龙湖苏州胥江天街、龙湖重庆礼嘉天街北岸、龙湖上海云廊天街、龙湖北京北苑天街、龙湖济南北宸天街、龙湖石家庄裕华星悦荟、龙湖国厦汕头星悦荟、上海江湾里MEET678。其中，7座为轻资产。
龙湖集团主要的在建投资物业
2024年，持续深化在核心城市的网格化布局，龙湖商业计划将新开14座商场，包括成都东安天街、合肥高新天街、南宁青秀天街、南京雨山天街、天津梅江天街等。
03.
华润置地
在营购物中心零售额1638亿元
3月26日，华润置地有限公司（简称“华润置地”）发表2023年业绩公告。报告指出，华润置地2023年全年实现营业额人民币2511亿元，同比增长21.3%，核心净利润人民币277.7亿元，同比增长2.9%，全年每股股息人民币1.441元，同比增长2.9%。
2023年，华润置地全年购物中心营业额178.5亿元，同比增长29.7%。旗下76座在营购物中心实现零售额1638.7亿元，同比增长44.2%，61座购物中心零售额排名当地前三。
长春万象城、杭州城北万象城、温州滨江万象城等10座购物中心如期开业，平均出租率96.2%；新获取高能级购物中心8座，位于北京、上海、广州、南京、武汉、三亚等城市，实现华润置地在核心城市商业战略布局的重点突破。
截至2023年底，华润置地资产管理规模达4274.6亿元，同比增长19.2%，其中购物中心占比达63.3%。
长春万象城
华润万象生活作为华润置地旗下轻资产管理业务平台，2023年实现营业额147.7亿元，同比增长22.9%，实现核心净利润29.2亿元，同比增长31.2%。
截至2023年底，华润万象生活管理的在营购物中心101座，其中重奢购物中心13座，另有储备项目83个。截至2023年底，华润万象生活在管面积3.70亿平方米，合约面积4.25亿平方米，覆盖全国171个城市。
2024年，华润万象生活预计将有23个项目亮相。
04.
宝龙商业
今年筹开12个项目
3月27日，宝龙商业管理控股有限公司（简称“宝龙商业”）发布2023年年度业绩报告。报告期内，宝龙商业收入约为人民币26.36亿元，增长约3.4%。年度毛利约为人民币8.87亿元，增长约6.3%。
宝龙及其附属公司主要提供商业运营服务及住宅物业管理服务。在商业运营服务方面，宝龙集团主要通过“宝龙一城”、“宝龙城”、“宝龙广场”和“宝龙天地”四个品牌为业主、商户及消费者提供商业运营管理服务。
截至2023年12月31日，宝龙商业商业运营服务业务分部实现总收入约为人民币21.37亿元，增加3.8%；已开业建筑面积约为1080万平方米，较2022年同期增加20万平方米；已开业项目数95个，较2022年同期93个净增2个；合约建筑面积约为1510万平方米，较2022年同期1520万平方米减少10万平方米。
2023年，宝龙集团完成4座宝龙广场及6个街区类项目的开业。
金华金义宝龙广场是宝龙集团布局金华的第七子。徐州和信宝龙广场是宝龙商业的徐州首秀，作为第三方轻资产存量项目，从签约至开业仅用时1年。景德镇宝龙广场首进江西，是当地唯一一家超过21万平方米的城市级购物中心。邳州宝龙广场则为宝龙商业2023年的收官之作。
宝龙商业计划于今年开业的零售商业物业项目一览
2024年，宝龙商业计划开业商业项目12个，乐清宝龙广场、台州杜桥宝龙广场已于今年1月亮相，其余还有杭州拱墅宝龙广场、余姚宝龙广场、宁波江北宝龙广场等。
展望2024年，宝龙集团将坚持“聚集长三角，同步发展华南”的战略布局，进一步深耕厚植，将“降速、提质”作为下一步发展策略，聚焦运营，提升项目品质，不断夯实宝龙商业的品牌力。
05.
中骏商管
2023新开3个项目
3月27日，中骏商管智慧服务控股有限公司（简称“中骏商管”）发布2023全年业绩报告。报告显示，2023年，中骏商管收益上升约5.5%至约人民币12.48亿元。总签约建筑面积及在管建筑面积分别为约4810万平方米及2990万平方米。
中骏商管主要从事提供物业管理服务、增值服务及商业运营服务。年内，中骏商管商业物业管理及运营服务分部实现总收入约为人民币4.159亿元，同比增加约5.1%；在管建筑面积约200万平方米，同比增长约19.1%；在管项目为19个，同比增加2个；签约建筑面积约500万平方米，同比轻微减少约0.2%。
中骏商管在管商业物业一览
中骏商管通过“中骏世界城”品牌为业主、租户及消费者提商业物业管理及运营服务。中骏世界城拥有都市流行、品质生活和都市奥莱三条不同产品线，分别聚焦年轻的都市中产和家庭人群、城市全客层家庭、都市白领和追求生活品质的目的性客群。
北京西长安中骏世界城
2023年，中骏商管新开唐山中骏世界城、北京西长安中骏世界城、汕头中骏世界城三大商业项目。截至目前，中骏商管战略合作品牌超2000家。
06.
合生创展
拥有100余个商业地产项目
3月27日，合生创展集团有限公司（简称“合生创展”）公布2023年年度业绩。报告期内，合生创展营业额同比增长25.83%至342.92亿港元；毛利润94.96亿港元，同比增长14.67%，核心利润为23.14亿港元，同比增长114.06%，毛利率为28%。
在多元化业务方面，目前，合生创展已形成以地产、商业、合生活、基建、投资五大板块并驱发展的布局。数据显示，2023年，合生创展商业及物业板块经营性业务收入超过50亿元，保持稳步提升趋势。
截至目前，合生创展商业板块拥有100余个商业地产项目，已建成运营的项目面积超过500万平方米，超过80%的项目分布在北上广深等一线城市。
截至2023年12月31日，合生创展商业板块土地储备约为727万平方米，一线城市占比95%。
此外，合生创展已开启轻资产扩张业务，现已拥有合生汇、超极合生汇、合生广场、合生新天地、MOHO等商业品牌IP。
2023年11月3日，合生创展首个轻资产项目成都高新合生广场正式开业，该项目实现招商率100%、开业率95%。2023年，合生创展轻资产外拓力度创下历史新高，独立第三方签约管理面积高达109万平方米，占比超过20%。
07.
大悦城地产
购物中心业务销售额330亿元
3月28日，大悦城地产有限公司（简称“大悦城地产”）发布2023全年业绩公告。2023年，大悦城地产营业收入总额约人民币132.72亿元，同比下降36.3%。投资物业租金及相关服务收入约人民币43.59亿元，同比增长24.8%。
2023年，大悦城地产购物中心业务实现销售额约人民币330亿元，同比增长33%，租金收入录得人民币29.98亿元，较上年人民币21.58亿元增长38.9%。租金收入最高的为朝阳大悦城，租金收入约人民币6.65亿元，出租率达97%。
展望未来，大悦城地产将继续践行“城市运营与美好生活服务商”的定位，以满足消费者需求为基本点，以引领潮流和制造消费场景为发力点，抓住行业机遇，整合多领域资源，持续优化运营能力，实现良好的经营业绩。
08.
中海地产
商业物业收入增长20.9%
3月28日，中国海外发展有限公司（简称“中海地产”）发布2023年年度业绩报告，收入约为人民币2025.2亿元，同比上升12.3%。其中，商业物业收入为人民币63.6亿元，同比上升 20.9%。
中海地产商业物业运营业务主要包括物业租赁及酒店及其他商业物业运营。年内，中海地产新增12个商业物业投入运营，总建筑面积增加约105万平方米，包括4座写字楼、5座购物中心、3栋长租公寓。
在购物中心方面，位于上海核心区的真如环宇城MAX为中海地产旗舰级购物中心。 广州南沙环宇城则为轻资产管理项目，开业出租率超过95%。
上海真如环宇城MAX
此外，报告还指出，近两年，中海地产的商业项目加速入市，商业物业收入快速增长，在2023年增长20.9%的基础上2024年商业物业收入有望继续实现25%的增长目标。
09.
万科集团
商业业务营业收入91.1亿元
3月29日，万科企业股份有限公司（简称“万科集团”）发布2023年年度报告。报告指出，万科集团全年实现销售额3761.2亿元，同比下降9.8%。
尽管开发业务受到挑战，经营服务业务仍然稳定增长，全口径收入558.1亿元，同比增加 8.9%，其中合并报表收入428.1亿元，同比增加13.8%。
万科集团业务涉及为房地产开发、物业服务、物流仓储服务、租赁住宅、 商业开发与运营等领域。其中，商业开发与运营包含购物中心、社区商业等业务形态。报告期内，万科集团商业业务(含非并表项目)营业收入91.1亿元，同比增长 4.6%。其中，印力管理的商业项目营业收入57.0亿元，同比增长4.1%，出租率 94.8%，同比提高1.6%。
深圳湾睿印购物中心
截至报告期末，万科集团合计开业203个商业项目（不含轻资产输出管理项目），建筑面积1158万平方米；规划中和在建商业建筑面积为305万平方米。其中印力合计开业74个商业项目（不含轻资产输出管理项目），建筑面积714万平方米；规划中和在建商业建筑面积为71万平方米。
万科集团管理运营的商业项目中，长三角及珠三角城市规模占比超过52%，四个一线城市的占比为 24%，一二线城市的占比超过90%。
2023年，万科集团顺利开出重庆印象城、上海龙华会、深圳湾睿印购物中心等15个商业项目。深圳湾睿印购物中心为万科集团与深铁集团合作的商业项目。
截至报告期末，印力已与超过1.2万家品牌建立良好合作，数字化会员数量3432 万，月度活跃会员数量最高超过429万，月活同比增长39.6%。
10.
新城控股
2024预计商业运营总收入125亿元
3月29日，新城控股集团股份有限公司发布2023年年度报告。报告显示，2023年新城控股营业收入共1192亿元，实现归属于上市公司股东的净利润7.37亿元，扣非归母净利润为3.07亿元，整体毛利率为19%，保持稳定。
新城控股地产开发业务包括住宅地产开发业务和商业地产开发业务，经营模式以自主开发销售为主。报告期内，新城控股秉持“住宅+商业”双轮驱动的运作模式，以上海为中枢，长三角为核心，现已基本完成全国重点城市群及重点城市的布局。截至报告期末，新城控股已进入全国147个城市。
新城控股商业地产开发业务的主要产品为商业综合体，“吾悦”作为其旗下的商业综合体项目品牌，截至报告期末，全国开业及在建的吾悦广场城市综合体已达到198 座，已开业及委托管理在营数量达161座，开业面积达1499.11万平方米，出租率达 96.48%，足迹遍布上海、天津、重庆、南京、长沙、西安等国内135个大中城市。
滕州吾悦广场
2023年，重庆铜梁吾悦广场、滕州吾悦广场、昆明晋宁吾悦广场等22座吾悦广场如期开业，其中14座为自持项目，8座为代管项目。
2024 年，新城控股预计实现商业运营总收入125亿元，新开业吾悦广场及委托管理在营项目12座，商业综合体项目238.53万平方米。
未来，新城商业将继续在深度运营模式下，以用户思维为根本，把匹配用户需求的品牌不断填到吾悦的功能空间里面，推进内容空间的改造提升和内容的规划，为消费者提供高水准的商业体验。
结语
扫描上述十家企业的财报内容，可以发现，轻资产、绿色发展、数字化等依旧为房企们在商业地产领域发展的关键词。
随着消费基础设施REITs的落地，也让首批成功上市的商业地产玩家有了更多期盼。如华润置地就在年报中提及，消费基础设施公募REITs获得政策支持后，其将“推动资管业务转型，做大资产管理规模，打造行业领先的商业REITs平台”确定为公司重要的战略方向。
企业财报往往包含了很多信息，一是企业们纷纷秀起了2024年的“存货”，如龙湖集团预计在今年将有14座商场开业；新城商业预计新开业吾悦广场及委托管理在营项目12 座；宝龙商业计划开业商业项目12个。
二是企业们也集中展示了过去一年在商业地产行业取得的战绩。如在首店经济盛行的当下，万科集团于去年开业的上海龙华会，实现85%的开业率，首进体系品牌地上占90%，全新定制形象店铺达81%，区域首店70多家。
在国家持续推行绿色低碳的大背景下，华润置地旗下的南昌万象城获铜级碳中和建筑标识证书，是国内首个在运行阶段实现碳中和目标的大型商业综合体项目。
而在“得会员者得天下” 的语境下，万科集团旗下的印力已沉淀有数字化会员数量3432万；吾悦广场会员基数超3000万人；华润置地万象星会员总量达4625万人。
一个个上升的数字是这些企业过去一年的成绩单。未来，随着新开项目增量减缓，商业回归存量竞争，在更加激烈的市场中，商业巨头们又将如何调整自身经营战略，持续创新深化与消费者的关系，答案就藏在下一年的财报中。
